法院在執行過程中，通過拍賣被執行人的财産，以實作債權的合法權益。如果法院已經開始準備司法拍賣，也不要松懈，這還遠不到結束。
判決書生效隻能說是中場休息，要盯緊後面的執行程式。也得知道後面需要怎麼做才能拿到判決的錢。
強制拍賣過程大緻可分為以下階段：
一、申請執行
判決書生效後，就可以向法院申請，一般14天内會确定執行法官。房子雖然已經查封，但還缺乏一個“公允價值”，用來确定拍賣參考價。
（1）雙方議價
這種方式就是申請執行人和被執行人對拍賣物能夠協商好價格，法院會根據雙方協商的價格确定拍賣價格。這種方式在司法實踐中用到的機率比較少。
（2）定向詢價
這種方式是指拍賣物品在政府相關部門有一個指導價格，一般就是房屋，稅務局會有一個計稅價格，法院向稅務局打詢價通知，稅務局從稅務局的網絡系統查詢拍賣房屋得價格，然後回函告知法院價格。
（3）網絡詢價
這個是充分利用網絡大資料，由法院向幾家網絡評估公司發詢價函，然後他們根據大資料作出評估報告，這種方式是評估快（一周左右），不收費，缺點是隻能對房屋和車輛詢價，還有可能價格不準确。
（4）委托評估
這個就是傳統評估，法院委托評估公司到拍賣物品現場進行評估，這個收費比較高，作出評估報告時間長。一方面確定“物盡其用”，一方面也確定價格的權威性、雙方信服。現場查勘出報告大約一到兩個月，特殊情況會延長。
二、啟動拍賣
拿到評估報告後，如果各方都沒有問題，在20天内啟動網拍。價格評估完成後，，法院也可以讓雙方當事人協商，按評估價格将被執行人财産抵債給申請執行人。因為很多債主不想要房子，想要現金。而且，如果房産價值比債務高，債主還要補錢進去，這也很尴尬。是以，雙方當事人對以物抵債不能達成一緻的，法院将依法強制拍賣被執行人的财産。
拍賣前會先公告30天，這段時間裡可以通過各種途徑和方法廣而告之。起拍價不能低于評估價的7成，這個法院會問兩邊的意見。起拍價就是底價（拍賣保留價）。
三、不動産流拍怎麼辦
（1）首次拍賣
競買人應當于拍賣前向人民法院預交保證金。申請執行人參加競買的，可以不預交保證金。保證金的數額由人民法院确定，但不得低于評估價或者市價的百分之五。
拍賣時無人競買或者競買人的最高價低于保留價，可選擇再次拍賣。
（2）第二次拍賣
拍賣時無人競買或者競買人的最高價低于保留價，應當在60日内再行拍賣。起拍價需要降低，每次降幅不超過前次起拍價的20%，等于是降低底價換成交，清倉大甩賣。
（3）變賣
（動産沒有第三次拍賣）如果二次拍賣又流拍，那法院可以考慮直接作價給債權方抵債。若債權方不接受，就60天内開始第三次拍賣——“變賣”。
變賣還流拍，就沒第四次了。三次拍賣、兩次降價都出不了手，這樣的房子再拍下去就不禮貌了，法院按規定也不讓再拍了。自公告之日起六十日内沒有買受人願意以變賣的保留價買受該财産，且申請執行人、其他執行債權人仍表示不接受該财産抵債的，應當解除查封、當機，将該财産退還被執行人，但對該财産可以采取其他執行措施的除外。
四、拍賣成交了
如果在任何一次拍賣中階段成交了，不要急着半場開香槟，把下面的程式走完。
（1）原則上
“成交後15日内傳遞餘款，10日内送達過戶裁定，再15日内不動産移交。”
（2）實際上
原則上的幾個時效規定，在實踐中的概念略顯不同，法條上看不出來。拍賣成交後，接盤的買家全款付到法院賬戶，這樣法院才會出《拍賣成交确認書》（相當于二手房買賣合同）《執行裁定書》《協助執行通知書》。上面三檔案，對接盤人非常重要，不用房主配合，房地産交易中心就能直接辦房産過戶和審稅。如果這筆錢要還好幾個人，法院還得提前拟好各方同意的配置設定方案。這些都妥了，法院才會開始分錢。
五、特别注意
（1）查封會過期
一定要小心，留意你的不動産保全查封期限。房産查封的期限一般是兩年到三年，但是從訴訟整個階段結束到執行完成，很可能不止兩年。是以一定要記住，不能讓查封狀态失效，在過期前申請财産保全。盯緊法官，他們可忙了，出了差錯是自己的虧損。切記，切記。債務人一套房産上往往不止一個查封，如果你是首個查封或者排位靠前，那查封一斷，你的順位當然也就會掉到最後，這是最痛苦的。法官續封後，會出一份《财産保全執行情況告知書》。可以在上次查封到期之前，去房地産交易中心調出新的《不動産登記簿》。可以核實查封期限更新，也以防後面的程式需要這份材料。
（2）不要依賴時間期限
要注意一點，上面提到的各類期限，是從下面幾份最高院的解釋檔案抄出來的。但是，實踐中八成會有延長，放平心态。最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣财産的規定
（2020修正）最高人民法院關于人民法院确定财産處置參考價若幹問題的規定（法釋〔2018〕15号）
最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若幹問題的規定（法釋〔2016〕18号）
一方面執行局很忙，另一方面各地具體情況不一，實踐會遇到很多延誤。除非時間長到太過離譜，否則不用程式細節上糾結，跟法官鬧毫無意義，有失風範。
六、放平心态
這篇簡述對于大體把握司法拍賣流程來說，已經足夠。但上面寫的流程，算是大體比較順利的走向。要對方配合查封評估、沒人提有效異議、沒有中止執行等等。如果出現這些意外情況，都會顯著拖延時間。其間還有關于不騰房處理、估價異議、債務償還方案等細節問題，以後再補充。