作者： 张 澳
公寓建成后将变成办公楼？！
近日，深圳某女子向媒体爆料称，她斥资450万购买公寓产品，签订合同后才发现产权的本质是办公！
"在我买下公寓之前，我一直在卖，销售清楚地告诉我这是一套公寓，然后我支付了押金。
据这位女士回忆，开发商将改造成两房一室的格局，拥有独立的厨房工作人员，可以打包入住，和普通的住宅公寓没有什么不同，所以毫无疑问。
但签合同后，她突然发现，在合同的第三部分，使用"办公室"，突然感觉不好，因为在小区，写字楼和公寓的价格翻了一番以上！
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据了解，该女子购买的"公寓产品"位于福田区华强广场附近，办公楼面积，每平方米平均价格为2万至4万元，而她购买的性质写字楼物业单价高达8.8万元。
这意味着，如果您想在未来出售和转手，88，000价格概率将被打折。
事实上，写字楼装修公寓已经存在违规嫌疑，深圳商业写字楼改造公寓的产品早已明确界定。
2017年，深圳市规划国土委发布《关于进一步加强商务办公楼研发施工设计管理的通知》，严格限制商务办公、研发住房流转公寓、盗窃面积、改建等活动。
今年7月9日，深圳市调控资源局发布了《关于进一步增加居住用地供应的若干办法》，征求意见稿中提到：
在保证整体土地利用结构平衡的前提下，逐步增加住宅和公共设施用地规模和比例，允许商品化转换，商品房比例可以达到30%，不仅商业用地，旧改建的商业部分也可以改为住宅性质。
不过，这一政策的前提是：在项目建设之前，土地性质的早期变化，如果不改变，就不能改建为写字楼出售，这是违法行为。
然而，这种伪装成"公寓产品"的办公楼房违规行为，在国内不时发生，开设百度搜索相关案件非常多，而且主要经营权相当困难。
为什么会发生这种情况？不同的公寓产品有什么区别？我们可以在当今的住房市场上投资公寓产品吗？
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其实，造成这种情况的根源是公众对不同"公寓产品"概念的迷茫，让一些不择手段的开发商，鱼混珠，从而牟取暴利。
为了警惕这种情况再次发生，我们首先需要弄清楚公寓的定义是什么。
从字面上看，公寓是一种收藏屋。在欧美除了单户住宅外，还像什么单元楼，排楼可以称为公寓。
但是，我国对公寓的定义不同，一般是指房屋类型较小，根据土地和产权的性质与住房的区别，在物业管理、水电费、结算费、税费等方面都与普通住宅有较大的区别。
有些地方对公寓的定义也要考虑房屋的采光情况，比如成都在2005年对"公寓"做了明确的定义，冬至功能房（主卧室、客厅等）不能满足2小时的阳光，只能叫公寓，不能叫住宅。
目前，市场上的公寓产品按土地性质，具体用途可分为5种类型：
（一） 住宅公寓（单人公寓）
住宅公寓其实是住宅，70年产权小规模住宅（30-60平方米），深圳早期房地产市场放松，住宅公寓产品成为只需要第一套的首选，首付30%，抵押30年，目前市场只有二手房供应。
（2） 商务公寓
商务公寓土地自然是综合商业用地，50年产权/70年产权，早期设计的商务公寓是解决商务人士短期居住需求而设计的，既宜居，又能工作，是最接近住宅公寓的产品。
（3） 商业公寓
事实上，商业写字楼中，在写字楼供应量过大的情况下，开发商为了从公寓快速实现写字楼的改造，土地的性质一般是商业一体化土地，产权都在40年以上，楼层高度在3.6米以下，可以做成一个小的复式。一般可用作办公室或会所，也可以个人名义购买。
（4） 酒店式公寓
酒店式公寓，一般作为酒店配套或配套产品，40年产权，主要户型主要在50平方米以下，按商务酒店标准装修，一般只出租不出售或物业经营。
（5） 工业公寓
工业公寓一般为M0工业用地，产权比商业/写字楼公寓长，大部分为50年。住房用途是工业研究住房，只能以企业名义购买，每年征收房产税，所以价格会比较低。
工业办公公寓分为两种类型，一种是配套宿舍，正常楼层高度，带阳台，可通气;
需要注意的是，在这五套公寓中，商业公寓和工业公寓最容易发生非法改建，因此在购买公寓产品时，重要的是要弄清楚该产品是否属于这两类，如果属于这两类，还要仔细识别是否存在非法改建等情况，避免不该发生的经济损失。
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最后一个问题，我还能买公寓吗？
首先，结论是公寓可以买，但要看具体情况。
首先，有很多关于无法购买的公寓的讨论，因为与公寓相比，无论是供应还是购买，房屋都更轻松。
但近年来，随着楼市监管越来越严格，住房难度越来越大，很多人没有房票，没资格买房，而且一二线城市对汽车成本非常高，很多年轻人只是工作就根本负担不起。
在这种背景下，公寓的优势显而易见：
无限购买无限贷款，不占用住宅贷款，用最小的资金，占据地段资产的优势。
例如，两套房屋只能借出30%，但公寓无论可以购买多少单位，最高可达50%的贷款，可以使用1：2的杠杆率，这是提高投资回报率，是一个非常有利的条件。
此外，从投资回报的角度来看，公寓的投资回报主要取决于租金，能否产生长期、稳定的现金流，是近年来非常热门的"睡眠资产"概念。从这个角度来看，公寓是一个更好的资产配置品种。
然而，这也是基于这一特点，公寓产品并非全是可买的，也不是每个人都适合买。
如果你看看人群，有两种类型的人可以买到公寓：
1、没有房间的门票，不能买限购买商品房的家庭，没有太多的资产却非常需要住房的家庭，有真正需要单身贵族;
选择类别：小家庭阁楼公寓，无论投资属性如何，只为让自己的生活更舒适。
2、用完房票，资金充裕，想配置家庭资产的人群，最好的资产超过5000万元，如果没有其他更好的投资回报渠道，买房做长期资产配置是不错的选择。
但选择关注，还是购买高档城市商务公寓。其中，最有价值的是北京、上海和深圳，但北京的公寓也限购，个人不能借钱，一般人买不到，只能选择深圳和上海。
由于这些城市经济活跃，但购房限额贷款限额强，住房矛盾突出，尤其是深圳，住房非常稀缺。
如果这两个城市的这类公寓产品，而且自身的产品质量高，配套性很好，尤其是地铁门口的那种地方，或者建的综合公寓，其实可以买到。
但要注意的是，这套公寓的价格，最好是二手房价格的一半左右，比如这套公寓值得长期投资，抗通货膨胀。
其次，广州和一些实力雄厚的二线城市公寓产品，当然也要看位置、产品质量和配套。
至于普通二线城市到三线城市公寓产品，尽量不要碰。