最近有媒體報道，廣州市花都區一棟50年樓齡的住宅危樓，居民自籌800萬元，将在原址重建一棟新的電梯樓。這件事情能成為新聞，主要基于兩點，一是危樓原址重建在中國并不多見，居民自籌款項更是極少；二是整件事情從動議到施工，前後僅花了半年時間。這麼短的時間，一般小區收齊物業費都很困難，原址建樓這麼大事，竟能如此順利？
仔細閱讀新聞，發現真相隐藏在細節裡。這棟五層危樓隻有二十多戶人家，由于年久失修牆體開裂，早被鑒定為D級危樓（《危險房屋鑒定标準》最嚴重的一檔）。多數居民已搬離，隻剩少數退休老人在住。估算費用，平均到每戶的籌款約30萬元，一些老人拿不出錢，反對建樓。花都區住建局就會同街道上門勸說，承諾政府将對項目整體補貼50萬元，針對困難住戶專項補貼（每平方米補助1000元），并聯系銀行低息貸款，提供資金支援。
在這些因素的加持下，項目順利推進，僅用半年就啟動施工。倘若該棟舊樓規模很大，樓況稍好住着很多人呢？推進難度大概要翻幾倍。倘若沒有政府積極介入，勸說協調，财政補貼（這大約是決定性因素），這棟舊樓的重建，則是幾乎不可能。
把細節資訊補齊，事情的全貌浮現，我們看到了熟悉的那一面：中國的危樓原址重建，實際上非常困難。多數中國城市人群居在較高價的電梯大廈式單元樓裡，已有幾十年時間，危舊樓也見過不少，幾乎沒聽說過居民自籌經費拆危重建這種事情。事實上，這也是廣州市第一個政府指導下的該類項目，帶有探索的意味。
住宅維修基金，為什麼很難用
中國當下的城市樓房，大部分是近三十年建成，樓齡較短，尚不構成危樓，但也有很多需要加強、修補或美化的情況。城市中心區或老城區，1980年代前建成的房子，則大多進入了舊危樓範疇，需要加強重建，有的甚至需要安全鑒定。
可稍具城市社群生活經驗的人都知道，不說拆樓重建這種大事，就是動用住宅維修基金（即公共維修基金），對樓房進行必要修繕，也是千難萬難。
據法律規定，住宅維修基金屬于業主共同所有，業主大會管理，由物業公司發起使用，以盡物業維護之責——現實中，物業公司并不想惹麻煩，多由居民提出申請，業主大會要做出表決，物業公司向主管部門遞交。這個過程非常麻煩，不隻是程式繁瑣，很多現實阻力就難以克服。
有的社群分商品房、回遷房和安置房，收費标準不同，一些舊小區甚至沒有收過。業主的分戶賬面餘額不足，不願補足，則涉及費用分攤難題。更常見的是，不同業主的耐受程度不同，對維修基金的使用方案有分歧，倘若基金不足需要補繳，議事則幾乎難以通過。
社群公共财産的“公地悲劇”
住宅老舊破損，妥善加以修葺并美化，有利于提升居住品質，拉動房價和房租，進而提高大宗财産價值——無論從哪個角度說，對業主都極為有利。倘若危樓原址重建，更是天大的好事。
可現實生活中，當涉及衆人利益時，情況就變得複雜。有的人面臨實際困難不願出資，有的人自覺獲益不足生怕吃虧，還有的人純粹隻想“搭便車”。老舊樓房新裝一部電梯，往往要拖好幾年，鄰裡吵得老死不相往來，更何況修樓建樓這樣的大事情。
中國的城市居民買房，所獲私有财産的範圍很有限，基本隻限于房屋之内。房屋之外從走廊到電梯，再到樓房牆體，小區綠地，都屬于共有财産。看似人人有份，行使權利時又受到諸多掣肘，保障利益的成本極高。社群公共區域的财産價值，又占居民房價值的很大比重——某種程度說，起到了決定性作用。恰恰這部分的财産價值，貶損毀滅得最快，居民很難做出補救。經濟學上的“公地悲劇”，在社群共有财産這件事情上，展現得淋漓盡緻。
美國較高價的電梯大廈大樓有同樣問題
不隻中國的城市社群如此，美國也面臨類似情況。美國城市較高價的電梯大廈住宅的所有權，大多屬于某家公司，公司委托物業公司管理，向住戶收取房租。有單一管理者，較高價的電梯大廈住宅的建築安全和基礎設施（水電瓦斯等）算是有保障。在安靜整潔方面，較高價的電梯大廈住宅的情況要差得多——較高價的電梯大廈房租本來就不高，租戶參差不齊，管理成本特别高，對一般小毛病物業公司也就聽之任之。
類似中國城市住宅的産權模型，美國其實也有。2021年6月，美國佛羅裡達州一棟12層較高價的電梯大廈樓發生坍塌，造成97人死亡，1人失蹤。這棟大樓已有超過40年樓齡，卻不是傳統意義的老破樓房。樓内上百個單元裡住滿了業主，樓下還有泳池，看起來它更接近高檔較高價的電梯大廈。問題出在，這棟大樓是由業主共有，并托管給物業。
早在大樓倒塌前幾年，陸續有建築設計商、業主、物業公司反映，大樓存在原始設計不合理，牆體開裂、建築滲水等情況，需要加強維修。維修費用高昂，業主們不斷拒絕，并将安全警告視為建築商的伎倆。出事前幾天，泳池供應商還指出，泳池滲漏已讓車庫到處是積水，情況危急，可所有人都習以為常。佛州較高價的電梯大廈倒塌并非意外，而是在衆人矚目中奔向毀滅，這才是最大的悲劇。
目前中國有數量更多、樓齡更老、情況更危急的老舊危樓。要最大限度避免悲劇發生，除了重視建築安全，常修常檢，更要在機制上解決“修樓難、重建難”問題。根據《危險房屋鑒定标準》，什麼住宅應當修繕，适用何種表決程式，如何收費和配置設定利益，這些都需要理清楚，形成規則。從這個意義講，廣州市花都區“危樓原址重建”項目有很大的探索意義。
根據法律規定，中國住房用地使用權的最高年限是70年，70年滿自動限期（費用問題未解決）。城市住宅的設計壽命是50年，這50年是指設計壽命時限内正常使用，通常無需大修——50年期滿，倘若建築品質完好，符合安全标準，也無需強制報廢。
解決“修樓難、重建難”，不僅解決當下危樓問題，也利于财産傳承。中國人買房，往往集齊好幾個錢包，花數百萬元之巨。住房是多數中國家庭的最大宗财産，一般要傳給兩三代人。這些财産的存續保值，具有重大意義，需要所有人關心。
在更大的話題上，還需讨論新的住房模式——比如增加建設用地供應，放開對獨棟和别墅的管制，讓普通中國人也像美國人一樣享受一宅一戶。當每個家庭自負其責，管理自己的住宅，“修房難”也就不會成為問題，杭州最近對禁墅令松綁，或是一個很好的開始。
• （本文僅為作者個人觀點，不代表本報立場）
陳興傑
責編 陳斌