2021地产人｜产业园开发、公寓经营者：及时止损，探索新模式

王晓红（化名）是广州某发展公司的总经理，公司旗下曾有大小规模的5个项目，业态包括公寓、创意园与商业街。即将过去的2021年，广州乃至全国房地产行业都经历了重大变革，这家以产业园开发和长租公寓经营为主营业务的公司，也面临着前所未有的挑战，王晓红和她的团队在求变之中不断进行新的探索。

这一年中，王晓红公司的产业园开发板块及时止损，旗下的商业项目、创意园项目寻求接盘方，度过了并不容易的一年；而公寓项目在交给专业团队运营后，取得了满租的成绩，但利润仍差强人意。王晓红说，新的一年，她将会寻找其他投资方向，期待重新出发。

以下是王晓红的自述：

产业园开发：

业务全面中止，项目寻求转让

2021年这一年，我的工作主要是负责文化产业园的投资、开发、建设与招商，以及长租公寓的运营。

2020年春节后复工，疫情影响下，我把公司做大做强的雄心壮志下调为“活下去”。整整一年，主要奔波在项目改造工程与招商引资中，到了2020年底，眼见胜利在望，但由于大股东其他业务扩张过度，产业园开发板块快要撑不下去了，几个项目资金缺口1000多万元。股东们想尽办法，开了几次闭门会议，最后决定今年中止产业园板块业务，及时止损。

2021年2月，我提出辞职，辞去了公司总经理职务，但仍挂着法定代表人的头衔，协助项目进行收尾，其中包括为1个商业项目、2个创意园项目寻找接盘公司，需要整理项目所有资料档案、带客户看现场解答疑问、商务谈判等。而公寓项目方面，我与外包招商运营方理顺合作关系、确保收支平衡，原本还想游说其整体承接项目，但最终未果。

一直到7月份，剩下1个商业项目转让未能谈妥，交由大股东继续跟进。我忙活了两年多，发现收获了一身疲惫和惨痛的经验，还有经济损失，幸好果断退出，及时止损，毕竟“留得青山在，不怕没柴烧”。

总体来看，产业园开发建设行业，这几年在华南地区轰轰烈烈、热火朝天，的确有过“朝阳期”和“红利期”，但是随着大环境的变化，尤其是疫情这两年的冲击，中小微企业出现“倒闭潮”，产业园的运营难度加大。有数据显示，2021年全国倒闭的企业超1.2万家，中小型企业的平均寿命为2.5年，且倒闭的企业大多数为新经济如电商企业、服务企业、教育培训企业。

公寓投资：

竞争压力大，聘请专业团队成效明显

产业园写字楼存量早已过剩且不断新增空置，利润空间低。而公寓投资也成为“鸡肋”。我接触到的一个投资800万的公寓项目，每年利润不到5%，还不够还银行贷款利息。所以，重资产投资必须慎之又慎。我认识的公寓经营圈中，不少投资人已将经营权外包，自己抽身而出，去做自己更擅长的事情，或者转向其他风口投资。

必须永远相信这句话，“专业的事就让专业人士去做吧”。我们公司的公寓项目，前期自己团队通过线上线下宣传、人脉资源利用，甚至推出五折租金优惠政策，三四个月才完成3成出租率。而经朋友介绍了一支小型专业的公寓运营团队进驻，不到两个月，就交出了满租的答卷。

经了解，这支团队在自己成功投资了两个公寓项目后，迅速培养了一支精干的招商运营团队、创建了一套营销策划的体系，在2021年已成功接收其他投资方的公寓运营权项目共5个，每个都是不到两个月就完成招商任务，并一直维持在出租率95%以上，在业界创下“不凡”的战绩。

这一年，产业园开发、公寓投资等都进入一个更加冷静理性的阶段。图片来源/IC photo

提及公寓要慎重投资，就不得不提当地政府近年来大力推进的保障房民生工程。有数据显示，单单一个广州市中心老城区，公共租赁房每年摇号的保障房可以达到五六千套，中签率大概30%。低收入家庭未中签前还有住房租赁补贴可领，三口之家大概每月1100元左右。加上房地产行业低迷，一些开发商把建好而售卖不出去的房子转为保障房源，既能盘活资源又能赢个好名声，一举两得。这无形中把商用公寓的需求人群分走了一大半，把租赁收益又挤走一大半。所以，专业团队要善于判断项目优劣，无论是地理位置、装修风格还是居住氛围都要契合年轻人需求，公寓投资才有一定的可行性。

经验总结：

不要太乐观地借债创业，摊子别铺得太大

在我看来，不管是产业园开发、创意园打造还是公寓投资，相信接下来的发展将进入一个更加冷静理性的阶段，投资人不会盲目自己出钱又操刀，更会懂得捂住自己的钱袋，除非找到靠谱又专业的运营团队合作。

这几年的创业经历告诉我，千万不要把鸡蛋放在同一个篮子里，因为篮子破了鸡蛋会全砸烂；也不要太乐观地去借债来创业，不管个人债还是公司债，创业风险太大，盲目自信乐观，源于对市场、对行业的了解不够深入、不够透彻。个别房地产大佬都扛不住，何况我们普通创业者呢！

“能力永远匹配不上你的野心”，胃口不要太大，不管是团队还是创业者自身，各方面资源都是有限的，认知也是有限的，一旦摊子铺得太大，只要其中一环出现问题，牵一发而动全身。你可以仰望星空，但必须脚踏实地；你可以心怀天下，但更要装下失败衍生的一切艰辛。

尽管我的首次创业不算成功，但我并未灰心。在休整的这段时间中，我思考得更多的是对行业的重新认识与自我复盘，并且寻找其他投资方向，期待重新出发。我相信，只要心中有梦、眼里有光，珍惜身体，热爱生活，便能健康而坚强迎接明天的挑战。

新京报编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆