地産巨頭萬科，仍舊在輿論的漩渦之中。日前，境外評級公司穆迪将萬科信用評級從“Ba1”下調至“Ba3”。對于評級再被下調，萬科方面表示“堅決反對”。
對萬科來說，要想解決債務問題，更關鍵的問題是賣：一個是賣房，加大銷售及回款力度；另一個是賣資産，出讓部分經營性不動産，換取活下去的空間。
評級被下調
4月26日，境外評級機構穆迪将龍頭房企萬科的信用評級，由“Ba1”下調兩級至“Ba3”。這意味着，穆迪給予萬科的評級，已經處于Ba序列的最低檔。對這個級别，評級機構的觀點是相關标的信用品質較差，有一定的投機成分，信用風險較高。
其實，在萬科出現流動性壓力之前，穆迪一直将其作為可以投資的優質公司。然而，去年9月開始，穆迪将萬科企業的評級列入下調觀察名單。今年以來，穆迪開始連續下調萬科的信用評級。3月，穆迪撤銷将萬科Baa3發行人評級，給予公司Ba1評級，同時下調進階無抵押債務評級至Ba2。
除了穆迪，惠譽和标普也先後下調萬科評級。3月27日，惠譽曾将萬科長期外币發行人評級從“BBB”下調至“BB+”，即為“非投資級”或“垃圾級”。4月上旬，标普将萬科信用評級由“BBB+”下調至“BB+”，同樣列入“垃圾級”，展望負面。
對于穆迪再次下調公司評級，4月27日，萬科表示堅決反對，“希望穆迪能夠準确評估和反映公司情況，維護市場穩定。”在萬科看來，評級機構基于對行業的悲觀展望以及對公司不确定性的擔憂，做出調整公司評級的決定，這未能全面有效地反映公司在經營、融資和流動性等方面的積極舉措，也會對市場産生誤導，加劇無必要的恐慌。
萬科稱，目前，公司經營穩定，合同銷售規模持續保持行業頭部地位，金融機構對公司的支援一如既往，大股東力挺公司，持續提供實質性的支援。
自救已開始
面對前所未有的危機，4月15日召開的投資者交流會上，萬科管理層承認，目前萬科的确遇到階段性經營性困難，流動性短期承壓。不過，萬科已制定一攬子穩定經營和降低負債的方案，能夠妥善化解這些階段性壓力。
資料顯示，截至2023年底，萬科有息負債合計3200億元，其中短期借款10.6億元，一年内到期有息負債624億元，在手現金998億元。看起來還不錯，但結合今年的應付款，壓力依然不容小觑。
為了解決危機，萬科首先立足“自救”。這主要表現在銷售端和融資端。
就銷售來看，一季度，萬科累計實作合同銷售額579.8億元，同比減少413.6億元。不過，随着政策趨暖，萬科也在加大銷售及回款力度。尤其是3月份，萬科實作合同銷售額245億元，環比增長74.82%。
除了賣房，萬科還通過處置資産獲得現金。在此前的投資者交流會上，萬科管理層表示，萬科将對所有在手業務，全部重新打開和檢視，分類進行梳理，并制定針對性方案。
近期，市場傳言萬科拟通過資産交易或股權交易等方式轉讓在深圳的10項酒店、商業、辦公及較高價的電梯大廈等資産，涉及金額超87億元。對此，萬科在否認這一傳言後表示，推進資産交易是萬科一直以來高度重視的經營工作之一，萬科在積極推進資産交易，包括傳聞中提到的部分資産。
就融資來說，萬科表示已調集各一線力量，以用好用足一系列有利于行業化解風險的政策性融資工具。截至3月底，萬科已上報42個房地産融資“白名單”項目，涉及新增融資169.5億元。除此之外，萬科投資性房産賬面餘額高達1100億元，後續抵押融資空間比較大。
此外，資産證券化仍在進行之中。據報道，萬科旗下“中金印力REITs”計劃拟募資32.6億元，期限25年，其中第一大股東深鐵集團要認購10億元。萬科旗下“華夏萬維倉儲物流REITs”計劃，拟募資約11.6億元。
這一系列舉措，能否為萬科赢得活下去的寶貴時間。頭條君将保持密切關注。