購房需求回暖節奏偏慢，樓市仍在觸底，降低購房成本仍是各地因城施策的重點。
4月15日，鄭州市住房公積金管理中心就“商轉公”事項向社會公開征求意見，并在檔案中提供了兩種“商轉公”轉換方式。自去年以來，已有數十城出台“商轉公”支援政策，不過具體落地條件存在差異。
作為公積金政策領域呼聲較高的一項舉措，“商轉公”也被視為進一步縮小存量房貸與新發放房貸利率差距的重要方式。以鄭州為例，按照貸款100萬元、30年等額本息計算，目前首套房購房者“商轉公”後月供可減少475.21元，一年省下利息5700多元。
不少分析認為，推行“商轉公”政策的城市還會繼續擴圍。不過考慮到繳存規模和資金使用率限制，受益空間可能相對有限，部分城市也是以對該項業務設定了一些限制條件。
“商轉公”新政不斷
在很多地方，“商轉公”并非一項全新政策，但部分城市因為前期資金緊張等原因暫停了該項業務。
住房公積金貸款由于與商貸利率懸殊，“商轉公”也一直是一項呼聲較高的業務，最近兩年随着部分城市陸續開通或重新開機，各地市民關切度進一步提升。
以鄭州為例，鄭州住房公積金管理中心曾于2015年以前開展過“商轉公”貸款業務，後因資金趨緊暫停了該項業務。鄭州住房公積金管理中心此前表示，當時暫停的主要原因是随着公積金制度的普及，公積金貸款需求快速增長，鄭州公積金的資金使用率相對偏高。
早在2020年11月、2023年8月等時間點，鄭州住房公積金管理中心回複市民關于“商轉公”業務問題時表示，按照優先保障首套房剛需房的政策定位，結合該市公積金資金運作狀況，當時仍僅能滿足新購房職工直接辦理公積金貸款使用，繼續開通“商轉公”貸款業務将會影響新購房職工辦理公積金貸款業務。
此次鄭州重新開通“商轉公”業務，并提供了自籌資金、公積金直還兩種轉換方式（業内也稱先還後貸、以貸沖貸），将切實為市内符合條件的購房者進一步減負。
中指研究院河南公司總經理梁波濤認為，鄭州以往隻有省直、鐵路、煤炭公積金支援“商轉公”，但覆寫群體較窄，流程上也需要先還清商貸，再申請公積金貸款。此次征求意見出台，意味着市直公積金“商轉公”即将落地，且同時提供兩種不同的轉換方式，增加了商轉公的可操作性。
2023年政策調整後，鄭州住房公積金貸款最高限額由80萬元提高至100萬元（多子女家庭符合條件可貸上限額的1.2倍）。按照貸款100萬元、30年等額本息計算，目前當地首套房公積金貸款利率為3.1%，與去年9月存量首套房貸利率統一調整後的LPR水準即3.95%相比，“商轉公”後購房者月供将由4745.37元降至4270.16元，每月少還475.21元，一年可以省下利息5700多元。
除鄭州外，據中指研究院監測資料，2023年以來，已有近30城對“商轉公”貸款予以支援，政策主要包括恢複商轉公貸款業務、支援“商轉公”組合貸款業務、降低相關門檻要求、支援“順位抵押”公積金直還、擴充“順位抵押”合作銀行範圍等方面。
記者搜尋發現，目前支援“商轉公”業務的城市中，既有二線城市，也有三四線城市，包括沈陽、太原、哈爾濱、石家莊、台州、鞍山、龍岩、東莞、莆田、株洲、呼和浩特、日照、楚雄州、銀川等城市。
有哪些條件
“‘商轉公’在提高公積金使用效率的同時，也有利于減少已購房家庭貸款利息支出，降低購房成本，進而修複市場預期，同時也有利于一定程度上釋放居民消費潛力。”中指研究院市場研究總監陳文靜對記者表示，短期來看，公積金相關政策仍是各地促進剛性和改善性住房需求入市、支援購房需求釋放的重要舉措之一，為了進一步降低購房成本，各地或将繼續結合自身公積金使用的實際情況因城施策，推行“商轉公”相關政策的城市有望繼續擴圍。
不過，從目前各地“商轉公”政策來看，多地設定了一定門檻條件，這與資金使用率限制有關。比如，湖南省“商轉公”貸款業務僅支援擁有唯一一套自住住房的職工家庭申請辦理，并對商轉公貸款業務實行動态管理，當個貸率介于85%（含）和90%之間時适度限流，個貸率高于90%時，則暫緩業務預約及受理。
不過，部分城市也在優化落地條件。以沈陽為例，近期該市住房公積金管理中心将“商轉公”原本要求商業貸款“已償還5年及以上”的條件，調整為“已償還3年及以上”，以此擴大“商轉公”貸款政策受益人群。
根據《住房公積金管理條例》規定，住房公積金在保障繳存職工依規提取後，剩餘資金用于發放住房公積金貸款，住房公積金繳存職工在購建、大修自住住房時可向住房公積金管理中心申請公積金貸款。
2021年，鄭州住房公積金管理中心針對一份“商轉公”問題提案的回複提到，“商轉公”業務屬于國家住房公積金監管部門針對有條件的地市倡導的業務。作為一種特殊形式的公積金貸款，開展該業務的首要前提是：當地住房公積金個貸使用率（公積金貸款餘額占歸集餘額比例）不高，結餘資金（歸集餘額減去貸款餘額）較多。
陳文靜此前也指出，公積金繳存餘額與個人住房貸款餘額之間差距較大，“商轉公”的規模受限，對其設定條件和門檻具備一定必要性。在此背景下，業内一方面呼籲并預期“商轉公”城市進一步擴圍，另一方面也對惠及範圍持保守态度。
資料顯示，截至2022年末，全國住房公積金繳存餘額為9.2萬億元，貸款餘額7.3萬億元，個人住房貸款率78.94%；同期個人住房貸款餘額超過38萬億元。
從鄭州來看，該市2015年暫停“商轉公”業務的背景在于，當年個貸使用率一度達到95.7%（90%為警戒線），且長期居高不下，結餘資金嚴重不足，為解決資金流動性不足問題，公積金中心還曾向商業銀行轉讓存量公積金貸款資産的方式，從銀行融資45億元。最新資料顯示，截至2023年底，鄭州市住房公積金個人住房貸款餘額、項目貸款餘額和購買國債餘額的總和占繳存餘額的79.83%。
據記者不完全統計，雖然商業銀行居民中長期貸款仍顯低迷，但去年部分城市住房公積金貸款提取和貸款使用均有提升，住房貢獻率有較明顯提升。
以長沙為例，2023年，該市公積金提取額同比增長34.7%，發放個人住房貸款金額同比增長63.45%，年末個貸餘額1072.9億元，比上年末增加18.25%，同期繳存總額比上年末增加15.82%，繳存餘額同比增長10.10%。全年個人住房貸款發放額、公轉商貼息貸款發放額、項目貸款發放額、住房消費提取額的總和與當年繳存額的比率為122.88%，比上年增加31.72個百分點。
鄭州去年公積金提取金額同比增長了近五成，當年個人貸款金額增長約35%，年内繳存餘額（1234.08億元）同比增長5.45%，住房貢獻率95.85%，比上年同期增加24.23個百分點。2023年，沈陽個人住房公積金貸款也同比增長56.21%，住房貢獻率103.19%，比上年增加17.87個百分點。
（圖源：全國住房公積金2022年年度報告）
(本文來自第一财經)