家族企业润华地产对香港IPO"科技地产"沦为噱头？

本报记者严世龙从北京报道

近日，润华地产科技发展有限公司（以下简称"润华地产"）向香港联交所提交了招股说明书。据了解，润华物业主要在山东深耕，个别项目已落户北京、深圳等地，它将自己定位为医院和公共部门物业服务商，目前经营30家医院和95个公共物业项目。

《中国经营报》记者了解到，2018年至2020年，润华物业营收约3.41亿元、3.97亿元、4.86亿元，分别同比增长16.50%，同比增长22.48%;非归属收入净利润分别为人民币1300万元、024百万元及人民币0.47亿元，毛利率分别为12.4%、16.8%及21.2%。

不过，记者注意到，虽然润华地产是其自身的"医院产""科技产"等噱头，但从其招股说明书来看，虽然其医院营业收入较高，但对毛利的贡献是各个板块的倒数第二，科技地产的作用只有6人，其中4人是本科学历， 研发支出可以忽略不计。作为邵氏家族控股的润瓷房产，通过不断向银行提供大额贷款，"互保"输血控制员，资产负债率已达到200%以上。

家族企业及相关交易

招股书披露，润华地产的控股股东为余涛、梁跃峰、钱彦航、闫航、梁跃丰、春雨投资（由闫涛、闫航钱和梁跃峰分别持股，持股比例分别为59.85%、37.10%和3.05%），余涛、梁跃峰是钱启宏的母公司， 分别。严涛家族共持有润华75.68%的股份。多年来，闫涛等人一直深耕山东汽车经销行业，现为润华地产非执行董事，润华地产董事长杨立群。

正是由于家族企业的特点，相关交易才成为常态。其中，2018年至2020年，润华地产分别从关联方获得4.9亿元、4.5亿元和9.6亿元的收入，分别占当年营收的14.4%、11.4%和19.8%，且比重越来越大。润华地产主要为俞涛控股公司提供物业管理服务，为俞航谦控股的公司提供物业工程服务和园林建设服务。

记者发现，近三年来，润华集团（闫涛持有的52%股份）和航空钱集团（延谦持有）是润华地产前五大客户之一，其中两者分别占报告期内（即2018-2020年）总收入的14.3%、11.3%和18.4%。

此外，与相关方"输血"已成为常态。2019年，润华地产将从关联方获得一年期贷款6.5亿元，而2020年，润华地产将向关联方润华集团提供总计约1.25亿元的一年期贷款（于2021年3月收回）。据了解，联营润华集团共提供8笔非按揭贷款，年利率在7%~9.5%之间，主要目的是赚取利差。

值得一提的是，从2018年到2020年，润华地产银行的贷款将分别为1.19亿元、5亿元和2.09亿元。2020年，在1.21亿元的现货银行贷款中，陶某等人提供的担保将分别约为8亿元、3亿元和1.1亿元，利率分别为5.4%~6%、5.655%和4.65%。截至2020年12月31日，润华地产非现货银行以4.65%的利率借款6.7亿元人民币。招股说明书披露，截至目前，Tao及其控制下的公司提供的担保已过期或已解除。

通过向银行借钱"输血"给关联方，润华地产资产负债比率从2018年的56.8%上升到2019年的143%和2020年的218.6%。此外，记者注意到，近三年来，润华物业的流量比分别为1.3、0.7、1.0，速比分别为1.2、0.6、1.0。净债务与权益的比率为净现金，分别为106.4%和110%。

医院物业毛利率贡献低

根据招股章程，润华物业提供的服务按性质分为四个部分，即物业管理服务、物业工程及园林建设服务、物业租赁服务等。据悉，根据2020年各板块效益，它在山东物业管理服务商中，在医院和非住宅板块分别位列第二和第三，市场份额分别为5.6%、1.8%。

近三年来，其物业管理服务收入分别为约3.06亿元、3.67亿元、4.02亿元，分别占总收入的89.8%、92.4%和82.7%，呈现波动性下降趋势，其物业管理服务毛利率分别为9.9 8%、15.8%和20.4%，而物业工程和园林建设服务约占2亿元， 分别为1.7亿元和7.5亿元，分别约占总收入的5.8%、4.2%和15.5%。物业租赁服务分别占总收入约1.5%、1.6%及1.7%，而其他服务分别占总收入的2.9%、1.8%及0.1%。

记者注意到，润华物业物业管理服务主要包括医院、公共物业、商业及其他非住宅物业（写字楼、工业园区、停车场）及住宅物业。按物业类型划分，近三年，医院管理项目分别为31、31、30，营收分别约为1.46亿元、1.44亿元、1.45亿元，分别约占总营收的47.8%、39.2%、36.0%，呈现波动性下滑，毛利率分别为4%、10.9%、15.6%。

报告期内（2018-2020年），共有公共物业项目68、75和95个，收入分别约为9.9亿元、1.4亿元和1.5亿元，分别占总收入约322亿元，分别占总收入38.1%、37.4%、毛利率7.0%、17.1%和20.1%;6.5亿元，分别占总收入的14.3%、11.9%和16.1%，毛利率分别为24.2%、23.9%和32.3%，收入分别约为1700万元、4.0亿元和0.42亿元，分别约占总收入的5.7%、10.8%和10.5%，毛利率分别为38%、20.1%和20%。

可以看出，虽然医院部门收入较高，但对毛利的贡献并不突出，即使多年来在每个业务部门中排名最后，但其毛利贡献是商业和其他非住宅物业部门中最大的，排名第一。就毛利率贡献而言，这似乎与其作为医院主要客户的物业服务差距很大。

值得一提的是，从2018年到2020年，润华物业获得物业管理的中标率分别仅为37.3%、28.4%和32.5%，续期率分别为87.1%、87.4%和90.6%。此外，在干收入模式下，润华财产损失项目分别达到35个、20个、18个。

为了增加乐趣，润华地产声称致力于应用和开发数字和运营自动化系统，并采用技术解决方案来提高竞争力，以减少对劳动力的依赖并降低成本。为此，2019年启动了网络信息技术运营中心（OSCS Service Center），加强对"技术"的响应。

据了解，服务中心由自己的中央管理平台开发，除了建立润云外，还可以管理、支持和优化其在医院的整个运营流程，为服务中心服务。

不过，招股说明书披露，润华地产运营部负责规划研发活动等，而其运营部门仅由六名研发人员组成，其中四名为本科学历。2018年至2020年，研发总支出将分别为人民币230万元、540万元和200万元，分别约占总收入的0.0067%、0.014%和0.0041%。

（编辑：王金龙 校对：严景宁）