幸福的家庭是相似的

整整二十年前，還是順馳創始人的孫宏斌，2004年第一次參加博鳌論壇。

孫總是衆矢之的。因關注度太高，他上午30分鐘的發言改成問答，并延長至一個小時。他說2004年要完成銷售回款120億。當場，王石不點名指責：

這是吹牛。

有網友發起了“順馳會不會走向毀滅”的投票。反對票隻有一張，還是孫總自己投的。

在這年更早的2月，萬科在深圳雲海山莊召開務虛會，财務總監王文金發言，萬科可能在10年内達到千億銷售規模。王石當場評價王文金的發言，是年輕人頭腦發熱：

在搞大躍進。

與孫總一樣，富力李思廉也是第一次參加博鳌論壇。他看着被四處夾擊的孫總，補刀說如果孫總今年能做到100億銷售額，那就是萬科和我公司銷售額的總和：

的确是地産行業第一了。

參加完論壇，孫總有點難受。他說這天我一晚上沒睡好，心裡尋思——我沒得罪誰呀。

老孫當時還是太年輕，不知道“悶聲發大财”的祖訓。

比當時中國房地産銷售額第一的公司，也是第一家銷售額過百億的公司，默默無聞，甚至沒有參加那個論壇。

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2004年，順馳完成了92億銷售額，萬科這一年的銷售額，是91.6億。

當時閩系開發商還沒有冒出來。風頭最勁的，還是廣東幾家企業，富力、雅居樂、碧桂園、恒大，以及合生。他們被稱為“華南五虎”。

銷售額最低的是恒大，隻有14億。富力、雅居樂、和碧桂園的銷售額，分别是64億和45億，和32億。

銷售額最高的，竟然是最為低調的那家——合生。

老闆朱孟依不參加任何行業活動，也不見記者。但他的合生，在這一年不聲不響地賣了100億，成為中國第一家邁過百億關卡的房企。

他的第一個項目華景新城，是廣州天河的一大片農地。拿地後沒過太久，政府就把那塊地圈入了市中心的規劃中。之後合生将社群概念引入了廣州，“隐梁、隐柱”這些概念也是他們提出來的。

這個項目後來大賣。之後朱老闆又用同樣的模式，開發了駿景花園、帝景苑等。他的掘金能力一次次被驗證後，開發模式很快又copy到全國一二線核心城市。

登頂中國TOP1房企的那兩年，合生在廣州一個城市的開發規模，相當于萬科在全國五大城市的開發總規模。廣州的利潤，也超過了萬科在五大城市的總利潤。

驕傲的王石那些年一直diss順馳。但說到朱老闆，竟然相當恭維：

合生才是隐形的地産航母。

萬科戰投部後來特意研究了合生，他們在報告上寫到：

合生在土地儲備上有超前眼光，緊扣城市未來發展熱點，有效降低土地成本，擷取豐厚投資回報。

不過登頂幾年後，在房地産高歌猛進的時代裡，合生銷售額一直在100億門檻邊徘徊。外界開始對合生有戲谑和質疑，是“掉隊的隐形航母。”

有那麼幾年，房地産圈有着五大未解之謎。比如樓市泡沫什麼時候破裂、王石到底看上田樸珺哪一點，王思聰下一個女友長什麼樣，孫宏斌的錢從哪來的，以及：

合生為什麼掉隊了。

2021年，中國房地産銷售額創下18萬億曆史紀錄。融創合約銷售額近6000億，萬科合約銷售額6200多億，華南五虎中的富力，銷售額也有1200億，合生這一年銷售額是：

230億。

再瘋狂的盛宴也有落幕一刻。狂歡過後，就是無盡悲涼。央行的三道紅線政策，及市場的轉向，讓踩上風火輪的地産商們，瞬間被打回原形。

很多地産商一夜回到解放前。

一直被貼着“掉隊”标簽的合生，卻依舊是三道綠線。2023年，合生營收達到了342.92億港元，期末核心利潤23.14億港元，同比增長了114%。

一家機構推出的房企利潤榜裡，前十名滿眼都是國央企，純民企隻有2家，其中一家是合生。

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前兩年，杭州第一豪宅大平層團隊去北京取經。

他們跑了一圈，回來說，帝都的真豪宅不多。霄雲路8号，是其中最值得學習的一個。

無獨有偶。去年我去成都學習中國最傳奇的豪宅麓湖。跟麓湖設計總聊天，我問他們去中國哪些豪宅學習過，他們說國内看的不多，但北京看了一個，那就是：

缦合北京。

缦合北京的前身，就是霄雲路8号。

作為北京第一代頂級豪宅，2009年北京均價每平不超1.5萬元時，霄雲路8号開盤價就是8萬了。他們喊出的口号是：

始于8萬，不止18萬。

當豪宅也開始高周轉了，合生一直還是很慢，銷售也不急，霄雲路八号細水長流，賣了十幾年，貨值還有數百億。這讓他們有工夫去做更新疊代的事情。

2018年，合生的二代朱桔榕請來85歲的安缦酒店創始人Adrian Zecha，雙方在霄雲路8号打造世界首個MAHA住品類作品：缦合北京。

缦合北京把房地産拉回了手工業時代，單單天花闆格栅這一項，就需要5個熟練勞工花費280小時才能制作完成。業主腳下的每塊木地闆，都是選用俄羅斯西伯利亞終年嚴寒之地所産的白橡木原木。在成為地闆之前，它們需要養護3-6個月、做4次平衡幹燥，再采用德國進口膠黏接。

諸如此類，缦合的銷售能講上好幾個小時。缦合北京很快成為北京豪宅的天花闆。連馬斯克訪華，也是在缦合北京的會所跟朋友吃飯。

這一輪殘酷周期裡還活着的民營企業，其實沒有什麼秘密。幸福的家庭是相似的，把安全作為最高追求。合生不怎麼上财務杠杆，強調絕對的安全線，隻做很簡單的事情：

高端物業，核心城市，住宅和商業雙賽道并舉。

長期堅持下來的事情，才叫戰略。

從合生銷售額城市分布看，住宅産品主要分布在一二線城市。70%的銷售額來自高端的缦系産品。上海缦雲項目，一年不聲不響就賣了151億。

上海缦雲在楊浦濱江。在這個闆塊裡，缦雲開到了12.1萬/平米的價格，把楊浦濱江的新房均價，拉到了和虹口、徐彙濱江差不多的水準。

合生說，今年缦系産品還能為公司帶來至少210億以上的銷售額。

他們超過80%的商業地産項目，也是分布在北上廣深。北京朝陽合生彙集合了大量網紅店鋪，一到周末，好像整個北京的人好像都來朝陽合生彙了。

有媒體寫自己去參加一場新書釋出會，走廊上烏泱烏泱全是人，B1與1層之間的直梯也站得滿滿當當。身處嘈雜的人群中，能聽見附近一位大爺铿锵的聲音傳來：

三十年前，王府井也這樣。

2023年，北京朝陽合生彙銷售額超60億元；上海五角場合生彙年銷售額超50億元，單日客流最高達20萬人次以上。

截至2023年底，合生商業闆塊業務遍及北上廣深等十多個主流城市，擁有100多個商業地産項目，已建成營運項目面積超過500萬平方米。

今年，合生新的商業品牌——超極合生彙也将正式入市。這個落址北京昌平的合生彙，将是北京最大的新概念綜合體。

這兩年，“不思進取”的定義生生被合生這樣的企業給修改了。本身杠杆就不高，他們還在降負債。過去幾年，他們以每年平均100億的水準降負債。

房地産從錦标賽變成淘汰賽了，大家突然明白了朱總早年間說的那句話：

規模有時會帶來災難，品質比規模重要。