2008年美國次貸危機席卷全球的時候，大多數人隻記得4萬億的刺激政策，很少有人注意到當年去産能的最強大招“家電下鄉”。
靠着刺激農村龐大人口基數的購買力，當年大陸的剩餘産能被龐大的人口基數消耗掉，進而實作了經濟的平穩落地。
▲當年那波“家電下鄉”堪稱去産能的超級大招。
如今，國務院印發《推動大規模裝置更新和消費品以舊換新行動方案》，這個操作看起來是如此熟悉。所謂“推動大規模裝置更新”，就國家動員央企、國企大規模更新裝置和生産線，去除落後産能，提升市場競争力。而以汽車、家電、家裝為代表的消費品，則用政策支援人們“以舊換新”。
▲“以舊換新”就是變相刺激消費，去除過剩産能。
“以舊換新”的套路并不新鮮，隻是這一次就連房子也參與了“以舊換新”。這至少說明了兩點：
1.房子的庫存量很大；如果房子的庫存量不大的話，誰跟你花時間和耐心去搞“以舊換新”的活動。
2.房子的銷售比想象中的差；如果房子好賣的話，還用得着“以舊換新”的政策來刺激銷售嗎。
正因為房子不好賣了，越來越多的房子變成了庫存，是以如今房子也開始“以舊換新”了。
房子“以舊換新”的形式
目前，全國已經有超過30城釋出了房子“以舊換新”的政策，接下來還會有越來越多的城市跟進。
總體來看，房子“以舊換新”的模式主要有三種：
其一，購房補貼。這是目前最正常的一種“以舊換新”的政策，意思是政府針對購房者買新房給予一定的契稅優惠和購房補貼。降低購房成本，刺激改善人群的換房需求。
這個模式之是以“正常”是因為此前用過太多次了。大多數人對這個政策已經麻木了，并沒有太大的感覺。購房補貼就是購房優惠，這種優惠開發商也能給，多數人也不會為了這點購房補貼、契稅優惠就貿然去購買新房。
▲購房優惠政策已經實行很久了，如果有效就不需要其他的政策了。
其二，換新購。這是政府、開發商、購房者、中介四方合作，購房者先去看新房，跟開發商交定金認購新房并鎖定房源，再把自己的舊房委托中介進行銷售。如果自己的二手房被賣掉，則賣房款自動抵扣新房款，如果賣不掉，時間到期後，新房的認購金自動退還給購房者。
與傳統賣房置換相比，換新購政策“新”的地方在于政府下場監督開發商和中介。在政府公信力的加持下，開發商是真給優惠，中介也不敢兩頭吃差價，進而降低交易成本，增加二手房流動性。
不過這個政策仍然會遇到一個根本問題，那就是二手房如果真能賣得動，無論政府下不下場監督，問題都不大，可現在問題就是二手房沒有流動性。
▲二手房沒流動性，委托中介賣舊房也必須賤價甩賣才能賣掉。
其三，國企收購。地方國企收購人們手中的舊房，置換國企推出的新房，用舊房來抵扣新房的房款。國企把收購來的舊房作為租賃保障性用房。
這是目前最猛烈、最激進的“以舊換新”政策，目前也隻有江蘇蘇州、連雲港、河南鄭州等部分城市率先試點。
▲國企入場收購舊房是當下最快刺激樓市需求的政策。
這個政策，屬于超級大招，既盤活了二手房市場的流動性，又能有效去化新房。可目前該政策還處在部分城市試點階段，沒有大規模推廣普及。畢竟，國企城投直接收購，非常考驗國企的資金實力，沒錢的城市是做不到的。
總而言之，這三個目前主流的“以舊換新”政策，都圍繞着去庫存，刺激需求制定。
二手房流動性沖突
如果仔細看這些“以舊換新”政策，實際上都不是最近才推出，而是早就在實行的政策。至于效果如何，隻能說，如果效果很好，就不需要繼續再出政策松綁樓市了。
正是因為此前的效果有限，才需要動用“國企收購舊房”這種激進的政策。“國企收購舊房”之是以目前無法大範圍推廣，主要的卡點仍然是二手房的流動性問題。
衆所周知，市場上存在大量賣一買一、賣舊買新、賣小買大的置換、改善型購房需求，這些需求要釋放出來需要把二手房賣掉才有購買力。可如果二手房都沒有流動性，舊房賣不掉，你這新增的購房需求就無法實作。
▲房子舊到一定年限，租都租不出去何況是賣？
可要讓二手房具備流動性，除了學區房外，必然需要金融屬性，也就是得允許投資、投機需求的出現，讓房子具備“炒”的基礎，才能實作二手房的流動性，這又與“房住不炒”的思想相違背。
二手房沒有流動性，價格必然下跌，一手房的價格也支撐不住。即使出現了“賣一買一，賣舊買新”的需求，那也是高買低賣，虧的是購房者。人購房者就算再傻，也不可能割肉賣舊房，然後再買一套新房，這是違反人性的操作，是落不了地的。
▲除學區房外，現在具備流動性的大多是前些年剛買的次新房。
這種二手房流動性的沖突，即使國企入場收購舊房，改造成保障租賃性住房的情況下，同樣隐藏着巨大的風險隐患。
國企收購舊房需要花費大量資金，而收購回來的舊房拿去做租賃保障住房，僅靠收租金根本無法覆寫收購資金。國企會因收購舊房而處于負債狀态，這就是變成了地方“隐性債務”。
▲這個操作有推高地方債務的風險，無法大面積推廣。
而如果把收購來的舊房拆除，再進行城市更新也同樣不可行。原因是，收購的價格太高，土地成本太貴。直接賣地，地價會高得離譜，房價無法支撐地價，土地根本賣不動。
▲城市更新隻能拆舊村，拆不動舊房。
由此我們可知，房子“以舊換新”屬于理想很豐滿，現實很骨感的操作，是很難普及推廣。
寫在最後
房子很難“以舊換新”，本質上是房子并不是一般的消費品。如果沒有金融屬性的加持，普通人想要增加購房欲望，必要的條件是增加收入。
普通人的買房需求并不是靠刺激出來的，而是靠收入增加帶來的安全感，自發生長出來的。如果收入沒有增長，光靠刺激，效果非常有限。