【财經分析】“市場會獎勵先行者” REITs擴募本土化探索“任重道遠”

新華财經北京4月30日電（王菁、張斯文）目前，大陸基礎設施公募REITs市場處于平穩運作階段，截至2024年4月末，35隻上市公募REITs的總市值達1129.36億元。從全球經驗來看，公募REITs市場規模持續增長的主要方式是擴募，這是REITs市場健康發展過程中的重要環節，也是公募REITs生命力的展現。

業内觀點稱，公募REITs通過擴募，既可以盤活更多存量資産、做大市場規模，又可以優化資産組合配置，以及提振二級市場表現、增強流動性。同時，擴募也是對公募REITs管理人營運管理能力的檢驗，是吸引更多投資者參與的重要方式。

擴募之旅處于初期階段 本土化探索“任重道遠”

參照國外成熟REITs市場發展狀況，擴募是公募REITs擴容的主要管道，也是市場具有“生命力”的展現。随着大陸公募REITs市場初期的探索，更多監管政策和細則在逐漸落地，也有不少産品已經“初嘗”擴募操作。

2022年5月31日，上交所和深交所同時釋出了《公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則适用指引第3号—新購入基礎設施項目（試行）》（以下簡稱《REITs擴募細則》），标志着公募REITs擴募細則正式出台。

2022年9月29日，首批發行的項目中有5單公募REITs向監管機構送出擴募申請，其中4單于2023年6月完成擴募，募集資金規模合計超過50億元，這标志着大陸公募REITs擴募工作真正進入實施階段。

2024年以來，多隻公募REITs也在陸續推動擴募事宜。其中，中航京能光伏REIT擴募獲上交所受理，該基金拟擴募裝入蘇家河口、松山河口兩個水電站項目，有望成為首單探索“光伏+水電”資産混裝的擴募項目代表；國泰君安東久新經濟REIT拟購入南通、重慶等産業園，推動擴募事宜。

北京能源國際控股有限公司副總裁劉東升介紹稱，中航京能光伏REIT擴募拟購入的基礎設施項目，位于雲南省保山市騰沖市境内的槟榔江上，槟榔江屬伊洛瓦底江水系，為大盈江上遊河段，流域産水量豐富。

據悉，蘇家河口水電站項目和松山河口水電站項目2022年（水文年）發電量分别為10.43億千瓦時、5.69億千瓦時。蘇家河口水電站項目及松山河口水電站總體評估價值為28.60億元，2024年度、2025年度預測可供配置設定金額2.03億元、2.31億元。

“随着大陸公募REITs市場制度建設日趨完善、各類項目儲備充足，在擴容、擴募等增量舉措不斷推進的背景下，發行端由試點邁向常态化新階段，也實作了量的增長與質的提升。持續擴募能夠推動資産組合優化配置，實作基礎設施投資良性循環，助力公募REITs市場健康發展。”劉東升稱。

多位業内人士對新華财經表示，REITs管理人管理能力的高低，可以直覺展現在營運産生的現金收入上。優秀的REITs管理人可以通過提升底層物業的内在價值，提高經營收入，為投資人創造更好的收益。雖然公募REITs的底層資産是不動産，經營管理具有“被動收入”的特征，但這并不代表REITs管理人在項目的營運管理方面可以“高枕無憂”。

“REITs是将底層不動産和資本市場連結在一起的金融産品，在資金端就要考慮資本結構的合理性，并适時進行調整，以取得‘正杠杆’效應，為REITs的份額持有人創造更多的價值收益。”某上市REITs基金經理稱。

原始權益人與投資者雙赢 擴募操作“好處多多”

擴募既然是向原有的公募REITs中裝入新資産，那麼在準備擴募過程中，REITs管理人就可以根據現有REITs情況，通過主動選擇，優化資産組合，進而實作整個資産包内部的資産配置均衡性和分散性，在提高資産組合投資收益的同時，增強REITs的整體抗風險能力。

日前，由中國REITs論壇、瑞思不動産金融研究院主辦的“公募REITs擴募：探索價值創造與機制創新”閉門研讨會在京舉行。招商蛇口财務部産融業務負責人範智坤在會上指出，“REITs擴募操作的價值，展現在助力資産多元化發展、優化投資組合表現、降低原始權益人負債水準等方面。同時，通過擴募‘壯大’市場體量，還可以實作平滑二級買賣波動等防風險作用。”

“通過REITs擴募打通了重資産投融資良性循環後，公司團隊基本形成了共識：持續地擷取資産，盡快将其培育成熟，進而推動多輪擴募......目前，公司具備衆多的儲備資産，使我們能不斷地形成未來裝入REITs平台的‘梯隊’，比如後續3年、5年的時間段，我們都有不同類型的資産，可以有計劃地分步填充至現有REITs産品中，大家積極參與REITs的熱情更高了。”範智坤稱。

在擴募過程中，無論是原有的投資人，還是新加入的投資人，都看重REITs管理人的管理能力。有着優秀管理業績、被市場認可的REITs管理人，更容易實作擴募。

首鋼基金執行董事張寶強建議稱，“從産業投資人的角度來看，建議鼓勵做優做強一批具有自我成長能力和管理能力的REITs品牌，例如清潔能源、園區等各類代表性産品，利用其資産規模和擴募前景，打造行業标杆和資産儲備‘生力軍’，最終反向實作對一級資産交易價格的指導認定。”

另從投資角度來看，REITs擴募也是原始權益人調整投資結構的重要節點。瑞思不動産金融研究院院長朱元偉對新華财經表示，“擴募面臨的一個挑戰是如何平衡新老投資人的關系，随着市場向縱深發展，擴募的規則和定價機制都有機會在各方推動下尋求優化，以更好滿足新老投資人和原始權益人之間的利益均衡。”

随着擴募資産的增多，REITs管理規模擴大，市場佔有率增加，除了吸引公衆投資者、一般機構投資者參與外，還能吸引有大量資金投資需求的共同基金、養老基金等機構關注。規模越大，參與的投資者越多，REITs市場流動性越好，對底層資産公開進行估值和定價也就越充分。由此可以形成良性循環，助力市場規模不斷擴大。

此外，目前REITs擴募資産來源還是以原始權益人自有資産為主。“後續可以多一些市場化的外部并購，進而使得産品利益更容易平衡。”朱元偉還建議，未來或許可以适當放寬回收資金用途的限制，使其更自由地被投向增值性并購等機會。

編輯：王柘

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