信号強烈！樓市，又要放大招了

原創 劉曉博

據新華社、央視等媒體剛剛報道，今天召開了國常會，其中一個重要議題是房地産：

這對于樓市來說是一個新的、重要的利好。從有限的文字裡，可以讀出如下信号：

1、官方再次肯定了房地産的重要地位。

會議新聞稿的表述是：房地産産業鍊條長、涉及面廣，事關人民群衆切身利益，事關經濟社會發展大局。

2、會議對過去一段時間出台政策評價是：守住了不發生系統性風險的底線。

它的另外一個含義是：樓市尚未回暖，距離穩增長、保就業的要求還有差距。

國家統計局公布的1到2月樓市資料，也說明樓市在進入2024年之後有進一步降溫的迹象，新房成交額和成交面積全面下跌。

統計局釋出的國房景氣指數也再創1年來新低：

第三，國常會提出要“進一步優化房地産政策”、“系統謀劃相關支援政策，有效激發潛在需求”、“加大高品質住房供給”。

這幾句話意味着，從國家層面上将進一步出台“有效激發潛在需求”的政策，并推進“好房子”的建設，鼓勵剛需和改善齊頭并進。

第四，國常會提出要适應新型城鎮化發展趨勢和房地産市場供求關系變化，加快完善“市場+保障”的住房供應體系，改革商品房相關基礎性制度，着力建構房地産發展新模式。

具體會出台什麼樣的政策？

随着“城市房地産融資協調機制”的落地，樓市供給端的政策力度已經非常大，基本上每個地級或以上城市的行業主管上司和融資協調小組，都可以直接開出需要融資的房地産項目（白名單），銀行基本上都會給貸款。

在這個制度保證下，今年新增房地産開發貸款估計在1.2到1.6萬億，是去年2000億元的6到8倍左右。

我此前在文章裡預測過：這意味着需求端也會有重大政策出台。否則，這些新增的開發貸會成為爛賬，給銀行帶來很大壓力。

果然，現在需求端要出政策了！今天的會議，就發出了強烈的信号。

會有哪些政策？目前尚未公布，但相信很快就會有釋出。

下面是本号建議的，“有效激發潛在需求”的措施。

首先，要進一步降低房貸利率。我認為要讓樓市持續回暖，房貸基準利率需要至少再降息50個基點以上，最好是75到100個基點。

目前5年期LPR是3.95%，降息50個基點就是3.45%，降息75個基點就是3.20%。存款利息也要同步降低，以維持銀行的利息差。此外，首套房公積金利率可以降到1%。

在大力降息的同時，适度讓人民币貶值一些，也是合理的。

降息的同時，繼續降低首付比例。比如可以把首套房貸款首付比例降低到15%，二套房全面降低到20%。

除了北京、上海、深圳核心區，取消所有城市、所有區域的限購、限價、限貸。包括北、上、深在内的全部城市、全部區域，取消限售。

全面降低跟房屋交易有關的稅費，比如契稅、增值稅、個稅。甚至可以官宣，未來不會有懲罰性、累進制的房地産稅，10年内不會開征房地産稅。

建立首套房購房者的保障機制，成立一個全國性基金。購買首套房的人如果遇到按揭困難，可以申請這個基金的支援。方式是：由基金替購房者代付最多2年的按揭款，墊付的第一年按揭款不計利息，第二年的按照1年期定期存款利息計算。如果購房者情況特殊，最多可以申請兩輪（累計4年）幫助。

今天國常會通稿裡，還有一句話非常值得關注——“加大高品質住房供給”。這其實就是住建部最近一再強調的好房子，本号最近也多次分析這個提法的重大轉型意義。

它意味着中國樓市進入了新階段。之前是解決“有沒有房子”的問題，現在這個問題基本解決了，未來将“讓更多的人住上好房子”。

最先住上好房子的一定是富裕家庭。在目前這個階段，增加好房子的供給，可以鼓勵富裕家庭率先換房。這跟目前提倡的換車、換家電、換手機，企業換裝置等一樣，都是以“換”刺激消費、推動經濟。

中國房地産之前的政策是抑制好房子、鼓勵剛需的。現在情況變了，未來要“加大高品質住房供給”，之前不适應的政策比如“7090政策”、“限價令”、“禁墅令”等都會取消或放松。

在鼓勵好房子的背景下，少數好房子賣得特别貴是允許的，住宅領域的勞斯萊斯、布加迪将出現，進而拉開商品房的價差，打開房價的天花闆。

好房子，特别是超豪宅是少數人的遊戲，隻要給國家交稅、買房的資金來源合法，國家就應該允許、支援。

總之，今天的國常會“進一步優化房地産政策”的提法非常重要，意味着需求端新一輪重磅政策即将出台！

順便點評一下今天的匯率和股市。

今天人民币匯率出現了一波顯著貶值，離岸價（對美元）盤中一度跌破了7.27，最大跌幅超過500點；在岸價一度跌破了7.23。

為什麼人民币匯率突然貶了一波？

今天股市也顯著下跌，上證指數一度跌了接近50個點，兩者有沒有關聯？

人民币匯率被“偷襲”，跟美元指數最近走強有關。美元指數走強，直接原因是瑞士法郎意外降息。在美元指數權重中，瑞士法郎占比為3.6%。

近日，瑞士國家銀行（即瑞士央行）把利率下調了25個基點至1.50%，令市場感到意外。瑞士央行的此次降息舉措是在2022年3月以來逐漸加息至1.75%的十年高位後的首次降息。

匯率波動以及股市下跌，還跟市場裡的幾個傳聞有關。比如有消息說，“近期監管部門實地摸底國内頭部量化私募”，“監管要求量化指增選股需要對标成分股的60%”。

對此，證券時報旗下媒體報道說：監管部門近期确實有調研大型量化私募，但并沒有提出具體監管意見。有關“監管要求量化指增選股對标成分股的60%”的傳言，實際隻是在非正式場合有相關讨論，主要針對産品命名，市場對這個傳言存在誤讀。

目前量化交易中對标的股票偏中小盤，如果搞中特估（中國特色估值體系），勢必要增權重重股的交易熱度。但如果一刀切要求換籌，短期對中小盤股可能構成利空。

還有下面這個消息：

市場總是有各種傳言和小作文滿天飛，投資者在決策的時候，不能太相信傳聞，那很容易被割韭菜的。

最近上證指數在3000到3100點附近徘徊了很久，“久盤必跌”的魔咒開始出現，再加上樓市熱度不夠，是以有一些資金選擇了離場觀望。這是股市出現下行壓力的原因。

在這種時候，需要出台更多利好，或者國家隊加強護盤力度，否則可能前功盡棄。

今天晚上國常會透露的資訊，就是一個大利好，有利于市場穩定。