家族企業潤華地産對香港IPO"科技地産"淪為噱頭？

本報記者嚴世龍從北京報道

近日，潤華地産科技發展有限公司（以下簡稱"潤華地産"）向香港聯交所送出了招股說明書。據了解，潤華物業主要在山東深耕，個别項目已落戶北京、深圳等地，它将自己定位為醫院和公共部門物業服務商，目前經營30家醫院和95個公共物業項目。

《中國經營報》記者了解到，2018年至2020年，潤華物業營收約3.41億元、3.97億元、4.86億元，分别同比增長16.50%，同比增長22.48%;非歸屬收入淨利潤分别為人民币1300萬元、024百萬元及人民币0.47億元，毛利率分别為12.4%、16.8%及21.2%。

不過，記者注意到，雖然潤華地産是其自身的"醫院産""科技産"等噱頭，但從其招股說明書來看，雖然其醫院營業收入較高，但對毛利的貢獻是各個闆塊的倒數第二，科技地産的作用隻有6人，其中4人是大學學曆， 研發支出可以忽略不計。作為邵氏家族控股的潤瓷房産，通過不斷向銀行提供大額貸款，"互保"輸血控制員，資産負債率已達到200%以上。

家族企業及相關交易

招股書披露，潤華地産的控股股東為餘濤、梁躍峰、錢彥航、闫航、梁躍豐、春雨投資（由闫濤、闫航錢和梁躍峰分别持股，持股比例分别為59.85%、37.10%和3.05%），餘濤、梁躍峰是錢啟宏的母公司， 分别。嚴濤家族共持有潤華75.68%的股份。多年來，闫濤等人一直深耕山東汽車經銷行業，現為潤華地産非執行董事，潤華地産董事長楊立群。

正是由于家族企業的特點，相關交易才成為常态。其中，2018年至2020年，潤華地産分别從關聯方獲得4.9億元、4.5億元和9.6億元的收入，分别占當年營收的14.4%、11.4%和19.8%，且比重越來越大。潤華地産主要為俞濤控股公司提供物業管理服務，為俞航謙控股的公司提供物業工程服務和園林建設服務。

記者發現，近三年來，潤華集團（闫濤持有的52%股份）和航空錢集團（延謙持有）是潤華地産前五大客戶之一，其中兩者分别占報告期内（即2018-2020年）總收入的14.3%、11.3%和18.4%。

此外，與相關方"輸血"已成為常态。2019年，潤華地産将從關聯方獲得一年期貸款6.5億元，而2020年，潤華地産将向關聯方潤華集團提供總計約1.25億元的一年期貸款（于2021年3月收回）。據了解，聯營潤華集團共提供8筆非按揭貸款，年利率在7%~9.5%之間，主要目的是賺取利差。

值得一提的是，從2018年到2020年，潤華地産銀行的貸款将分别為1.19億元、5億元和2.09億元。2020年，在1.21億元的現貨銀行貸款中，陶某等人提供的擔保将分别約為8億元、3億元和1.1億元，利率分别為5.4%~6%、5.655%和4.65%。截至2020年12月31日，潤華地産非現貨銀行以4.65%的利率借款6.7億元人民币。招股說明書披露，截至目前，Tao及其控制下的公司提供的擔保已過期或已解除。

通過向銀行借錢"輸血"給關聯方，潤華地産資産負債比率從2018年的56.8%上升到2019年的143%和2020年的218.6%。此外，記者注意到，近三年來，潤華物業的流量比分别為1.3、0.7、1.0，速比分别為1.2、0.6、1.0。淨債務與權益的比率為淨現金，分别為106.4%和110%。

醫院物業毛利率貢獻低

根據招股章程，潤華物業提供的服務按性質分為四個部分，即物業管理服務、物業工程及園林建設服務、物業租賃服務等。據悉，根據2020年各闆塊效益，它在山東物業管理服務商中，在醫院和非住宅闆塊分别位列第二和第三，市場佔有率分别為5.6%、1.8%。

近三年來，其物業管理服務收入分别為約3.06億元、3.67億元、4.02億元，分别占總收入的89.8%、92.4%和82.7%，呈現波動性下降趨勢，其物業管理服務毛利率分别為9.9 8%、15.8%和20.4%，而物業工程和園林建設服務約占2億元， 分别為1.7億元和7.5億元，分别約占總收入的5.8%、4.2%和15.5%。物業租賃服務分别占總收入約1.5%、1.6%及1.7%，而其他服務分别占總收入的2.9%、1.8%及0.1%。

記者注意到，潤華物業物業管理服務主要包括醫院、公共物業、商業及其他非住宅物業（寫字樓、工業園區、停車場）及住宅物業。按物業類型劃分，近三年，醫院管理項目分别為31、31、30，營收分别約為1.46億元、1.44億元、1.45億元，分别約占總營收的47.8%、39.2%、36.0%，呈現波動性下滑，毛利率分别為4%、10.9%、15.6%。

報告期内（2018-2020年），共有公共物業項目68、75和95個，收入分别約為9.9億元、1.4億元和1.5億元，分别占總收入約322億元，分别占總收入38.1%、37.4%、毛利率7.0%、17.1%和20.1%;6.5億元，分别占總收入的14.3%、11.9%和16.1%，毛利率分别為24.2%、23.9%和32.3%，收入分别約為1700萬元、4.0億元和0.42億元，分别約占總收入的5.7%、10.8%和10.5%，毛利率分别為38%、20.1%和20%。

可以看出，雖然醫院部門收入較高，但對毛利的貢獻并不突出，即使多年來在每個業務部門中排名最後，但其毛利貢獻是商業和其他非住宅物業部門中最大的，排名第一。就毛利率貢獻而言，這似乎與其作為醫院主要客戶的物業服務差距很大。

值得一提的是，從2018年到2020年，潤華物業獲得物業管理的中标率分别僅為37.3%、28.4%和32.5%，續期率分别為87.1%、87.4%和90.6%。此外，在幹收入模式下，潤華财産損失項目分别達到35個、20個、18個。

為了增加樂趣，潤華地産聲稱緻力于應用和開發數字和營運自動化系統，并采用技術解決方案來提高競争力，以減少對勞動力的依賴并降低成本。為此，2019年啟動了網絡資訊技術營運中心（OSCS Service Center），加強對"技術"的響應。

據了解，服務中心由自己的中央管理平台開發，除了建立潤雲外，還可以管理、支援和優化其在醫院的整個營運流程，為服務中心服務。

不過，招股說明書披露，潤華地産營運部負責規劃研發活動等，而其營運部門僅由六名研發人員組成，其中四名為大學學曆。2018年至2020年，研發總支出将分别為人民币230萬元、540萬元和200萬元，分别約占總收入的0.0067%、0.014%和0.0041%。

（編輯：王金龍 校對：嚴景甯）