過往，憑借人口紅利、土地紅利和杠杆紅利，房地産企業的業績迎來跳躍式增長。而當下，這些紅利逐漸退出舞台，房地産企業依靠單純的産銷模式難以為繼。
現如今地産行業愈發盛行這樣一種發展思路：房地産企業要學會堅持長期主義，為城市、城市裡的人創造紅利，通過促進産業發展來驅動城市更新，走産城融合的綜合營運之路。
近年來，越來越多的房企如招商蛇口、龍湖、萬科、保利等開始往綜合營運上靠攏，實行多業态、多配套、産城融合的城市營運模式。
這其中卓有成效的代表，不得不提實力央企——招商蛇口，起于蛇口，通過獨特的“前港-中區-後城”模式，将蛇口從小漁村發展成為經濟發達的現代化城市區域，是綜合營運的典範之作。
雖碩果累累，但步履不停，招商蛇口相繼在南京、重慶、蘇州等城市繼續貫徹産城融合的城市營運之道，秉承長期營運思路，和城市共成長。
招商蛇口雖頗有心得，但更多想踐行此道的的房企大多還在迷茫之中。
值得慶幸的是，招商前不久蛇口釋出了一份《招商蛇口綜合營運白皮書》，詳細闡述其“綜合營運”的發展思路，還通過多個案例解析其具體政策。
本文将從招商蛇口高度參與的成都天府中央商務區總部基地的規劃打造中，助大家窺探一二。
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天府中央商務區于成都
意味着什麼
過去幾十年，成都正高速發展，城市CBD也在不斷輪換，從天府廣場到金融城，如今輪動到天府中央商務區。
2019年6月，四川省委省政府更是提出，要将天府中央商務區打造成面向世界的商務區，成都未來的城市新中心。
在此願景下，天府中央商務區規劃成總部經濟、會展博覽、宜居活力三大闆塊，涵蓋商務辦公、商業消費、文化體驗等功能的總部地标建築以及相關城市配套設施。
以期讓片區煥發總部經濟、會展博覽、國際交往、生态公園四大功能，成為面向世界的重要商務區。
（圖：天府新區中央商務區規劃）
可想而知，誰能參與到天府中央商務區的建設中來，誰就能在成都新CBD的未來發展中共享紅利，也必将在業界引起一番轟動。
但同時若一家地産企業光有開發能力，也必然沒有資格參與其中。
招商蛇口則憑借其鍛造多年的綜合營運實力，以一以貫之的發展信念及責任擔當，擔下了天府中央商務區标杆型項目總部基地的建造大旗。
天府中央商務區總部基地地上建築規模249萬平方米，地下空間168萬平方米，按照“1年開工建設、3年初步成型、5年基本建成”的建設時序，将打造成集商業商務、文化體驗、旅遊消費、體育休閑、交通換乘等功能為一體的城市綜合體。
在城市競争的宏大格局中，總部經濟因産業關聯度強，集聚帶動作用大，已成為城市競争力和現代化水準的重要标志。譬如北京的中關村、金融街，上海的陸家嘴、張莊新區，深圳的南山等在提升城市競争力方面居功至偉。
招商蛇口能擔綱天府中央商務區總部基地的打造，一方面充分展現了其綜合營運能力被廣泛認可，另一方面也是其作為責任央企為中國新型城市建設貢獻了一份力量。
（圖：天府新區中央商務區效果圖）
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招商蛇口成都造“新城”
做了什麼
總部經濟作為國際分工的高端環節，是一種強帶動、強輻射的經濟形态。
對于開發方來說，打造總部基地除了建築形态重新整理城市封面之外，内部的産業配套、交通配套、人與自然關系的處理均非常重要。
而解決好這些，綜合營運是個合适的法子。簡單來說，綜合營運分為兩部分：開發+營運服務。
開發本質不變，仍舊是做不動産開發。以土地為空間載體，開發成滿足人民美好生活期望的住宅、商業、旅遊、展覽空間。
營運則是在不動産之上，提供美好生活的解決方案，譬如做教育、健康、金融等，關鍵是做好服務。
兩者共同打造一個涵蓋産業、商業及其配套的微型城市，擁有生活、休閑、文化、娛樂等服務設施，形成一個生産、生活、生态融合的完整生态圈。
綜合營運之道雖是當下的發展熱點，但因地制宜方能盡顯其本來魅力。
招商蛇口結合成都當地的政策導向、産業布局和經濟結構，按照“中央商務公園”CBP理念打造總部基地，分别是公園引領（POD）+軌交引導（TOD）+活力引動（VOD）。
這一規劃理念的釋出，在城市規劃圈引起不小的震動。圍繞這一理念，招商蛇口在天府中央商務區做了這些嘗試。
一、高度參與土地規劃，打造地标性建築，建構綠色生态空間。
2019年天府中央商務區總部基地啟動建設後，雖有諸多企業參與，但招商蛇口是參與程度最高的央企。
負責開發西區近65%的土地資源，規劃建設具有地标意義的寫字樓及相關商業配套等，打造1棟396米高度的地标建築，作為整個天府中央商務區的重要辨別，輔之于左右兩棟180米的建築。
構築出三足鼎立的“山形天際輪廓線”，建築群落整體錯落有緻，極具韻律，又呈現出優美、壯觀之勢。
（圖：天府新區總部基地西區天際線）
地标建築垂直分布商務+辦公+住宿業态，構築成全次元的商務生态系統，滿足總部基地的多樣化商務需求。
且根據規劃，天府中央商務區将有45%的生态空間占比，招商蛇口負責代建西區綠廊、綠化帶，将建築與公園完美融合，實作市民的公園城市生活理想，凸顯其綠色生态的人居特點。
（圖：天府總部基地實景）
二、承襲商業優勢，打造7×24小時活力商務區。
綜合營運涉及到多主體多業态的營運，其中很重要的一環便是商業的營運。
招商蛇口憑借其強大的商業營運能力，将在西區的人居綠廊周邊打造開放商業街，并呈現重體驗、重互動的公園美學商業空間。
值得一提的是，該商業街雲集了大量的國際品牌總部店、成都首店，乃至全球首店。
（部分國際品牌彙總）
衆多的稀缺的國際網紅品牌的聚集，不僅是招商蛇口商業營運實力的一次秀肌肉，也意味着天府中央商務區人居綠廊商業區，将成為成都乃至西南的時尚潮流勝地。
這裡再多說一句，大量的品牌首店、總部店，還意味着招商蛇口憑借強大的商業營運，在天府中心商務區總部基地扮演着商業孵化器的角色，進而推動區域内的經濟業态更加豐富多元，商業消費更加活躍，是另一種次元的産業營運。
而南邊建設的購物中心，也将依托招商蛇口豐富的區域級商業打造優勢，引入約12萬方的花園城購物中心，據悉，該項目将會是天府新區第一個落地的盒子購物中心。
開業後，将進一步帶動區域内消費活力，滿足片區内人們的消費購物休閑娛樂等多重需求，并強化片區的商業吸虹效應。
三、1.2平方公裡，雲集3個TOD
未來天府中央商務區将有8條地鐵線過境，設有20個站點，幾乎每500米就有一個站點。
同時區域坐擁雙流國際機場、天府國際機場，及高鐵樞紐，未來天府中央商務區的公共交通出行比例可以達到85%。
為了提升區域内的出行交通效率，招商蛇口提出地上、地下空間一體化的開發建設模式，即高效集約的TOD模式。
值得一提的是，在1.2平方公裡區域内，更是聚集着3個TOD，分别是紅蓮村TOD、秦皇寺TOD及中央商務區TOD。
區域内地上空間最大化釋放給行人及公共交通，還将布局城市候機樓，可直接辦理值機、行李托運等業務，前往兩大機場，便于總部基地内的商務人士的商旅出行；
汽車、軌道交通全部位于地下，地上一層為人行慢行系統“步行者天堂”，地下一層為人行與軌道交通系統，地下二層為快速車行系統。
（圖：紅蓮村南站TOD站點效果模拟圖）
各類出行方式分層布局，互不打攪，真正做到“人城産”融和發展。
可以看出，高密度的TOD是招商蛇口結合天府中央商務區建設特點的一次創新性規劃，充分利用垂直空間，可最大化發揮軌道交通大容量客運與交通網絡聯通優勢，實作集約化用地，最終既能增強城市功能，又能重構城市形态。
四、依托招商局資源，打造優質企業圈層，引領總部經濟。
如何讓總部經濟概念落到實處，在地标打造完成之後，招商蛇口将引進2家世界500強企業，拉動總部商務區的經濟發展。
同時招商蛇口還将依托招商局現有品牌、業務和管道資源，全方位為天府中央商務區導入優質金融資源，進而吸引其他企業總部叢集布局，形成總部集聚效應。
譬如招商蛇口将率先在此建設招商局集團西部總部，還将積極協調招徕招商局旗下的招商銀行、招商仁和保險、招商證券、招商資本等相關企業區域總部在此落地，進一步夯實天府新區金融總部基地屬性。
同時還将聯合成都軌道交通集團、成都天投集團等在文化創意、會展博覽、商業營運等多個領域展開強強聯合，推動區域企業的創新和産業孵化。
目前天府總部基地已簽約重大項目約74個，投資金額約2529億元。
（圖：部分投資簽約天府新區的企業）
造城，如何讓城市生機勃勃地生長？
其重中之重在于産城融合，即不同的城市利用各自的優勢資源和不同的産業進行組合。輔之于多業态、多配套，達到交彙相融後，還需有有效引導産業的集聚，形成良性循環發展。
毋庸多言，招商蛇口在天府中央商務區總部基地的開發、建造、營運、管理均是在結合天府新區建設特點下的一盤融合大棋。
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造城，更得關注城裡的人
有人感慨，今後當你行走在天府中央商務區，你或許錯覺自己正穿行于紐約中央公園。
這凸顯了招商蛇口造新城的另一個特點，高度關注城市裡的人，為他們打造快捷生活的同時，也讓他們在鋼筋混凝土還能感受自然。
除了在環境層面，修建綠色走廊，在區域的效率路徑之外輔之于休閑路徑，提升人居環境水準。
各項基礎設施全部落地後，招商蛇口憑借多年的營運管理經驗，借助科技力量，将介入到天府中央商務區的運維管理中，緻力于打造“綠色生态宜居”的智慧城市。
智慧城市建設的關注點在于城市運作效率，讓城市各個系統在運作中更為高效快捷。
在此目标的引導下，招商蛇口将在天府中央商務區的環境管理、商務辦公、交通配套中導入智慧城市化系統，提升其運作效率，打造生态宜居的商務環境。
譬如在環境方面，通過招商蛇口超級APP，建立城市智慧大腦，為居民出行提供健康建議；
辦公方面，結合來訪、社交、辦公、管理等智慧化場景，打造高效辦公氛圍；
交通方面，通過無人車接送、停車機器人、無人車配送等智能化載具，提供出行配送的智慧化服務，為商旅人士提供高效服務。
（圖：天府新區總部基地智慧城市總體架構）
最終，通過智慧城市的建設，既能提升區域内居民的生活品質，也可進一步幫助天府中央商務實作空間價值的飛躍，成為城市CBD的智慧标杆。
從招商蛇口1979年炸山填海建造了大陸第一個對外開放的工業園區——蛇口工業區，到現如今高度參與四川省建設成都天府新區的重要項目。
40餘年來，招商蛇口不斷探索，實踐，足于具備豐富的城市開發和營運經驗。
（圖：深圳蛇口的滄桑巨變）
無論是在獨立開發、建設、管理、營運一個空白區域，還是參與國家級、區域級重大項目的開發、建設、營運管理方面，均沉澱廣泛的行業影響力和卓越口碑。
造城，沒有理由不相信招商蛇口。