國貿集團智慧網谷創新産業園
International Trade Group Intelligent Network Valley Innovation Industrial Park
随着中國的産業發展、更新，産業園在空間布局上越來越趨向于城市功能，由交通導向到核心企業、産業叢集導向，再到城市功能和産業功能導向，産城融合應運而生。
産業園與城市的融合是多元度的，包括讓園區融入城市生活，讓園區成為城市生态的一部分，以及讓園區具有城市的複合功能、形态以至于生态。
在産業園的發展過程中，還有一個重要的次元----時間。猶如城市會生長變化一樣，産業園的功能業态和空間使用也會随着時間不斷變化。本設計以彈性（開放共享）的空間，複合多元的功能，以及靈活多變的産品來回應，甚而促進未來産業的疊代更新和周邊城市環境的發展更新。
項目概況：
基地面積: 37800 ㎡
總建築面積: 216908.04 ㎡
地上建築面積: 132299.63 ㎡
地下建築面積:84608.41 ㎡
容積率：3.5
建築密度：40%
綠化率：20%
背景願景 · 創新 / 标杆
Innovation/Paragon
項目所在城市，杭州是環杭州灣大灣區核心城市 、滬嘉杭G60科創走廊、中心城市和國際重要的電子商務中心。正向着打造世界一流高科技園區努力。
▲項目區域位置
項目所在地，智慧網谷小鎮是《拱墅區十三五發展規劃》重點打造的産業平台，建成體量達250萬平方米，是一個現代産業之城，開發衆創之谷。
▲周圍資源
區域總體定位為杭州數字經濟典範和樣闆。以期打造浙江版“中關村”數字經濟高地，大城北轉型更新重要增長極，和大運河數字經濟産業谷重要節點。
▲産品目标定位
本項目依托周邊院校資源、醫療資源、交通資源、龍頭及産業聚集優勢，導入省國貿集團旗下健康産業，作為産業龍頭，通過資源整合，搭建數字健康産業平台。
▲項目鳥瞰效果圖
項目願景：以花園式辦公組團，地标性街區形象，運河文化傳承地，數字社群集聚區為目标，打造智慧網谷創新型标杆，全天候聚合交往社群，滿足新時代産業訴求。
▲項目技術路線示意
項目充分解讀杭州為打造世界一流創新産業園區的政策支援，比如地塊出讓優惠，返稅、購房補助以吸引企業進駐、孵化，對産業平台支援，人才補助優惠等政策，結合市場特性，制定切實可行的、靈活多變、适應性強的實施方案。
空間規劃 · 開放 / 連接配接
Opening/Connecting
對優秀城市空間的研究可知，空間的彈性來自于開放和共享。可以分為兩個層面，第一，是園區對城市的開放、連接配接，讓園區空間成為城市生空間一部分；第二，是讓園區空間有城市的開放型态、共享氛圍。要達到這兩個層面的目标，首先要考慮的，是與城市的關系。
▲場地分析
場地用地面積37800 ㎡，容積率3.5，限高90米。基地交通現狀中，車流主要來自于留石高架路。車輛通過儲鑫路和長濱街抵達場地。場地在西南和西北兩個方向可設定車行出入口。場地西側面向園區内部道路，未來也必将成為 人流的主力來向。
▲基本分區
場地東南側和東北側的儲鑫路和北站路為城市級道路，是以東南向和東北向為場地主要城市界面。場地的西南側和西北側面向園區級道路，是以為場地的次級街道界面。
▲建築群城市形象
總體布置與城市公共空間結合緊密，界面友好。交接處，設定大型前廣場，将人流引入園區内開放綠地。
▲總平面
打開的城市界面使城市功能空間有效滲透入園區，更好的導入城市人流激活産業園區的服務配套部分，使園區空間與城市空間互通，共融。
▲街道滲透
東南向和東北向人氣也較高，具有較好的商業價值。設計将辦公大廈與商業建築組成建築整體，将綜合體融入街區環境中，充分利用園區的沿街的商業價值面。高層沿主要街道形成城市形象，低層沿次級街道打造街區尺度。
▲園區内部空間
通過橫向與縱向的打通，形成園區内的主要道路骨架。兩端或一端分别與周圍城市路連接配接，形成開放式街區。加上人性化步行尺度，增加地塊可達性。
▲立體綠化/景觀軸線
基地周邊城市環境為住宅、倉儲和其它産業産業園。是以，場地景觀價值為内向型。設計設定了南北向景觀軸線，加上多層級廣場空間、綠化體系，增加公共空間的開放、共享。
▲中心綠化景觀
景觀設計遵循“以綠為主，人性尺度”的設計原則，參考城市設計的景觀元素，加入部分水體景觀，使公共空間更加開放、活躍；同時景觀設計強化“中央軸線”、“現代街區”、“立體城市”等建築設計概念，增加公共空間的吸引力。
▲深度/立體連結
内部的多層次開放/共享：
空中步道：在二層和十五層設定步道系統，拓展出一個立體的街區空間。
大廈景觀：主大廈正對景觀軸，南側多層商業讓大廈與中心景觀取得更好的互動、共享。
活力中心：采用多層級開放廣場，可全園區共享，以激發園區活力。
園區關聯：利用外向型多廣場連接配接周邊園區，形成良好互動、共享關系。
▲園區中心景觀
功能空間 · 複合 / 多元
Complexity/Diversity
與城市一樣，所有産業園區的核心就是人，而衣食住行是人們生活的重要部分。要園區具有城市的功能和活力，首先，要像城市一樣具有複合的功能。不同功能子產品之間的互動和轉換是彈性空間和百變産品的基礎。
▲産業園區 — 複合型産業社群
項目依托所在區域的資源，建構具有“研，教，産，孵，憩”複合功能的完善園區服務體系。實作從單一型産業園區到複合型産業社群的轉變，進而完善智慧網谷産業構成，提升智慧網谷産業能級。
▲ 功能布局/占比/位置
整體規劃以高低搭配的多樣化産品為思路。通過用足高度與密度兩個次元，來最大化溢價産品，獲得貨值最大化與去化周期的平衡。
建築體量按照功能分為“三個組團”：高層辦公組團，多層辦公組團，配套較高價的電梯大廈及商業設施組團。
▲ 複合型産業社群政策
高層辦公組團：高層辦公大廈沿城市主于道呈L型排布，其中自持總部大樓以雙子塔形式居于場地中央軸線盡端。大廈在底部通過共享大堂連接配接，設定會議，展示，休閑等公共功能，在空中通過體部連接配接，形成雲中體驗的企業家俱樂部，及室外康體設施。
▲多樣立體連結
多層辦公組團：多層獨棟辦公分布于中央主軸兩側，成組成團布置并圍合出一定景觀小空間，尺度怡人，在提高銷售和使用靈活性的同時，創造出多樣的空間體驗與豐富的城市界面。
▲24小時配套服務系統
配套較高價的電梯大廈及商業設施組團：配套較高價的電梯大廈及商業設施沿西側布置，面向整個智慧網谷辦公人流主來向，通過闆式較高價的電梯大廈和退台型商業裙房的組合，提升商業價值，打造生活中心，建構産業社群。同時與03地塊在未來形成資源共享利用，實作積極的互動、共享與對接。
▲多功能室内公共空間
産品設計 · 靈活 / 多變
Flexiblility/Variability
産業易逝，城市永存。科技與時代的更替使産業變化的趨勢愈發加快。産品設計必須充分考慮靈活多變以适應變化發展。
本案在充分市場調研的基礎上，通過客群和産品分析，提出以下三條産品設計的基本原則:
- 産品的比對性是招商的前提條件
- 産品的适應性降低開發營運風險
- 産品的增值性是促進銷售的手段
針對自持銷售比各50%，配套占比15%，最小分割單元大于500平米以層或棟為機關銷售的政策解讀，提出以下産品政策。
▲自持總部辦公
高層大廈産品：自持辦公部分主要供國貿集團相關企業總部使用，标準層平面方正緊湊，使用率高。自下而上依次布置共享大堂，展示，會議，創新産業中心，總部辦公，企業家俱樂部，雲頂花園，研發中心，總裁辦公等功能空間。
▲錯層辦公 – 500㎡産權設計政策
銷售辦公部分可根據企業規模靈活采用整棟，分段，分層銷售。按客戶需求在大空間辦公，聯合辦公，CEO辦公，小型酒店，精品較高價的電梯大廈等布局模式間靈活轉換。此外我們還提出一種錯層設計的選擇，來解決高層大廈标準層經濟性與控制可售面積段及總價之間的沖突。
▲銷售高層辦公 – 空間适應多種使用功能
配套較高價的電梯大廈産品：在本案的配套設施部配置設定置了一定量的較高價的電梯大廈産品，來滿足園區人員短期居住的需求。
▲銷售多層辦公/較高價的電梯大廈
産品按不同位置可劃分為MINILOFT，标準LOFT和豪景LOFT三種産品，且未來可考慮按300 ㎡一個的組合産權機關進行分割。所有辦公及較高價的電梯大廈産品按475cm層聯考慮，預留未來改造為LOFT較高價的電梯大廈及多鑰匙戶型的空間可能性。
▲LOFT較高價的電梯大廈/精品酒店 标準層平面
多層産品：以動态可生長的理念，通過單元子產品的靈活拼接，可組合出不同面積段的三種産品單元，适應不同規模企業需求及其未來發展。
多層産品單元組合銷售：
單層出售：單層均大于500㎡
整棟出售：産品面積段為2000㎡~3450㎡
雙拼組合出售：産品面積為5400㎡~5600 ㎡
▲銷售多層辦公/靈活組合
多層獨棟産品：主要面向小型總部辦公與研發，私密性與景觀俱佳。擁有獨立挑空大堂，專屬電梯，地下專屬停車入口，屋頂私享花園等靈活、溢價配置。
▲銷售多層辦公/多樣公共空間