經濟學家任澤平：目前經濟形勢需要共識

一、目前需要一些基本共識

在這個關鍵時期，各界需要達成三大共識:

1、發展是解決一切問題的根本，全力拼經濟。中國仍然是開發中國家，發展是首要任務。經濟增長如果放緩，就業、債務、金融、地産、股市等風險就會爆露。中國經濟有潛力保持較長一段時期的中速增長，所有的問題就會迎刃而解。

2、企業家精神歸來。隻有企業家精神活躍，才會創業、創造就業、帶動居民收入，這是市場經濟活力的源泉。激活企業家精神，提振民營經濟信心，不需要什麼特殊的措施，關鍵是提供穩定的預期和法治精神。近代工業革命之是以在英國爆發，很大程度上跟保護知識産權和财産權有關。

3、出台一攬子擴大内需的經濟提振計劃。現代宏觀經濟學的一大成果和常識是，需求不足時可以通過貨币降息、财政擴大支出等方式彌補需求缺口，逆周期調節。如果發力新基建、新能源、人工智能、數字經濟、高端制造等，可以兼顧短期穩增長和長期促創新，一舉兩得。

推出以新基建領銜的擴大内需計劃，激活企業家精神，推動經濟持續繁榮，萬馬奔騰，萬象更新。

二、貨币政策有沒有必要降息？

現在物價連續三個月負增長，企業的實際融資成本是上升的，怎麼辦？降息。降息一個很重要的作用就是降低我們居民、企業和地方債務的負擔。不僅降新增貸款利率，還應降存量的利率，大家輕裝上陣了，債務負擔下降了，就會有能力去消費，企業也願意投資。

還有就是降低存量貸款利率，此前首套房存量房貸利率下調是善政，未來可以考慮降低二套房的存量房貸利率，降低居民的利息支出負擔，然後通過降準降低銀行的負債成本。如此，消費和投資活力有望釋放。

不必擔心中美利差，大國貨币政策以我為主，首要目标是國内的經濟增長和就業，這是基本盤。匯率在短期受利差影響，但在長期取決于經濟增長。

三、展望2024年宏觀經濟

如果全力拼經濟，把發展放在首要任務，宏觀政策加大力度，經濟有望溫和修複，有四點支撐：

一是政策全面轉向寬松，将穩增長放在更重要位置；

二是财政發力，基建成為托底經濟的重要抓手；

三是房地産投資迎來新動能，全面放松限制性措施，從防過熱轉向防過冷，“三大工程”建設接力，緩和房地産投資疲軟局面；

四是以人工智能、新能源、數字經濟等為代表的新經濟快速增長，從稅收、資本市場等方面給予大力支援。

四、組建住房銀行破局目前地産

可以考慮組建住房銀行，住房銀行可通過專項資金以合适價格收購開發商土地和商品房庫存，用于租賃房保障房，改善民生、救房企、緩解财政壓力。

2021年下半年至今，房企面臨經營壓力、資金鍊改善緩慢。同時，保交樓是重中之重，組建住房銀行，建立專項資金用于收購開發商土地、商品房庫存，開發商拿到資金後，限定必須進行保交樓，這樣可以防止爛尾，堅決不能讓購房者承擔地産調整的風險，他們是無辜的和弱勢群體，會影響社會穩定。目前的做法是讓地方政府保交樓，但地方存在一定的财政壓力，能力可能相對有限。

如果房企回款有多餘資金，可以用于拿地，土地财政就會恢複，地方債務壓力就能緩解，基建有望回升。

收購的庫存商品房和土地用于租賃房保障房，有助于改善民生，如果額外再新增供地用于租賃房，将導緻一定程度的浪費，一舉多得。

五、2024年房地産十大預測

1、房地産大開發時代落幕，進入存量房主導時代，主要是20-50歲主力購房人群的人口長周期拐點出現，城鎮化率達到66%，套戶比超過1.09，人均住房面積超過34平。“房地産長期看人口、中期看土地、短期看金融”。

2、土地财政面臨轉型，土地财政占地方财力一半，地方債務問題凸顯，亟待化解，推動向稅收财政和股權财政轉型。

3、房地産市場面臨調整分化，調整就是消化此前的高房價、高庫存、高杠杆，分化就是人口流入流出城市的市場将分化明顯。

4、人口往都市圈城市群遷移，東北、西北、低能級城市人口面臨持續流出壓力，未來二八開，美國、日本、南韓等在城市化後半段都出現了人口集聚的現象和規律。

5、房地産市場能否軟着陸，很大程度上影響着中國經濟增速換擋能否順利，關系幾千萬人就業、幾十個上下遊産業鍊，以及占比超過三分之一的金融信貸安全，未來2-3年很關鍵。不可大意，全球經濟史表明，房地産是周期之母，十次危機九次地産。

6、放松限購、限貸、限價等限制性措施是大勢所趨，這些都是此前房地産市場過熱時期出台的收緊措施，形勢已變，房地産市場從防過熱轉向防過冷，應加快取消限制性措施，促進房地産市場軟着陸。

7、房地産行業洗牌是大勢所趨，大部分房企将消失或被并購重組，加大力度支援優質房企重組行業，優勝劣汰，這是所有行業發展到成熟階段必然要經曆的。

8、房地産銷售和投資将逐漸放緩，預計在未來2-3年見底，未來住房市場的主要支撐來自城鎮化、改善型需求、城市更新、保障房需求等。

9、三大工程是2024年房地産投資的主要支撐，資金主要來自中央政府，可考慮組建住房銀行，收購開發商庫存用于保障房，開發商獲得資金後優先用于保交樓，有助于防止爛尾、土地資源浪費以及化解金融風險。

10、城市群戰略、人地挂鈎、金融穩定、租購并舉是實作房地産市場供求平衡健康發展的治本之策，改變認知，順應經濟規律。

目前的關鍵：促進市場信心恢複、支援優質房企、改善地方土地财政，進而帶動投資和産業上下遊改善，這是目前問題的關鍵

目前關鍵是全力拼經濟，發展是解決一切問題的根本。隻要我們把發展放在首要任務和第一要務，全力拼經濟，出台力度足夠大的大規模經濟複蘇措施，提振民營經濟信心，活躍資本市場，促進房地産軟着陸，堅定不移的以經濟建設為中心，中國經濟有望步入複蘇軌道。