摘要
◆全美规模最大的私立大学，纽约大学主校区华盛顿广场校区及下曼哈顿地区周遭环境介绍
◆格林威治村2021年7月一居室公寓租金，有门卫服务5341美元、无门卫服务3619美元
◆2021年下曼哈顿地区，condo公寓二手房价中位数197万美元，新建案二手房价中位数198万美元
纽约大学（new york university, nyu）创立于1831年，主要的校区以华盛顿广场为中心，座落于格林威治村周边的区域，是全美规模最大的私立非营利高等教育机构。超过40000名学生散布在整个纽约地区，北从曼哈顿中城往格林威治村延伸，继续往南到布鲁克林区市中心（downtown brooklyn）。此外，作为一所国际化的大学，nyu在上海及阿布达比也设有分校，在全球另有11个学术研究中心。
new york university campus photo by cincin12 on wikipedia
纽约大学的分布广阔，从曼哈顿北边的上东区，至最南边的金融区，都有设立相关的机构及服务中心能提供帮助。而更幸运的是，纽约大学附近不但有便捷的地铁系统，更提供了接驳巴士往来校区与宿舍之间。相关的地铁及巴士交通即时资讯，也能在学校官网上查询。
图片来源：metropolitan transportation authority
1. nyu washington square 纽约大学华盛顿广场周边社区介绍
华盛顿广场校区是纽约大学的主校区，整个建筑群皆围绕着华盛顿广场。华盛顿广场及附近的格林威治村，从19世纪开始即是纽约的文化中心，许多著名的作家及诗人，例如爱伦坡（edgar allan poe）、马克吐温（mark twain）都曾在此居住，并创造出许多传世的作品，描述这边的风土地物及生活的样貌。而再向外扩张则是曼哈顿的下曼哈顿地区区，纽约市政厅及世界闻名的华尔街即在这个区域内。
washington square park photoby olga subach on unsplash
◆1-1 lower manhattan 下曼哈顿社区介绍
下曼哈顿地区（lower manhattan）是曼哈顿最南端的部分，北边以14街为分隔往南、西临哈德逊河、东边为东河、南抵纽约港为界。而哈德逊河附近的钱伯斯街往布鲁克林大桥的延伸线以南，则被视为下曼哈顿地区商务区的范围，华尔街以及世界贸易中心大楼即在于此，商务区北侧则为纽约市政厅。
lower manhattan photo by kevin wolf on unsplash
由于下曼哈顿地区拥有纽约最早的唐人街，因此从下图中可以看到，多数的亚洲超市街聚集在唐人街附近。
亚洲超市分布 图片来源：google map
接着我们从人口普查局的数据来看看，下曼哈顿地区的居民人口特性。此区的居民人口数大约有30万9千人，年龄中位数37.1岁，稍微低于曼哈顿的年龄中位数37.6岁，各个年龄层的分布也和曼哈顿整体相差不到1%，半数以上的人口在40岁以下，约占55.1%左右。
数据来源：2014-2018 american community survey
接着我们来观察下曼哈顿地区居民的收入，平均家庭收入为157,443美元，５万收入以下的人口数占36.3%，这个数值与略低于全国（38.4%），稍微高出曼哈顿（31.4%）。10-20万收入人口占22%、20万以上收入占23.5%，皆略低于曼哈顿比例。
下图可以看出下曼哈顿地区的居民多为商管与艺术科学的职业，约占65%的工作人口，另外有20%从事销售与办公室的职业，12%从事服务性质的工作，从事生产、交通以及建设的比例较低，分别占3%及1%。
◆1-2 安全性－下曼哈顿地区
下图是纽约市政府提供的犯罪地图，我们撷取2021年6月，下曼哈顿地区的区域资料来说明。图中较明显的两个集中区域是在华盛顿广场及东南边下东城的区域内，推断由于住宅区人口稠密，而导致案件发生的频率较高。
数据来源：nyc crime map
2. 下曼哈顿地区房产房价与租金解析
◆2-1 greenwich village 格林威治村租房市场介绍
纽约大学主校区位于格林威治村（greenwich village），这是一个大型的住宅区，多数居民为中产阶级。以下就让我们来看看这个地区的租金行情吧。
格林威治村2021年7月的租金行情在一居室的部分，有门卫服务公寓的租金为5341美元，与去年同期相比，上升约4.8%。同时，每月租金从2021年3月开始，连续4个月上升，较前月上升0.6%。无门卫服务公寓租金为3619美元，与去年同期相比，上升2.5%。同样也是从2021年3月开始上升，较前月上升5.8%。
过去一年二居室部分，有门卫服务公寓租金为6683美元，较前月租金有个较大的跌幅，下降12%。与去年同期相比，也下降了2.2%左右。无门卫服务公寓平均租金为4726美元，较前月上升10.9%，与2020年7月相比，则上升7.1%。
资料来源：mns.com
◆2-2 lower manhattan 下曼哈顿地区房价与交易量分析
下曼哈顿地区除了有纽约大学的校区之外，还有像格林威治村、下东城等大型住宅区，纽约最早的唐人街，以及市政中心、以商务活动为主的金融区及华尔街。以下就让我们来看看房产数据资料吧。
从下图的交易分布来看，多数的独立产权公寓（condo）分布在西村（west village）苏活区（soho）及翠贝卡（tribeca）。而合作公寓（coop）多分布在下曼哈顿地区的北边，约在9街到14街之间，以及东村（east village）与下东城（lower east side）的区域。
注：统计时间自2017年至2021年7月，未含新建案 数据来源：优投房 制图：优投房
以下是下曼哈顿地区的独立产权公寓二手房产数据。2017年交易量约有810笔，之后逐年下滑至2020年时，下降至470笔左右，三年内交易量下降了约42%。而交易价格中位数的部分，2018年及2021年这两个时间点是近五年高点，中位数皆在197万美元，价格的相对低点出现在2017年及2019年，约在164万左右。虽然交易量逐年下降，但是价格中位数方面在近三年是逐年成长的。
condo二手公寓交易价量分布图的部分，2018年的价格相对较高，约一半以上的交易案在200万美元以上，四分之一的交易案超过300万美元。2021年统计至7月的价格分布与2018年差不多，在房市旺季后，也许有机会再攀升。
◆2-3 lower manhattan 下曼哈顿地区新建案房价与交易量分析
我们可从下图观察下曼哈顿地区的新建案，condo公寓约有120个项目，且交易价格较高。而coop公寓的新建案约有40个项目，多分布在西村与格林威治村的北侧。
注：统计时间自2017年至2021年7月 数据来源：优投房 制图：优投房
接着观察condo公寓新建案的交易数据，价格中位数的部分，近年最高点出现在2017年，约351万。2018年快速地下降至235万，下降约33%，算是蛮惊人的降幅。2018至2020年的价格中位数没有太大的降幅。直至2021年七月的统计，价格中位数降至约198万，与前年相比，则又再下降11%左右。近五年的交易量出现两波涨跌，2018年与2020年由于税务改革及疫情的影响，有两波的交易量锐减。最高点则出现在2019年约有943笔，来年，2020年下降至484笔，幅度约为48.7%，是近五年最大的跌幅。
condo公寓新建案的交易价量分布，2017年价格是近五年最高，约有四分之一的交易在600万美元以上，2018年开始的分布则逐年下降，2018年约有四分之一的交易在420万美元以上。2019至2021年则相差不多，价格分布仍旧是逐年下降，从数据上来看，皆约有四分之一在380万美元左右以上。
结语
本篇带着各位看了纽约大学的华盛顿广场校区，简单的介绍格林威治村以及下曼哈顿地区。帮大家分析了这个地区整体环境以及房地产市场的情况，包括了租金和房价的最新数据和近几年的变化趋势，希望今天的分析可以帮助大家更了解纽约大学主校区及周遭生活区域。
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