2021地産人｜産業園開發、較高價的電梯大廈經營者：及時止損，探索新模式

王曉紅（化名）是廣州某發展公司的總經理，公司旗下曾有大小規模的5個項目，業态包括較高價的電梯大廈、創意園與商業街。即将過去的2021年，廣州乃至全國房地産行業都經曆了重大變革，這家以産業園開發和長租較高價的電梯大廈經營為主營業務的公司，也面臨着前所未有的挑戰，王曉紅和她的團隊在求變之中不斷進行新的探索。

這一年中，王曉紅公司的産業園開發闆塊及時止損，旗下的商業項目、創意園項目尋求接盤方，度過了并不容易的一年；而較高價的電梯大廈項目在交給專業團隊營運後，取得了滿租的成績，但利潤仍差強人意。王曉紅說，新的一年，她将會尋找其他投資方向，期待重新出發。

以下是王曉紅的自述：

産業園開發：

業務全面中止，項目尋求轉讓

2021年這一年，我的工作主要是負責文化産業園的投資、開發、建設與招商，以及長租較高價的電梯大廈的營運。

2020年春節後複工，疫情影響下，我把公司做大做強的雄心壯志下調為“活下去”。整整一年，主要奔波在項目改造工程與招商引資中，到了2020年底，眼見勝利在望，但由于大股東其他業務擴張過度，産業園開發闆塊快要撐不下去了，幾個項目資金缺口1000多萬元。股東們想盡辦法，開了幾次閉門會議，最後決定今年中止産業園闆塊業務，及時止損。

2021年2月，我提出辭職，辭去了公司總經理職務，但仍挂着法定代表人的頭銜，協助項目進行收尾，其中包括為1個商業項目、2個創意園項目尋找接盤公司，需要整理項目所有資料檔案、帶客戶看現場解答疑問、商務談判等。而較高價的電梯大廈項目方面，我與外包招商營運方理順合作關系、確定收支平衡，原本還想遊說其整體承接項目，但最終未果。

一直到7月份，剩下1個商業項目轉讓未能談妥，交由大股東繼續跟進。我忙活了兩年多，發現收獲了一身疲憊和慘痛的經驗，還有經濟損失，幸好果斷退出，及時止損，畢竟“留得青山在，不怕沒柴燒”。

總體來看，産業園開發建設行業，這幾年在華南地區轟轟烈烈、熱火朝天，的确有過“朝陽期”和“紅利期”，但是随着大環境的變化，尤其是疫情這兩年的沖擊，中小微企業出現“倒閉潮”，産業園的營運難度加大。有資料顯示，2021年全國倒閉的企業超1.2萬家，中小型企業的平均壽命為2.5年，且倒閉的企業大多數為新經濟如電商企業、服務企業、教育教育訓練企業。

較高價的電梯大廈投資：

競争壓力大，聘請專業團隊成效明顯

産業園寫字樓存量早已過剩且不斷新增空置，利潤空間低。而較高價的電梯大廈投資也成為“雞肋”。我接觸到的一個投資800萬的較高價的電梯大廈項目，每年利潤不到5%，還不夠還銀行貸款利息。是以，重資産投資必須慎之又慎。我認識的較高價的電梯大廈經營圈中，不少投資人已将經營權外包，自己抽身而出，去做自己更擅長的事情，或者轉向其他風口投資。

必須永遠相信這句話，“專業的事就讓專業人士去做吧”。我們公司的較高價的電梯大廈項目，前期自己團隊通過線上線下宣傳、人脈資源利用，甚至推出五折租金優惠政策，三四個月才完成3成出租率。而經朋友介紹了一支小型專業的較高價的電梯大廈營運團隊進駐，不到兩個月，就交出了滿租的答卷。

經了解，這支團隊在自己成功投資了兩個較高價的電梯大廈項目後，迅速培養了一支精幹的招商營運團隊、建立了一套營銷策劃的體系，在2021年已成功接收其他投資方的較高價的電梯大廈營運權項目共5個，每個都是不到兩個月就完成招商任務，并一直維持在出租率95%以上，在業界創下“不凡”的戰績。

這一年，産業園開發、較高價的電梯大廈投資等都進入一個更加冷靜理性的階段。圖檔來源/IC photo

提及較高價的電梯大廈要慎重投資，就不得不提當地政府近年來大力推進的保障房民生工程。有資料顯示，單單一個廣州市中心老城區，公共租賃房每年搖号的保障房可以達到五六千套，中簽率大概30%。低收入家庭未中簽前還有住房租賃補貼可領，三口之家大概每月1100元左右。加上房地産行業低迷，一些開發商把建好而售賣不出去的房子轉為保障房源，既能盤活資源又能赢個好名聲，一舉兩得。這無形中把商用較高價的電梯大廈的需求人群分走了一大半，把租賃收益又擠走一大半。是以，專業團隊要善于判斷項目優劣，無論是地理位置、裝修風格還是居住氛圍都要契合年輕人需求，較高價的電梯大廈投資才有一定的可行性。

經驗總結：

不要太樂觀地借債創業，攤子别鋪得太大

在我看來，不管是産業園開發、創意園打造還是較高價的電梯大廈投資，相信接下來的發展将進入一個更加冷靜理性的階段，投資人不會盲目自己出錢又操刀，更會懂得捂住自己的錢袋，除非找到靠譜又專業的營運團隊合作。

這幾年的創業經曆告訴我，千萬不要把雞蛋放在同一個籃子裡，因為籃子破了雞蛋會全砸爛；也不要太樂觀地去借債來創業，不管個人債還是公司債，創業風險太大，盲目自信樂觀，源于對市場、對行業的了解不夠深入、不夠透徹。個别房地産大佬都扛不住，何況我們普通創業者呢！

“能力永遠比對不上你的野心”，胃口不要太大，不管是團隊還是創業者自身，各方面資源都是有限的，認知也是有限的，一旦攤子鋪得太大，隻要其中一環出現問題，牽一發而動全身。你可以仰望星空，但必須腳踏實地；你可以心懷天下，但更要裝下失敗衍生的一切艱辛。

盡管我的首次創業不算成功，但我并未灰心。在休整的這段時間中，我思考得更多的是對行業的重新認識與自我複盤，并且尋找其他投資方向，期待重新出發。我相信，隻要心中有夢、眼裡有光，珍惜身體，熱愛生活，便能健康而堅強迎接明天的挑戰。

新京報編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶