地产巨头万科，仍旧在舆论的漩涡之中。日前，境外评级公司穆迪将万科信用评级从“Ba1”下调至“Ba3”。对于评级再被下调，万科方面表示“坚决反对”。
对万科来说，要想解决债务问题，更关键的问题是卖：一个是卖房，加大销售及回款力度；另一个是卖资产，出让部分经营性不动产，换取活下去的空间。
评级被下调
4月26日，境外评级机构穆迪将龙头房企万科的信用评级，由“Ba1”下调两级至“Ba3”。这意味着，穆迪给予万科的评级，已经处于Ba序列的最低档。对这个级别，评级机构的观点是相关标的信用质量较差，有一定的投机成分，信用风险较高。
其实，在万科出现流动性压力之前，穆迪一直将其作为可以投资的优质公司。然而，去年9月开始，穆迪将万科企业的评级列入下调观察名单。今年以来，穆迪开始连续下调万科的信用评级。3月，穆迪撤销将万科Baa3发行人评级，给予公司Ba1评级，同时下调高级无抵押债务评级至Ba2。
除了穆迪，惠誉和标普也先后下调万科评级。3月27日，惠誉曾将万科长期外币发行人评级从“BBB”下调至“BB+”，即为“非投资级”或“垃圾级”。4月上旬，标普将万科信用评级由“BBB+”下调至“BB+”，同样列入“垃圾级”，展望负面。
对于穆迪再次下调公司评级，4月27日，万科表示坚决反对，“希望穆迪能够准确评估和反映公司情况，维护市场稳定。”在万科看来，评级机构基于对行业的悲观展望以及对公司不确定性的担忧，做出调整公司评级的决定，这未能全面有效地反映公司在经营、融资和流动性等方面的积极举措，也会对市场产生误导，加剧无必要的恐慌。
万科称，目前，公司经营稳定，合同销售规模持续保持行业头部地位，金融机构对公司的支持一如既往，大股东力挺公司，持续提供实质性的支持。
自救已开始
面对前所未有的危机，4月15日召开的投资者交流会上，万科管理层承认，当前万科的确遇到阶段性经营性困难，流动性短期承压。不过，万科已制定一揽子稳定经营和降低负债的方案，能够妥善化解这些阶段性压力。
数据显示，截至2023年底，万科有息负债合计3200亿元，其中短期借款10.6亿元，一年内到期有息负债624亿元，在手现金998亿元。看起来还不错，但结合今年的应付款，压力依然不容小觑。
为了解决危机，万科首先立足“自救”。这主要表现在销售端和融资端。
就销售来看，一季度，万科累计实现合同销售额579.8亿元，同比减少413.6亿元。不过，随着政策趋暖，万科也在加大销售及回款力度。尤其是3月份，万科实现合同销售额245亿元，环比增长74.82%。
除了卖房，万科还通过处置资产获得现金。在此前的投资者交流会上，万科管理层表示，万科将对所有在手业务，全部重新打开和检视，分类进行梳理，并制定针对性方案。
近期，市场传言万科拟通过资产交易或股权交易等方式转让在深圳的10项酒店、商业、办公及公寓等资产，涉及金额超87亿元。对此，万科在否认这一传言后表示，推进资产交易是万科一直以来高度重视的经营工作之一，万科在积极推进资产交易，包括传闻中提到的部分资产。
就融资来说，万科表示已调集各一线力量，以用好用足一系列有利于行业化解风险的政策性融资工具。截至3月底，万科已上报42个房地产融资“白名单”项目，涉及新增融资169.5亿元。除此之外，万科投资性房产账面余额高达1100亿元，后续抵押融资空间比较大。
此外，资产证券化仍在进行之中。据报道，万科旗下“中金印力REITs”计划拟募资32.6亿元，期限25年，其中第一大股东深铁集团要认购10亿元。万科旗下“华夏万维仓储物流REITs”计划，拟募资约11.6亿元。
这一系列举措，能否为万科赢得活下去的宝贵时间。头条君将保持密切关注。