2008年美国次贷危机席卷全球的时候，大多数人只记得4万亿的刺激政策，很少有人注意到当年去产能的最强大招“家电下乡”。
靠着刺激农村庞大人口基数的购买力，当年大陆的剩余产能被庞大的人口基数消耗掉，从而实现了经济的平稳落地。
▲当年那波“家电下乡”堪称去产能的超级大招。
如今，国务院印发《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》，这个操作看起来是如此熟悉。所谓“推动大规模设备更新”，就国家动员央企、国企大规模更新设备和生产线，去除落后产能，提升市场竞争力。而以汽车、家电、家装为代表的消费品，则用政策支持人们“以旧换新”。
▲“以旧换新”就是变相刺激消费，去除过剩产能。
“以旧换新”的套路并不新鲜，只是这一次就连房子也参与了“以旧换新”。这至少说明了两点：
1.房子的库存量很大；如果房子的库存量不大的话，谁跟你花时间和耐心去搞“以旧换新”的活动。
2.房子的销售比想象中的差；如果房子好卖的话，还用得着“以旧换新”的政策来刺激销售吗。
正因为房子不好卖了，越来越多的房子变成了库存，所以如今房子也开始“以旧换新”了。
房子“以旧换新”的形式
目前，全国已经有超过30城发布了房子“以旧换新”的政策，接下来还会有越来越多的城市跟进。
总体来看，房子“以旧换新”的模式主要有三种：
其一，购房补贴。这是目前最常规的一种“以旧换新”的政策，意思是政府针对购房者买新房给予一定的契税优惠和购房补贴。降低购房成本，刺激改善人群的换房需求。
这个模式之所以“常规”是因为此前用过太多次了。大多数人对这个政策已经麻木了，并没有太大的感知。购房补贴就是购房优惠，这种优惠开发商也能给，多数人也不会为了这点购房补贴、契税优惠就贸然去购买新房。
▲购房优惠政策已经实行很久了，如果有效就不需要其他的政策了。
其二，换新购。这是政府、开发商、购房者、中介四方合作，购房者先去看新房，跟开发商交定金认购新房并锁定房源，再把自己的旧房委托中介进行销售。如果自己的二手房被卖掉，则卖房款自动抵扣新房款，如果卖不掉，时间到期后，新房的认购金自动退还给购房者。
与传统卖房置换相比，换新购政策“新”的地方在于政府下场监督开发商和中介。在政府公信力的加持下，开发商是真给优惠，中介也不敢两头吃差价，从而降低交易成本，增加二手房流动性。
不过这个政策仍然会遇到一个根本问题，那就是二手房如果真能卖得动，无论政府下不下场监督，问题都不大，可现在问题就是二手房没有流动性。
▲二手房没流动性，委托中介卖旧房也必须贱价甩卖才能卖掉。
其三，国企收购。地方国企收购人们手中的旧房，置换国企推出的新房，用旧房来抵扣新房的房款。国企把收购来的旧房作为租赁保障性用房。
这是目前最猛烈、最激进的“以旧换新”政策，目前也只有江苏苏州、连云港、河南郑州等部分城市率先试点。
▲国企入场收购旧房是当下最快刺激楼市需求的政策。
这个政策，属于超级大招，既盘活了二手房市场的流动性，又能有效去化新房。可目前该政策还处在部分城市试点阶段，没有大规模推广普及。毕竟，国企城投直接收购，非常考验国企的资金实力，没钱的城市是做不到的。
总而言之，这三个目前主流的“以旧换新”政策，都围绕着去库存，刺激需求制定。
二手房流动性矛盾
如果仔细看这些“以旧换新”政策，实际上都不是最近才推出，而是早就在实行的政策。至于效果如何，只能说，如果效果很好，就不需要继续再出政策松绑楼市了。
正是因为此前的效果有限，才需要动用“国企收购旧房”这种激进的政策。“国企收购旧房”之所以目前无法大范围推广，主要的卡点仍然是二手房的流动性问题。
众所周知，市场上存在大量卖一买一、卖旧买新、卖小买大的置换、改善型购房需求，这些需求要释放出来需要把二手房卖掉才有购买力。可如果二手房都没有流动性，旧房卖不掉，你这新增的购房需求就无法实现。
▲房子旧到一定年限，租都租不出去何况是卖？
可要让二手房具备流动性，除了学区房外，必然需要金融属性，也就是得允许投资、投机需求的出现，让房子具备“炒”的基础，才能实现二手房的流动性，这又与“房住不炒”的思想相违背。
二手房没有流动性，价格必然下跌，一手房的价格也支撑不住。即使出现了“卖一买一，卖旧买新”的需求，那也是高买低卖，亏的是购房者。人购房者就算再傻，也不可能割肉卖旧房，然后再买一套新房，这是违反人性的操作，是落不了地的。
▲除学区房外，现在具备流动性的大多是前些年刚买的次新房。
这种二手房流动性的矛盾，即使国企入场收购旧房，改造成保障租赁性住房的情况下，同样隐藏着巨大的风险隐患。
国企收购旧房需要花费大量资金，而收购回来的旧房拿去做租赁保障住房，仅靠收租金根本无法覆盖收购资金。国企会因收购旧房而处于负债状态，这就是变成了地方“隐性债务”。
▲这个操作有推高地方债务的风险，无法大面积推广。
而如果把收购来的旧房拆除，再进行城市更新也同样不可行。原因是，收购的价格太高，土地成本太贵。直接卖地，地价会高得离谱，房价无法支撑地价，土地根本卖不动。
▲城市更新只能拆旧村，拆不动旧房。
由此我们可知，房子“以旧换新”属于理想很丰满，现实很骨感的操作，是很难普及推广。
写在最后
房子很难“以旧换新”，本质上是房子并不是一般的消费品。如果没有金融属性的加持，普通人想要增加购房欲望，必要的条件是增加收入。
普通人的买房需求并不是靠刺激出来的，而是靠收入增加带来的安全感，自发生长出来的。如果收入没有增长，光靠刺激，效果非常有限。