政治局會議明确樓市政策方向，各部門協同落實是關鍵！

■ 中指研究院市場研究總監 陳文靜

4月30日，中央政治局召開會議，分析研究目前經濟形勢和經濟工作，會議明确為房地産定調，指明了未來樓市政策方向，會議指出：要持續防範化解重點領域風險。繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地産企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。要結合房地産市場供求關系的新變化、人民群衆對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施，抓緊建構房地産發展新模式，促進房地産高品質發展。

一、防範化解房地産風險仍是重點，會議強調壓實各方責任保交房，保障購房人合法權益

本次中央政治局會議強調“要持續防範化解重點領域風險。繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地産企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益”。防範化解房地産風險仍放在了重要位置，其中保交房是重中之重。從過去“保交樓”轉為“保交房”，足以表明中央對保障購房人合法權益的重視。此前，3·22國常會亦明确指出“要進一步優化房地産政策，持續抓好保交樓、保民生、保穩定工作，進一步推動城市房地産融資協調機制落地見效”。預計接下來樓市“保交房”力度有望延續，緩解居民對于期房的傳遞擔憂，穩定市場預期。

今年以來融資協調機制成為一視同仁滿足不同所有制房地産企業合理融資需求、化解房地産風險的重要舉措，1月開始實施以來已取得積極成效，根據4月3日住房城鄉建設部披露資料，所有地級及以上城市均已建立城市房地産融資協調機制。截至3月31日，各地推送的“白名單”項目中，有1979個項目共獲得銀行授信4690.3億元，1247個項目已獲得貸款發放1554.1億元。短期來看，預計房地産項目“白名單”将繼續擴圍，同時本次會議明确要求“壓實地方政府、房地産企業、金融機構各方責任”，特别是壓實金融機構責任的重要性較為突出，未來金融機構落實對合規房地産項目“能進盡進”“應貸盡貸”要求，将有利于“白名單”項目相關資金支援進一步落位，該舉措一方面有利于緩解企業資金壓力，另一方面，項目的建設程序持續推進，也有利于項目傳遞，穩定購房者置業預期，助推新房項目銷售。

二、會議要求繼續堅持因城施策，預計核心城市政策優化有望加快發力，同時“好房子”的重要性也提到了新的高度，建設節奏或加快

在新形勢下，今年以來，各地繼續因城施策優化房地産調控政策。其中一線城市整體保持穩步優化節奏，二線核心城市優化力度加大，3月杭州放開二手房限購，4月成都全面取消限購，4月30日北京優化五環外限購政策等，均是各地因城施策、充分發揮地方調控自主權的重要展現。

各地需求端政策的改善對市場産生了積極作用。根據中指監測，截至目前，除海南省外，核心城市中北京、上海、深圳政策仍較為嚴格，廣州（120平方米以下）、杭州（新房）、天津（120平方米以下新房）、西安等城市部分核心區仍有限購政策，預計接下來這些城市将繼續優化限購政策，特别是二線城市，限購政策調整節奏或将加快，同時核心城市降低房貸首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費等政策也具備調整預期。

另外，“人民群衆對優質住房的新期待”的提出，一方面意味着供給端“好房子”的重要性上升到了新的高度，此前住房城鄉建設部倪虹部長多次強調“要下力氣建設好房子”，并鼓勵開發企業建設綠色、低碳、智能、安全的好房子。隻有“好房子”建設不斷深入推進，才能更好地提升居民居住品質，不斷滿足人民對美好生活的向往，預計未來“好房子”建設節奏加快。

另一方面，針對多樣化改善性住房需求的政策支援力度有望繼續加大，更多城市或給予多孩家庭和老年家庭更大政策支援，通過提升公積金貸款額度、增加公積金貸款次數、降低中介費和交易稅等方式支援改善性需求。

三、會議提出統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施，協同政策有望加快落實

近兩年，二手房市場在“以價換量”帶動下，整體保持一定活躍度，随着二手房價格下調和居民對于期房的傳遞擔憂，新房市場持續面臨去化壓力，新房與二手房之間關聯不暢。另外，房企手中的存量閑置土地、非住宅物業等也亟須盤活。中央政治局會議首次提出“統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施”，預計未來在新房二手房交易關聯、存量資産盤活與保障房結合等方面将出台更多針對性政策。

過去一段時間，多地已推出住房“以舊換新”政策，既包括通過中介“優先售”的模式，也包括地方通過國資平台收購群衆手中二手房作為保租房，售房款用于購買新房的模式，這些政策都有利于暢通一二手房置換鍊條，提升樓市活躍度。今年以來，鄭州、長沙、南京等多個核心城市都出台了相關政策支援住房“以舊換新”，地方國資平台收購二手房源作為保租房，有利于增加保障性住房供給，同時也是盤活存量、消化庫存的有益嘗試，目前住房“以舊換新”政策仍在探索階段，未來相關配套資金、統籌方式等仍待進一步完善。

除此之外，部分城市也推出相關政策，鼓勵市場經營主體将自有閑置和低效利用的商業辦公等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，這也是盤活、消化存量房産的重要方式，保障房供給量增加有利于加快建構“市場+保障”的住房體系，有利于推動建構房地産發展新模式。

從優化增量住房的角度上看，加快建立“人房地錢”關聯機制，優化土地供給結構、提升住房産品品質等或是重要方向。根據中指監測，截至4月29日，重點22城中已有15城公布今年供地計劃，商品住宅用地整體計劃供應量同比下降約10%，土地縮量态勢延續。與此同時，各地不斷調整供地結構，增加優質地塊供應量，以滿足人民群衆對優質住房的新期待。如北京2024年中心城區供地占比較2023年提升5個百分點至25%；重慶提出優先供應成熟區域優質地塊；成都住宅用地供應主要集中在商品住宅銷售周期較短或在合理區間及商業用房庫存量較小區域。2024年重點城市土地供應“縮量提質”，有助于房地産市場進入新的供需平衡。

綜合來看，本次政治局會議給予樓市定調，防範化解房地産風險仍是重點，同時提出統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施，為接下來的房地産政策指明了方向，未來各個部門協同落實将是促進房地産市場築底企穩，促進房地産行業高品質發展的關鍵！