最近有媒体报道，广州市花都区一栋50年楼龄的住宅危楼，居民自筹800万元，将在原址重建一栋新的电梯楼。这件事情能成为新闻，主要基于两点，一是危楼原址重建在中国并不多见，居民自筹款项更是极少；二是整件事情从动议到施工，前后仅花了半年时间。这么短的时间，一般小区收齐物业费都很困难，原址建楼这么大事，竟能如此顺利？
仔细阅读新闻，发现真相隐藏在细节里。这栋五层危楼只有二十多户人家，由于年久失修墙体开裂，早被鉴定为D级危楼（《危险房屋鉴定标准》最严重的一档）。多数居民已搬离，只剩少数退休老人在住。估算费用，平均到每户的筹款约30万元，一些老人拿不出钱，反对建楼。花都区住建局就会同街道上门劝说，承诺政府将对项目整体补贴50万元，针对困难住户专项补贴（每平方米补助1000元），并联系银行低息贷款，提供资金支持。
在这些因素的加持下，项目顺利推进，仅用半年就启动施工。倘若该栋旧楼规模很大，楼况稍好住着很多人呢？推进难度大概要翻几倍。倘若没有政府积极介入，劝说协调，财政补贴（这大约是决定性因素），这栋旧楼的重建，则是几乎不可能。
把细节信息补齐，事情的全貌浮现，我们看到了熟悉的那一面：中国的危楼原址重建，实际上非常困难。多数中国城市人群居在公寓式单元楼里，已有几十年时间，危旧楼也见过不少，几乎没听说过居民自筹经费拆危重建这种事情。事实上，这也是广州市第一个政府指导下的该类项目，带有探索的意味。
住宅维修基金，为什么很难用
中国当下的城市楼房，大部分是近三十年建成，楼龄较短，尚不构成危楼，但也有很多需要加固、修补或美化的情况。城市中心区或老城区，1980年代前建成的房子，则大多进入了旧危楼范畴，需要加固重建，有的甚至需要安全鉴定。
可稍具城市社区生活经验的人都知道，不说拆楼重建这种大事，就是动用住宅维修基金（即公共维修基金），对楼房进行必要修缮，也是千难万难。
据法律规定，住宅维修基金属于业主共同所有，业主大会管理，由物业公司发起使用，以尽物业维护之责——现实中，物业公司并不想惹麻烦，多由居民提出申请，业主大会要做出表决，物业公司向主管部门递交。这个过程非常麻烦，不只是程序繁琐，很多现实阻力就难以克服。
有的社区分商品房、回迁房和安置房，收费标准不同，一些旧小区甚至没有收过。业主的分户账面余额不足，不愿补足，则涉及费用分摊难题。更常见的是，不同业主的耐受程度不同，对维修基金的使用方案有分歧，倘若基金不足需要补缴，议事则几乎难以通过。
社区公共财产的“公地悲剧”
住宅老旧破损，妥善加以修葺并美化，有利于提升居住质量，拉动房价和房租，进而提高大宗财产价值——无论从哪个角度说，对业主都极为有利。倘若危楼原址重建，更是天大的好事。
可现实生活中，当涉及众人利益时，情况就变得复杂。有的人面临实际困难不愿出资，有的人自觉获益不足生怕吃亏，还有的人纯粹只想“搭便车”。老旧楼房新装一部电梯，往往要拖好几年，邻里吵得老死不相往来，更何况修楼建楼这样的大事情。
中国的城市居民买房，所获私有财产的范围很有限，基本只限于房屋之内。房屋之外从走廊到电梯，再到楼房墙体，小区绿地，都属于共有财产。看似人人有份，行使权利时又受到诸多掣肘，保障利益的成本极高。社区公共区域的财产价值，又占居民房价值的很大比重——某种程度说，起到了决定性作用。恰恰这部分的财产价值，贬损毁灭得最快，居民很难做出补救。经济学上的“公地悲剧”，在社区共有财产这件事情上，体现得淋漓尽致。
美国公寓大楼有同样问题
不只中国的城市社区如此，美国也面临类似情况。美国城市公寓住宅的所有权，大多属于某家公司，公司委托物业公司管理，向住户收取房租。有单一管理者，公寓住宅的建筑安全和基础设施（水电燃气等）算是有保障。在安静整洁方面，公寓住宅的情况要差得多——公寓房租本来就不高，租户参差不齐，管理成本特别高，对一般小毛病物业公司也就听之任之。
类似中国城市住宅的产权模型，美国其实也有。2021年6月，美国佛罗里达州一栋12层公寓楼发生坍塌，造成97人死亡，1人失踪。这栋大楼已有超过40年楼龄，却不是传统意义的老破楼房。楼内上百个单元里住满了业主，楼下还有泳池，看起来它更接近高档公寓。问题出在，这栋大楼是由业主共有，并托管给物业。
早在大楼倒塌前几年，陆续有建筑设计商、业主、物业公司反映，大楼存在原始设计不合理，墙体开裂、建筑渗水等情况，需要加固维修。维修费用高昂，业主们不断拒绝，并将安全警告视为建筑商的伎俩。出事前几天，泳池供应商还指出，泳池渗漏已让车库到处是积水，情况危急，可所有人都习以为常。佛州公寓倒塌并非意外，而是在众人瞩目中奔向毁灭，这才是最大的悲剧。
当前中国有数量更多、楼龄更老、情况更危急的老旧危楼。要最大限度避免悲剧发生，除了重视建筑安全，常修常检，更要在机制上解决“修楼难、重建难”问题。根据《危险房屋鉴定标准》，什么住宅应当修缮，适用何种表决程序，如何收费和分配利益，这些都需要理清楚，形成规则。从这个意义讲，广州市花都区“危楼原址重建”项目有很大的探索意义。
根据法律规定，中国住房用地使用权的最高年限是70年，70年满自动限期（费用问题未解决）。城市住宅的设计寿命是50年，这50年是指设计寿命时限内正常使用，通常无需大修——50年期满，倘若建筑质量完好，符合安全标准，也无需强制报废。
解决“修楼难、重建难”，不仅解决当下危楼问题，也利于财产传承。中国人买房，往往集齐好几个钱包，花数百万元之巨。住房是多数中国家庭的最大宗财产，一般要传给两三代人。这些财产的存续保值，具有重大意义，需要所有人关心。
在更大的话题上，还需讨论新的住房模式——比如增加建设用地供应，放开对独栋和别墅的管制，让普通中国人也像美国人一样享受一宅一户。当每个家庭自负其责，管理自己的住宅，“修房难”也就不会成为问题，杭州最近对禁墅令松绑，或是一个很好的开始。
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陈兴杰
责编 陈斌