摘要
◆全美規模最大的私立大學，紐約大學主校區華盛頓廣場校區及下曼哈頓地區周遭環境介紹
◆格林威治村2021年7月一房間較高價的電梯大廈租金，有門衛服務5341美元、無門衛服務3619美元
◆2021年下曼哈頓地區，condo較高價的電梯大廈二手房價中位數197萬美元，建立案二手房價中位數198萬美元
紐約大學（new york university, nyu）創立于1831年，主要的校區以華盛頓廣場為中心，座落于格林威治村周邊的區域，是全美規模最大的私立非營利高等教育機構。超過40000名學生散布在整個紐約地區，北從曼哈頓中城往格林威治村延伸，繼續往南到布魯克林區市中心（downtown brooklyn）。此外，作為一所國際化的大學，nyu在上海及阿布達比也設有分校，在全球另有11個學術研究中心。
new york university campus photo by cincin12 on wikipedia
紐約大學的分布廣闊，從曼哈頓北邊的上東區，至最南邊的金融區，都有設立相關的機構及服務中心能提供幫助。而更幸運的是，紐約大學附近不但有便捷的地鐵系統，更提供了接駁巴士往來校區與宿舍之間。相關的地鐵及巴士交通即時資訊，也能在學校官網上查詢。
圖檔來源：metropolitan transportation authority
1. nyu washington square 紐約大學華盛頓廣場周邊社群介紹
華盛頓廣場校區是紐約大學的主校區，整個建築群皆圍繞着華盛頓廣場。華盛頓廣場及附近的格林威治村，從19世紀開始即是紐約的文化中心，許多著名的作家及詩人，例如愛倫坡（edgar allan poe）、馬克吐溫（mark twain）都曾在此居住，并創造出許多傳世的作品，描述這邊的風土地物及生活的樣貌。而再向外擴張則是曼哈頓的下曼哈頓地區區，紐約市政廳及世界聞名的華爾街即在這個區域内。
washington square park photoby olga subach on unsplash
◆1-1 lower manhattan 下曼哈頓社群介紹
下曼哈頓地區（lower manhattan）是曼哈頓最南端的部分，北邊以14街為分隔往南、西臨哈德遜河、東邊為東河、南抵紐約港為界。而哈德遜河附近的錢伯斯街往布魯克林大橋的延伸線以南，則被視為下曼哈頓地區商務區的範圍，華爾街以及世界貿易中心大樓即在于此，商務區北側則為紐約市政廳。
lower manhattan photo by kevin wolf on unsplash
由于下曼哈頓地區擁有紐約最早的唐人街，是以從下圖中可以看到，多數的亞洲超市街聚集在唐人街附近。
亞洲超市分布 圖檔來源：google map
接着我們從人口普查局的資料來看看，下曼哈頓地區的居民人口特性。此區的居民人口數大約有30萬9千人，年齡中位數37.1歲，稍微低于曼哈頓的年齡中位數37.6歲，各個年齡層的分布也和曼哈頓整體相差不到1%，半數以上的人口在40歲以下，約占55.1%左右。
資料來源：2014-2018 american community survey
接着我們來觀察下曼哈頓地區居民的收入，平均家庭收入為157,443美元，５萬收入以下的人口數占36.3%，這個數值與略低于全國（38.4%），稍微高出曼哈頓（31.4%）。10-20萬收入人口占22%、20萬以上收入占23.5%，皆略低于曼哈頓比例。
下圖可以看出下曼哈頓地區的居民多為商管與藝術科學的職業，約占65%的工作人口，另外有20%從事銷售與辦公室的職業，12%從事服務性質的工作，從事生産、交通以及建設的比例較低，分别占3%及1%。
◆1-2 安全性－下曼哈頓地區
下圖是紐約市政府提供的犯罪地圖，我們撷取2021年6月，下曼哈頓地區的區域資料來說明。圖中較明顯的兩個集中區域是在華盛頓廣場及東南邊下東城的區域内，推斷由于住宅區人口稠密，而導緻案件發生的頻率較高。
資料來源：nyc crime map
2. 下曼哈頓地區房産房價與租金解析
◆2-1 greenwich village 格林威治村租房市場介紹
紐約大學主校區位于格林威治村（greenwich village），這是一個大型的住宅區，多數居民為中産階級。以下就讓我們來看看這個地區的租金行情吧。
格林威治村2021年7月的租金行情在一房間的部分，有門衛服務較高價的電梯大廈的租金為5341美元，與去年同期相比，上升約4.8%。同時，每月租金從2021年3月開始，連續4個月上升，較前月上升0.6%。無門衛服務較高價的電梯大廈租金為3619美元，與去年同期相比，上升2.5%。同樣也是從2021年3月開始上升，較前月上升5.8%。
過去一年二房間部分，有門衛服務較高價的電梯大廈租金為6683美元，較前月租金有個較大的跌幅，下降12%。與去年同期相比，也下降了2.2%左右。無門衛服務較高價的電梯大廈平均租金為4726美元，較前月上升10.9%，與2020年7月相比，則上升7.1%。
資料來源：mns.com
◆2-2 lower manhattan 下曼哈頓地區房價與交易量分析
下曼哈頓地區除了有紐約大學的校區之外，還有像格林威治村、下東城等大型住宅區，紐約最早的唐人街，以及市政中心、以商務活動為主的金融區及華爾街。以下就讓我們來看看房産資料資料吧。
從下圖的交易分布來看，多數的獨立産權較高價的電梯大廈（condo）分布在西村（west village）蘇活區（soho）及翠貝卡（tribeca）。而合作較高價的電梯大廈（coop）多分布在下曼哈頓地區的北邊，約在9街到14街之間，以及東村（east village）與下東城（lower east side）的區域。
注：統計時間自2017年至2021年7月，未含建立案 資料來源：優投房 制圖：優投房
以下是下曼哈頓地區的獨立産權較高價的電梯大廈二手房産資料。2017年交易量約有810筆，之後逐年下滑至2020年時，下降至470筆左右，三年内交易量下降了約42%。而交易價格中位數的部分，2018年及2021年這兩個時間點是近五年高點，中位數皆在197萬美元，價格的相對低點出現在2017年及2019年，約在164萬左右。雖然交易量逐年下降，但是價格中位數方面在近三年是逐年成長的。
condo二手較高價的電梯大廈交易價量分布圖的部分，2018年的價格相對較高，約一半以上的交易案在200萬美元以上，四分之一的交易案超過300萬美元。2021年統計至7月的價格分布與2018年差不多，在房市旺季後，也許有機會再攀升。
◆2-3 lower manhattan 下曼哈頓地區建立案房價與交易量分析
我們可從下圖觀察下曼哈頓地區的建立案，condo較高價的電梯大廈約有120個項目，且交易價格較高。而coop較高價的電梯大廈的建立案約有40個項目，多分布在西村與格林威治村的北側。
注：統計時間自2017年至2021年7月 資料來源：優投房 制圖：優投房
接着觀察condo較高價的電梯大廈建立案的交易資料，價格中位數的部分，近年最高點出現在2017年，約351萬。2018年快速地下降至235萬，下降約33%，算是蠻驚人的降幅。2018至2020年的價格中位數沒有太大的降幅。直至2021年七月的統計，價格中位數降至約198萬，與前年相比，則又再下降11%左右。近五年的交易量出現兩波漲跌，2018年與2020年由于稅務改革及疫情的影響，有兩波的交易量銳減。最高點則出現在2019年約有943筆，來年，2020年下降至484筆，幅度約為48.7%，是近五年最大的跌幅。
condo較高價的電梯大廈建立案的交易價量分布，2017年價格是近五年最高，約有四分之一的交易在600萬美元以上，2018年開始的分布則逐年下降，2018年約有四分之一的交易在420萬美元以上。2019至2021年則相差不多，價格分布仍舊是逐年下降，從資料上來看，皆約有四分之一在380萬美元左右以上。
結語
本篇帶着各位看了紐約大學的華盛頓廣場校區，簡單的介紹格林威治村以及下曼哈頓地區。幫大家分析了這個地區整體環境以及房地産市場的情況，包括了租金和房價的最新資料和近幾年的變化趨勢，希望今天的分析可以幫助大家更了解紐約大學主校區及周遭生活區域。
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