2024年不買房，5年後買不起還是随便挑？王健林和馬光遠看法一緻

自古以來，房子一直是人們生活中不可或缺的一部分，深受“有房才有家、先成家再立業”的傳統觀念影響，房子與人們的幸福生活緊密相連。尤其在現代社會，房子更是被賦予了金融屬性，成為了投資的熱門選擇。過去的二十多年裡，房價在投資客的推動下大幅上漲，資料顯示，2000年時大陸平均房價僅為2000元左右，而到了2021年9月，平均房價一度攀升至11030元。盡管近兩年房價有所下跌，2024年1-2月份全國建立商品房平均售價降至9293元，但目前房價依然處于高位。這也使得房地産行業吸引了衆多投資者。

人們熱衷于投資房産的原因多種多樣。首先，房價的持續上漲使得房産投資成為家庭财富增值的有效途徑。其次，随着現金價值的不斷貶值和投資管道的相對匮乏，房子成為了一個理想的投資選擇。房産投資不僅簡單易行，而且房産本身具有居住和出租的雙重功能。房價和房租的持續上漲讓投資于房産的家庭實作了财富的大幅增值。這些因素共同作用，使得許多家庭選擇将多餘的現金用于房産投資。

通過目前的城鎮化率資料來計算，我們可以發現一個令人驚訝的事實，目前超過97%城鎮戶籍家庭戶均1.5套房子，在按照46%的戶籍城鎮化率和66.16%的常住人口城鎮化率來計算，城鎮家庭目前所持有的房産數量已經足夠滿足所有城鎮人口的居住需求。事實上，衆多非城鎮戶口的人也已在城市購置了房産，是以，除了少數一二線熱門城市，大部分城市的住房資源已呈現明顯過剩态勢。西南财經大學2017年的調查資料進一步證明，大陸商品房總體空置率高達22%。考慮到每年建立商品房的大量湧入市場，目前的住房空置率無疑更加嚴峻。

然而，盡管住房資源過剩，現實中仍有許多人面臨購房難題。這背後的核心原因是房價高漲，讓大多數剛需家庭望而卻步。在房價和生活壓力的雙重夾擊下，購房變得異常艱難。即便采用首付購房的方式，30%的首付也是一筆不小的數目。尤其在一二線熱門城市，一套房子往往價值兩三百萬甚至更多，這樣的首付對于普通家庭來說，無疑是一個巨大的負擔。更不用說，購房後随之而來的幾十年房貸壓力，更是讓人喘不過氣來。

可以看出，這兩年房價确實是下跌了，2024年前2個月房價也下跌了不少，但是現在總體房價依舊很高。是以，就算面對當下的房價，許多家庭在購房時，依舊需要動用全部積蓄，甚至還需預支未來數十年的收入。對于許多家庭而言，房産無疑是他們最重要的财富象征。

但是不可忽視的是，顯示大部分城市的房價都出現了下跌的現象。這使得許多剛需購房者陷入了兩難的境地：一方面擔心購房後房價下跌造成虧損，另一方面則擔心錯過購房機會導緻未來更買不起房。是以，許多家庭選擇暫時擱置購房計劃，觀望樓市的發展動向。

無論是投資者還是剛需購房者，都希望能以最低的價格購入房産，但預測未來房價走勢卻是一項極具挑戰性的任務。面對這樣的困境，我們不妨聽聽業界大佬王健林和馬光遠的觀點。那麼，如果在2024年選擇不購房，五年後我們是否将面臨買不起房的困境，還是會有更多的選擇空間呢？

王健林談未來房價走勢

轉眼已是2024年，回首2013年，王健林在電視節目上針對未來10年房價走勢的論斷仍曆曆在目。對于一二線城市，他預見到人口持續流入将支撐房價上漲，而對于三四線城市，他則預期人口流失将影響房價穩定。

10年過去了，事實證明，王健林對一二線城市的預測精準無誤。然而，三四線城市的房價走勢卻出乎他的預料，從2015年開始的一輪大漲行情，使得許多城市的房價持續上漲至2020年。這并非王健林預測失誤，而是他未能預見到政策對三四線城市樓市的巨大影響。棚改貨币化的推進使得大量資金湧入這些城市的樓市，加之2016年一二線城市的限購政策，炒房客紛紛湧入不限購的三四線城市，共同推動了房價的翻倍上漲。

然而，近幾年随着房價的持續下跌，炒房客開始撤離，剛需購房者的觀念也在轉變。自2020年起，舊改工程全面啟動，棚改政策逐漸退出舞台。失去了棚改資金的支撐，許多三四線城市的房價開始回調。目前，許多城市的房價已嚴重虛高，與當地居民收入水準脫節。即便在救市政策下，樓市恢複正常，最多隻有一二線熱點城市房價會繼續上漲，而對于大部分三四線城市的房價恐怕會繼續回調。

馬光遠對樓市的新态度：僅少數房産值得投資

馬光遠對樓市改變了看法，他預測，“房住不炒”将成為長期的樓市調控政策，這意味着房地産行業的輝煌時期已經結束，房産不再适合作為大衆的投資工具。想要從房産投資中獲利，将需要更加專業的知識和眼光。

馬光遠進一步提出了“三個20%”理論，即他認為僅有20%的城市、20%的房企和20%的樓盤具有投資潛力。這意味着，大部分房産可能已經不再适合投資，隻有那些位于有發展潛力城市、由實力強大且口碑良好的房企開發，且樓盤品質優良、物業服務上乘的房産，才可能成為投資者的明智選擇。

以三四線城市為例，馬光遠直言不諱地表示，現在投資這些城市的房産就如同在火中取栗，風險極大。他強調，盡管他沒有完全否定房地産行業，但他确實認為，未來樓市将呈現分化趨勢，大部分房産的投資價值将逐漸降低。

可以看出，對比馬光遠和王健林對樓市的看法，我們可以發現，盡管他們的表述方式不同，但核心觀點卻頗為相似。他們都認為，在未來五年，随着樓市救市政策的實施，一二線熱點城市的樓市将逐漸恢複正常發展，房價将繼續上漲。而三四線城市，由于人口流失和炒房客的退出，房價可能會出現回調。

是以，馬光遠建議，對于那些希望在穩定房價走勢下購房的人來說，未來五年可能是一個不錯的時機。一二線熱點城市的房價将持續上漲，購房成本也将逐漸增加。而對于房價滞漲或下跌的三四線城市，購房者的成本可能會逐漸降低。

​那麼，面對這樣的樓市新趨勢，你又有何看法呢？是否願意跟随馬光遠的建議，尋找那些具有投資潛力的“三個20%”房産呢？或者你有其他獨到的見解和政策？我們期待你的分享和讨論。