每周《立问立答》，奉上摇号热门楼盘独家点评，解答最具代表性的购房问题。欢迎粉丝在文末留言提问。本期期数：NO.239
文 | 《地产小王子》主编 苏阳
摇号热门·楼盘短评
▶杭房·首望澜翠府
▷项目地址：富阳区东洲江滨东大道首创奥特莱斯西北侧50米
▷开盘信息：加推34、38、44号楼共70套，户型112-136㎡
▷价格情况：均价19090元/㎡，毛坯交付
▷交通贴士：沿江滨东大道可快速达到主城区
短评：东洲目前在整个三江汇当中，属于绝对的价格洼地，布局门槛相对容易。隔壁就是首创奥特莱斯，其他配套也都跟上来了。东洲又是杭州的低密板块，首望澜翠府就直接做成了洋房、叠墅和合院的低密住区。这次加推洋房，总价200万级，在杭州市场很稀缺，可以去摇一摇。
▶中天·珺楠府（中天·珺府）
▷项目地址：临安区青山湖街道科技大道2988号
▷开盘信息：加推108、110、111、114号楼共384套，户型99㎡
▷价格情况：均价25000元/㎡，精装交付
▷交通贴士：直线距离16号线青山湖科技城站约600米
短评：：作为杭州十区唯一的不限购区域，临安今年机会很多。青山湖科技城+16号线+周边商业综合体，临安买房的要素集齐了。中天的产品其实品质口碑都很不错，自住或者投资都可以考虑。
▶银城·青山湖畔
▷项目地址：临安区圣园路
▷开盘信息：加推114、117、124号楼联排，户型125-140㎡
▷价格情况：联排均价33000元/㎡，毛坯交付
▷交通贴士：直线距离16号线农林大学站约2.4千米
短评：就在青山湖边上，湖景应该很棒。可惜的是地铁太远，周边缺乏商业配套。自住可以，投资算了。
精选提问·立问立答
Question 1
提问者▷lxc
金地自在城栖霞居什么时候可以卖了？估计12月底4号线二期开通，地铁口200米左右，谢谢。
苏阳：在二手房整体行情低迷的时候，个盘很难走出独立行情，除非有爆发性的利好。地铁4号线二期的通车，对金地自在城的利好，还够不上爆发性的。自在城虽然离2号线站点比较远，之前但并不是完全沾不上地铁。而且4号线站点规划早就定了，所以整体利好有限。
金地自在城今年上半年二手房卖得还不错，个人觉得主要来自于三个方面：一是云谷对三墩一带的产业辐射，二是文理小学学区价值，三是总价放在周边板块整体性价比比较高。
比起把握地铁通车这样的利好节点，现在卖二手房更应该踩准大行情的节奏。自在城上半年房价已经涨了不少，整体政策上对于学区的打压又特别明显。也就是说，你其实已经错过了上半年卖掉金地自在城的最佳时间，现在想要出手二手房比较困难了，除非愿意让利。
Question 2
提问者▷秋之语
老师好！第一套买了桂语朝阳，想买第二套投资。如果区域发展更高，可以自住，把桂语朝阳当做投资的。手头现金200万，摇号时考虑萧山科技城、临安或者别的？求老师更好的建议。孩子还在读大学，是以孩子名义摇，还是我们自己二套摇？
苏阳：大学生房贷现在银行基本都要求6成首付，而且未婚年龄不到30周岁也不算无房家庭，社保又是零，现行的摇号规则下并没有优势。用孩子名义摇号的意义不大，反而浪费了首套贷3成的机会。建议还是用夫妻两人的二套名额去摇号。
200万现金购买二套房，总价约330万左右。在你现居地附近，像萧山科技城、南部卧城、宁围等板块都可以去参与摇号。摇号时先考虑限购区，再考虑临安这样的非限购区。主城区、余杭区、临平区等一些符合预算的板块，都可以去摇。
Question 3
提问者▷淡如若水
麻烦问一下，三墩北这边的经济适用房能买吗？因为在杭州是首套房，不知道是在三墩北买经济适用房，还是同等价位去余杭区参与新房的摇号。也是考虑上学加自己住，谢谢。
苏阳：如果是刚需首套着急自住，三墩北的经济适用房也是可以买的。目前余杭萧山和主城区不一起中考，如果要考虑孩子上学问题，还是尽量买在主城区。
像嘉绿苑小学学区的景溪北苑，就是一个经适房小区，二手房成交一直是比较活跃的。而且价格上比较优惠，60㎡左右的小户型，基本上不到200万就能搞定。
如果是投资，不建议买经适房，在涨幅上会比较弱一些，大概率跑不过市面上同等价位的新房。既然你的情况是自住+考虑学区，那么还是可以购买的。
Question 4
提问者▷赵飞
名下现有南部卧城127方四房，自己用不到，没有其他房票。现在该卖了去摇市北周边的楼盘，还是等地铁四期规划落地或浙二造好后再置换？
苏阳：不知道你名下南部卧城的房子，是什么时候交付的小区？如果是交付3年以内的次新房，没有必要折腾，可以继续持有。如果是老房子，且看不到升值的潜力，那么可以大胆卖掉去摇号。
你的情况如果卖房以后再去摇号，不属于无房户，按照目前的行情，有投资价值的粉盘，还是比较难摇中的。整体二手房成交低迷，现阶段也很难卖出好价格。这种时候，不如继续持有南部卧城的次新房。
Question 5
提问者▷黄伟
所前2万1，现在可以上车吗？
苏阳：如果是自住购房者，只要符合预算、满足通勤和居住的需求，那就可以大胆入手。毕竟新房都执行限价，相当于给自住购房者托底了。
目前所前主要新房供应有碧桂园·前宸府、德信金科·泊岸江宸轩、德信·文宸望府等。反正基本上都不要摇号，可以选喜欢的产品。
但如果是投资，所前不是好选择，建议不要碰。板块没有新的规划，目前也没有确定的地铁规划，缺乏大型商业综合体。