力高健康生活招股書失效後再遞表 物企上市為何遭遇“退潮”？

首度遞交招股書失效後，12月10日，力高健康生活馬上在港交所二度遞交招股書。近期，已有多家物業企業在招股書6個月失效後再次遞表，除了力高健康生活外，還有中梁百悅智佳、明宇商服、中南服務等。

這是在去年不曾出現的現象。今年，遞交上市申請的物業企業已有20家，但是上市物業企業的數量明顯少于去年。

物業企業普遍先天發育不足，大多依賴關聯公司發展，第三方拓展能力不是很強。在業内人士看來，今年房地産行業面臨前所未有的信用危機，已經影響到資本市場對于物業企業的估值，甚至影響到其上市節奏，表現為對物業企業的上市稽核趨嚴。

近期，力高健康生活等多家物業企業二次遞交招股書。圖檔來源/IC photo

二次遞交招股書，經營現金流為負

12月10日，在首度遞交招股書失效後，力高健康生活很快就再次遞交招股書，足見其對于沖擊IPO的急迫性。

早在6月9日，力高集團公告稱，将分拆旗下物業管理公司力高健康生活在港交所上市，并已向港交所送出申請。

據招股書顯示，力高健康生活為江西省綜合物業管理服務供應商，服務網絡涵蓋長江三角洲、 大灣區、環渤海地區及華中地區等具有政策意義的核心區域。截至2021年6月30日，力高健康生活在管項目總計達88個，在管總建築面積1390萬平方米，訂約管理位于中國11個省、市及自治區的25座城市的127個項目，合約總建築面積為2200萬平方米。

從力高健康生活的公司名稱可以看出其業務内容，據招股書顯示，其緻力于成為客戶的“雙管家”，即生活管家及健康管家。

值得關注的是，目前，對于力高健康生活來說，“輸血”成為當務之急。據招股書顯示，截至2021年6月30日，力高健康生活經營活動現金流量為-940萬元。原因在于2020年12月收購蕪湖森林物業後在管建築面積增加，以及支付所得稅款。

另外，截至2020年及2021年6月底，力高健康生活物業費收繳率較低，僅超過60%，而此前兩年均能達到80%以上。在力高健康生活看來，物業費收繳率較低，主要因季節性波動所緻，部分客戶出于繳款偏好及便利傾向于年末繳清欠繳的物業管理費。

而在溢利上，雖然力高健康生活此前有着不低的複合年增長率，達到99.1%。但是2021年上半年溢利則同比2020年上半年減少25.1%，為1730萬元。

過度依賴母公司，未來增長存不确定性

與目前很多籌備上市的物管公司一樣，力高健康生活的營收主要依賴于母公司力高集團。是以，其第三方拓展能力一直被市場質疑。

從以往三年來看，力高健康生活收入超過九成來自母公司。據招股書顯示，于2018年至2020年，力高健康生活總收入的96.2%、91.3%、95.5%分别來自力高集團及其合營企業以及聯營公司開發的物業。今年上半年，這一比例降至80.1%。

在收益上，力高健康生活由2018年的約1.24億元增至2020年的約2.22億元，複合年增長率為33.5%。

從過往來看，力高健康生活收益的增長也主要歸因于母公司所開發物業的在管建築面積增加。一旦失去力高集團的支援，可能無法維持曆史的增長率。

公開資料顯示，力高集團以建築裝飾業起家，成立于1992年。1995年，力高集團将業務重心轉向房地産開發，并于2014年在香港聯交所主機闆上市。2020年，力高集團的合約銷售額為409.75億元，同比增長49.5%；2021年前11個月，力高集團合約銷售405.61億元，高增長難以持續。

而截至2021年9月30日，力高集團負債資産比率為76.9%，淨資本負債比率為52.1%，且現金對短期借款比率為1.23，踩中一條“紅線”歸為黃檔。面對目前的融資環境，力高集團規模擴張勢必受到影響。

在招股書中，力高健康生活也提到，如果力高集團被禁止增加計息負債的總規模，則其可能無法在償還現有債務前動用信貸融通，并可能放慢其土地收購活動；而母公司的這一舉動或影響到物業公司的收益。

物業企業招股書為何頻頻失效？

與力高健康生活一樣，近期已有多家物業企業在招股書6個月失效後，再次遞交招股書。這是去年不曾出現的現象。

比如，11月24日，中梁控股集團旗下的中梁百悅智佳二度送出招股書，其首度遞交招股書是在4月29日，并于10月29日失效；11月4日，明宇商服再次向港交所主機闆送出上市申請，此前于4月28日，其向港交所首次遞交了招股書；9月30日，中南建設旗下物業公司中南服務二次向港交所遞交招股書，并于11月12日通過聆訊，其曾于今年3月29日首次送出招股書。

此外，海悅生活、富力物業服務等在招股書失效後并未有二次遞表的行動。其中，富力物業放棄上市轉而出售自身股權，輸血富力地産。

對于今年物業公司上市情況，中指控股物業事業部常務副總經理牛曉娟表示，今年上市12家企業，去年則是18家，相比之下今年有所減少。不過，今年交表的企業并不少，已經遞交上市申請的企業就有20家。

從目前來看，港交所對遞表企業的稽核趨嚴，問詢内容和頻率都在增加。“與去年相比，香港聯交所和證監會對問題更加細化，特别關注房地産行業政策對于物業行業的影響。”牛曉娟說。

今年，房地産行業因為流動性緊張帶來前所未有的信用危機，這已經影響到資本市場對于物業企業的估值。

在牛曉娟看來，受到上遊房地産行業政策收緊等影響，物業股稀缺性降低，估值有所回調。目前，55家上市公司總市值加起來為6500億港元，而在年内，整體市值曾高達萬億，相當于下降超過三成。此外，市盈率的變化也比較明顯。

值得關注的是，當下物業公司頻頻成為交易砝碼，典型的如彩生活、藍光嘉寶等。據中指研究院的資料顯示，截至11月底，今年一共發生63宗并購案，交易金額315億元，比去年增加200%，最為明顯的特點就是數量多、金額大。

業内人士認為，未來，房地産行業的傳導效應仍将繼續影響物管行業，地産信用危機也将加速物業企業洗牌，對于一些“先天不足”、依賴母公司發展的物業企業來說，要想不被吞并，隻有自身變強，其市場競争無疑更加激烈。

新京報記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 吳興發