每周《立問立答》，奉上搖号熱門樓盤獨家點評，解答最具代表性的購房問題。歡迎粉絲在文末留言提問。本期期數：NO.239
文 | 《地産小王子》主編 蘇陽
搖号熱門·樓盤短評
▶杭房·首望瀾翠府
▷項目位址：富陽區東洲江濱東大道首創奧特萊斯西北側50米
▷開盤資訊：加推34、38、44号樓共70套，戶型112-136㎡
▷價格情況：均價19090元/㎡，毛坯傳遞
▷交通貼士：沿江濱東大道可快速達到主城區
短評：東洲目前在整個三江彙當中，屬于絕對的價格窪地，布局門檻相對容易。隔壁就是首創奧特萊斯，其他配套也都跟上來了。東洲又是杭州的低密闆塊，首望瀾翠府就直接做成了洋房、疊墅和合院的低密住區。這次加推洋房，總價200萬級，在杭州市場很稀缺，可以去搖一搖。
▶中天·珺楠府（中天·珺府）
▷項目位址：臨安區青山湖街道科技大道2988号
▷開盤資訊：加推108、110、111、114号樓共384套，戶型99㎡
▷價格情況：均價25000元/㎡，精裝傳遞
▷交通貼士：直線距離16号線青山湖科技城站約600米
短評：：作為杭州十區唯一的不限購區域，臨安今年機會很多。青山湖科技城+16号線+周邊商業綜合體，臨安買房的要素集齊了。中天的産品其實品質口碑都很不錯，自住或者投資都可以考慮。
▶銀城·青山湖畔
▷項目位址：臨安區聖園路
▷開盤資訊：加推114、117、124号樓聯排，戶型125-140㎡
▷價格情況：聯排均價33000元/㎡，毛坯傳遞
▷交通貼士：直線距離16号線農林大學站約2.4千米
短評：就在青山湖邊上，湖景應該很棒。可惜的是地鐵太遠，周邊缺乏商業配套。自住可以，投資算了。
精選提問·立問立答
Question 1
提問者▷lxc
金地自在城栖霞居什麼時候可以賣了？估計12月底4号線二期開通，地鐵口200米左右，謝謝。
蘇陽：在二手房整體行情低迷的時候，個盤很難走出獨立行情，除非有爆發性的利好。地鐵4号線二期的通車，對金地自在城的利好，還夠不上爆發性的。自在城雖然離2号線站點比較遠，之前但并不是完全沾不上地鐵。而且4号線站點規劃早就定了，是以整體利好有限。
金地自在城今年上半年二手房賣得還不錯，個人覺得主要來自于三個方面：一是雲谷對三墩一帶的産業輻射，二是文理國小學區價值，三是總價放在周邊闆塊整體成本效益比較高。
比起把握地鐵通車這樣的利好節點，現在賣二手房更應該踩準大行情的節奏。自在城上半年房價已經漲了不少，整體政策上對于學區的打壓又特别明顯。也就是說，你其實已經錯過了上半年賣掉金地自在城的最佳時間，現在想要出手二手房比較困難了，除非願意讓利。
Question 2
提問者▷秋之語
老師好！第一套買了桂語朝陽，想買第二套投資。如果區域發展更高，可以自住，把桂語朝陽當做投資的。手頭現金200萬，搖号時考慮蕭山科技城、臨安或者别的？求老師更好的建議。孩子還在讀大學，是以孩子名義搖，還是我們自己二套搖？
蘇陽：大學生房貸現在銀行基本都要求6成首付，而且未婚年齡不到30周歲也不算無房家庭，社保又是零，現行的搖号規則下并沒有優勢。用孩子名義搖号的意義不大，反而浪費了首套貸3成的機會。建議還是用夫妻兩人的二套名額去搖号。
200萬現金購買二套房，總價約330萬左右。在你現居地附近，像蕭山科技城、南部卧城、甯圍等闆塊都可以去參與搖号。搖号時先考慮限購區，再考慮臨安這樣的非限購區。主城區、餘杭區、臨平區等一些符合預算的闆塊，都可以去搖。
Question 3
提問者▷淡如若水
麻煩問一下，三墩北這邊的經濟适用房能買嗎？因為在杭州是首套房，不知道是在三墩北買經濟适用房，還是同等價位去餘杭區參與新房的搖号。也是考慮上學加自己住，謝謝。
蘇陽：如果是剛需首套着急自住，三墩北的經濟适用房也是可以買的。目前餘杭蕭山和主城區不一起中考，如果要考慮孩子上學問題，還是盡量買在主城區。
像嘉綠苑國小學區的景溪北苑，就是一個經适房小區，二手房成交一直是比較活躍的。而且價格上比較優惠，60㎡左右的小戶型，基本上不到200萬就能搞定。
如果是投資，不建議買經适房，在漲幅上會比較弱一些，大機率跑不過市面上同等價位的新房。既然你的情況是自住+考慮學區，那麼還是可以購買的。
Question 4
提問者▷趙飛
名下現有南部卧城127方四房，自己用不到，沒有其他房票。現在該賣了去搖市北周邊的樓盤，還是等地鐵四期規劃落地或浙二造好後再置換？
蘇陽：不知道你名下南部卧城的房子，是什麼時候傳遞的小區？如果是傳遞3年以内的次新房，沒有必要折騰，可以繼續持有。如果是老房子，且看不到升值的潛力，那麼可以大膽賣掉去搖号。
你的情況如果賣房以後再去搖号，不屬于無房戶，按照目前的行情，有投資價值的粉盤，還是比較難搖中的。整體二手房成交低迷，現階段也很難賣出好價格。這種時候，不如繼續持有南部卧城的次新房。
Question 5
提問者▷黃偉
所前2萬1，現在可以上車嗎？
蘇陽：如果是自住購房者，隻要符合預算、滿足通勤和居住的需求，那就可以大膽入手。畢竟新房都執行限價，相當于給自住購房者托底了。
目前所前主要新房供應有碧桂園·前宸府、德信金科·泊岸江宸軒、德信·文宸望府等。反正基本上都不要搖号，可以選喜歡的産品。
但如果是投資，所前不是好選擇，建議不要碰。闆塊沒有新的規劃，目前也沒有确定的地鐵規劃，缺乏大型商業綜合體。