法眼丨一文带你读懂二手房交易市场的“好赞服务”
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特别声明:本文转载于北京市京师(重庆)律师事务所
本文作者: 北京市京师（重庆）律师事务所 丰剑波律师
什么是“好赞服务”？
消费者在签订二手房交易合同时应注意哪些事项？
法院对《好赞服务协议》效力认定如何？
通过对中国裁判文书网公开的多篇裁判文书进行分析研究，北京市京师（重庆）律师事务所律师丰剑波围绕“好赞服务”提出了专业法律意见。
近年来，随着房地产市场日渐衰落，成交越来越困难，好赞服务应运而生。
好赞服务是二手房市场，某房产经纪公司利用其信息流量优势地位，增加曝光度和提高热度为客户提供优先展示推荐服务而收取一定比例费用的某款服务产品，因此双方签订的服务协议称之为“好赞服务协议”。
一、政策背景
2019年，住房和城乡建设部等6部门联合开展住房租赁中介机构乱象专项整治工作，取得了明显成效。
2021年，住房和城乡建设部等8部门持续开展整治规范房地产市场秩序工作，市场监管部门负责查处虚假违法房地产广告、价格违法、利用不公平格式条款侵害消费者权益等问题。
二、司法实践数据统计情况
文章通过中国裁判文书网输入关键词“好赞服务协议”检索结果显示共有8篇裁判文书，其中判决书7篇、其他1篇。从法院审理层级分析，中级人民法院审理有3篇，基层人民法院审理有5篇；从裁判年份来看近3年以来，2022年4篇，2023年2篇，2024年2篇；从地域及法院分布分析广东省4篇居全国之首，江苏省2篇，陕西省和辽宁省各1篇紧随其后。
三、司法裁判观点
裁判观点一：双方签订的《好赞服务协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律拘束力，双方当事人均应全面履行各自义务。
司法案例：江苏省南京江北新区人民法院（2023）苏0192民初5253号南京某公司、周某服务合同纠纷民事一审民事判决书中认为，原、被告签订的《好赞服务协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律拘束力，双方当事人均应全面履行各自义务。本案中，原告为被告名下房产提供“好赞服务包”，在服务期限内，案涉房产在约定中介公司签约并已完成过户手续。现被告拒不支付案涉房产成交价1370000的1%即13700元服务费引发本案诉讼，故原告关于要求被告支付服务费13700元的诉讼请求，符合协议约定，于法有据，本院予以支持。
裁判观点二：《好赞服务协议》并存《房屋出售委托协议》性质上并无显著差别，合同目的相同，仅是在推广手段上承诺有所加强，均收取服务费用，法院需主动审查是否具有合理性与合规性。
参考案例：沈阳市浑南区人民法院（2021）辽0112民初20818号沈阳壹家房产经纪有限公司与刘天昊商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书中认为，原、被告签订的《好赞服务协议》中明确载明双方已签订了《房屋出售委托协议》，而后双方另又签订了《好赞服务协议》，该两份协议在合同性质上并无显著差别，合同目的相同，仅是原告在推广手段上承诺有所加强，两份协议均向被告收取服务费用，同时存在是否合理合规系法院审查范围。庭审中，原告未向法庭提供《房屋出售委托协议》，且在实际操作中，被告与案外人成交后，与买卖双方签订中介服务合同换成沈阳链家宝业房地产经纪有限公司，而非本案原告，对此原告未做合理解释，且原告庭审中自认房屋中介服务中买卖双方各自按照成交价格的1%支付中介费为市场价格，本案买卖双方已按照该市价支付了沈阳链家宝业房地产经纪有限公司中介费，而原告另又起诉要求被告支付好赞服务费用（服务费为成交价1%），如原告所述其与沈阳链家宝业房地产经纪有限公司实际为同一家公司，则该公司集团就原告购买房屋事宜共计收取两个点的中介服务费，违反市场价格和规律，有悖民法公平原则；如两家公司为分别独立仅系关联之公司，则其要求被告与其关联的其他公司签订中介服务合同，本院有理由怀疑其存在以此规避相关法律法规情形，且其行为将在一定程度上扰乱房产交易市场秩序，法院对此不应支持。另一方面，单从证据角度来讲，原告自始未能提供能够证明其按照《好赞服务协议》提供了相对应的服务内容，且原告成交与其提供的服务有直接因果关系的有效证据，综上本院对原告要求被告支付好赞协议尾款的诉讼请求，不予支持。
四、行政案例
五、律师观点
北京市京师（重庆）律师事务所丰剑波律师认为，虽然目前司法实践中，法院对《好赞服务协议》效力认定不一，今后在人民法院案例库中对此应该会有一个相对权威的裁判观点，依法维护房地产交易市场秩序，事关人民群众切身利益和经济社会发展大局。
流量为王的信息时代，房产经纪公司违规收取“好赞服务费”有可能因涉嫌违反《消费者权益保护法》和《反不正当竞争法》受到相应行政处罚。
根据《房地产经纪管理办法》第十九条第二款规定，房产信息服务属于经纪服务的一部分，“两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费”。
消费者在与房产经纪公司签订合同时候，一定注意居间费用中是否包括好赞协议推广等费用，若权益受损可以向当地市场监督管理局投诉维权，也可以委托专业律师通过民事诉讼维权。
注：文中所有图片均源于网络
丰剑波律师，北京市京师（重庆）律师事务所青工委副主任，新锐律师，双一流高校法律硕士，国家二级心理咨询师。曾在新疆乌鲁木齐市担任大型企业高管多年，法院工作一年；近年来参与的多起破产重整（清算）案件，涉案金额均超过一亿元人民币，代理过民商法领域百多起诉讼及非诉案件；曾担任某国资委企业法律顾问。目前担任多家自媒体法律顾问、武隆县沧沟乡线上法律服务团公益律师。
精耕民商法领域法律事务：婚恋家事法律事务、公司法律事务、新媒体法律事务。
学术论文有《婚姻关系中第三人侵权民事责任承担问题研究》等并在新媒体平台发表上百篇专业文章。