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大家好，我是藍白。
在這個世界上，有多少棟房子呢？這是一個備受争議的問題，但答案是肯定的。在最近一次的“第一次全國自然災害綜合風險普查”釋出會上，官方宣布了一個龐大的數字：近三年來，住房城鄉建設行業擷取了全國近6億棟城鄉房屋建築資料以及80多萬處市政設施資料。
然而，我們需要澄清一點，這裡提到的“6億棟建築”并不僅僅指的是城市住宅。學校、工廠、商場、醫院、辦公樓、自建房、商品房，統統都算在内。是以，這個數字并不能代表中國的住宅庫存。
那麼，真正的庫存應該如何計算呢？國聯宏觀總結了四個口徑：
已竣工待售住宅的庫存，也就是現房。
施工中已經預售但未售住宅的庫存，也就是期房。
施工中尚未可銷售住宅的庫存，即沒有預售證的。
停工緩建項目的庫存，也就是爛尾樓。
這些待售的新房，再加上有證的二手房，才是真正意義上的住宅庫存。然而，由于二手房市場的資料局限，這個數字仍然是一個謎。
我們可以通過其他方式來粗略估算。根據七普的統計資料，全國房屋總面積為500億平米，擁有14.9億間住房。然而，其中一半是共有産權、老公房和自建房，商品房不到三成。這意味着，可以出售的房子總面積約為150億平米。
無論是6億棟建築還是150億平米的總面積，這些數字都沒有區分地域和房齡，它們不會直接影響到2023年的房地産市場走向。
那麼，今年樓市的一個關鍵因素是什麼呢？答案是房貸。2月24号，銀保監會負責人表示，“要求銀行加快處理提前還貸積壓申請，加大對違規使用經營貸、消費貸違規流入房地産領域的監管。”
這個回應引人深思。自2023年開年以來，圍繞房貸的問題，無論是放貸、還貸還是賣房，都成了熱點。
最近，有傳聞稱某大型銀行推出了一款名為“連心貸”的産品，允許未婚情侶一起申請貸款購房。但這種産品實際上存在很多問題，大多數人難以實際操作。
此前，各種接力貸産品紛紛出現，有的可以貸到80歲，有的甚至可以貸到100歲。這些産品的創新是因為銀行希望吸引更多的客戶，但現在已經出現了一種情況，銀行急于放貸，而有房的人則急于還貸。這是為什麼呢？
2022年底，全國個人住房貸款餘額達到了38.8萬億，而2008年時還不到3萬億。
這麼龐大的規模，加上曆史上最低的息差，使得調整存量房貸利率變得非常困難。任何小小的波動都會對整個系統産生巨大的影響。
是以，降低存量房貸利率幾乎是不可能的。即使有人呼籲降息，實際上，降息已經不能挽救房地産市場了。自2022年11月以來，利率已經保持穩定，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。這主要是因為銀行的息差空間變窄，而CPI指數也在上漲，這意味着央行謹慎降息。
是以，對于那些想要省利息的人來說，最好的方法就是耐心等待。在這個時候，影響樓市走向的不是房子有多少，而是擁有房貸的人所面臨的焦慮和無奈情緒。如果他們不再擔心房貸利息的高漲，房地産市場也就難以繁榮。
那麼，對于那些陷入高利率困擾的人來說，是否應該轉貸或提前還貸呢？這要視情況而定。
轉貸不是明智之舉，因為經營貸需要名下有全款房産和營業執照，而且中介辦理轉貸會産生額外的費用。
如果排隊等待幾個月，還要支付額外的利息，這對大多數人來說都是不可承受之重。
至于提前還貸，這也取決于具體情況。如果是期房，最好等交房後再考慮提前還
貸，因為在期房交房之前提前還貸可能會面臨一些不便。
然而，如果你的房貸已經償還了一部分，或者是在2015年之前購買的，利率相對較低，那麼提前還貸可能是一個明智的選擇。但請務必謹慎考慮，因為提前還貸需要支付一定的手續費，并且可能導緻一些不便之處。
是以，對于那些生活緊張但仍希望節省利息的人來說，最明智的選擇是保持耐心。正如我們所看到的，即使房貸利率已經下降到曆史最低點，仍然有很多人在排隊等待還貸。這表明降低利率并不能解決存量房貸問題，而更多地取決于人們的心理狀态。
總之，房地産市場的未來發展不僅僅取決于房子的數量，還取決于那些擁有房貸的人的情緒和決策。在這個背景下，政策制定者和金融機構需要更加謹慎地處理存量房貸問題，以確定市場的穩定和健康發展。