時至十月尾聲，二手房的觀望氛圍似乎更濃重了。
買房人在擔心現在買房會不會買在了高點，賣房人則不願看到自己賣房的價比半年前的鄰居要低。于是，兩種不同的心态反應到市場上就是，看房的越來越少，賣房的也決不妥協。
不過，随着買賣雙方的博弈加劇，交易放緩，可售房源的數量卻一直在飛速累積，根據鍊家網資料顯示，截止10月底，北京挂牌二手房數量超過了9萬套，4個月裡，新增了1.6萬套新房源。在更多可售房源的壓力下，天平正在向買家市場傾斜，賣家堅守的價格聯盟似乎也在變得越來越難……
<h1 class="pgc-h-arrow-right" data-track="3">下挫</h1>
<h1 class="pgc-h-arrow-right" data-track="3">政策嚴了 成交垮了</h1>
今年京樓的“金九銀十”從最初就不被看好，新房還可以用集中入市，供應大增來遮羞，二手房則是在學區新政、信貸收緊的聯合沖擊下，泥沙俱下。
北京市住建委公布的資料顯示，2021年6月至今，北京市存量房網上簽約套數逐月下降，6月存量房住宅簽約套數18849套，而到7、8月份則分别下降至17855套、15942套。“金九銀十”的9月，住宅簽約套數則進一步下降至12575套。這還不夠，10月份下滑趨勢更甚。根據北京住房和城鄉建設委員會網站顯示，10月份，北京二手房成交網簽為9340套，創今年以來月度新低。
“往年的9、10月份都是成交旺季，年底甚至可能出現翹尾行情。但今年成交量逐月下滑，有些同僚一個月都開不了一單，隻能靠基本工資維持，我們現在銷售重點已經放在新房了。”海澱區某鍊家門店中介趙小姐告訴北青·北京頭條記者。
業内人士認為，京樓二手房成交變化在時間軌迹上，與北京學區房新政和二手房貸放款慢的時點基本重合。
7月初，西城區結束2021年國小多校劃片入學意向填報工作，此前對多校劃片持樂觀态度的家長大失所望。随着多校劃片被嚴格執行的消息迅速發酵，西城、東城、海澱幾個教育大區的二手房市場也在幾個月内迅速遇冷。
與此同時，北京二手房貸也明顯收縮。約在今年6月底7月初，北京各大主流銀行針對房貸的放款速度相較于上半年，明顯放緩，一些購房人的放款進度甚至排到了明年。
“7月底就過戶了，到現在還沒有拿到全款。”期望賣房變現的蔣先生對北青·北京頭條記者表示。按照他的說法，這筆二手房交易4月份就敲定了，雙方約定了3個月周期，中介經紀人當時還向他承諾過，半個月左右銀行就能放款。但實際上，7月底過戶後，又三個月過去了，還是沒等來放款的消息。
有接近銀行房貸部門的人士透露，目前銀行對于放款時間并不做承諾，原本過戶與放款之間快的半個月以内，但現在都被拉長至4至6個月，尤其是一些組合貸客戶，甚至要等到明年春節後才能收到貸款。相比較而言，單純的公積金貸款，放款速度還是要明顯快于商業貸款。
<h1 class="pgc-h-arrow-right" data-track="6">僵持</h1>
<h1 class="pgc-h-arrow-right" data-track="7">看房人少了 業主不甘降價</h1>
另一個對二手房堪稱暴擊的新政策，是海澱區出台的二手房指導價。9月末，海澱區房地産經紀協會釋出行業内部自律倡議，為全區29個小區制定二手房指導價，為熱門區域樓市又澆下一盆冷水。包括上地東裡、蜂鳥家園、華清嘉園等一衆海澱區高換手率的熱點小區，都遭遇了“限價”。
不少買家預計二手房價格将進入下行通道，為了避免“高位站崗”，選擇了擱置購房計劃。客戶的入市熱情減退，直接導緻了中介帶看量的下滑，在海澱鍊家的趙小姐透露，她在10月份的客戶帶看量環比9月減少了19%。其所在門店的二手房交易量也跟随大市同步下滑，而且幅度更大。買賣雙方預期的不一緻導緻市場活躍度明顯不足，帶看量持續下降。“買家的預期是向參考價看齊，甚至低于參考價，這跟賣家的心理價位還是有較大距離。”趙小姐如是表示。
趙小姐告訴北青-北京頭條記者，雖然市場情況不理想，帶看量也在減少，但是大部分業主降價意願還不明顯，少數降價百萬的都是大戶型高總價的房源，對于更受歡迎的小戶型房源來說，業主的态度都很堅定，“價格不到就不賣”。
該中介還表示，“很多小戶型業主都是比較早買房的人，月供不多，生活沒什麼壓力，是以把盤挂着，不漲價也不降價，他們不願意自己同戶型的房子價格低于鄰居不久前的成交價，購房者想要還價的基本都會被拒絕。”
已經看過一段時間二手房的盧先生也表示，“業主們的态度很飄忽”。
“我前兩周看了一套西城德外的二手房，想跟業主談談價格，不管中介怎麼邀約，那個業主就是不見我。不過，十一假期過後中介突然聯系我說業主約見面，我覺得很可能是國慶節二手房賣得太差了，擔心房子賣不出去吧。”盧先生這樣說道。
雖然部分業主期望較高，但市場下行已是事實，成交量的持續下降，已經跌破月均萬套的分水嶺，這意味着業主賣掉房子變得更難了。
對此，58同城研究院分院院長張波告訴北青·北京頭條記者，7月份以來，由于房産調控的持續收緊，二手房市場出現了膠着狀态，這一狀态表明市場已經出現明顯降溫。雖然基于價格因素，買賣雙方還在激烈博弈，并且會持續一段時間，但二手房市場正在從賣方市場向買方市場的轉換趨勢已然确立。
張波同時表示，二手房市場相對于新房市場來說更為市場化，也是博弈更為自由的市場，二手房業主的情況也千差萬别，未來圍繞價格的多空對決将更加激烈，對于購房者來說，也是挑房尋找“筍盤”的好機會。
<h1 class="pgc-h-arrow-right" data-track="10">再平衡</h1>
<h1 class="pgc-h-arrow-right" data-track="11">月成交在萬套徘徊 不溫不火将是常态</h1>
目前看來，業主們的價格聯盟在新房源挂牌量急劇增加的情況下，很可能陷入博弈論經典的“囚徒困境”中，更具價格優勢的二手房，将打破困境獲得成交。
北青-北京頭條記者查詢發現，截至10月30日，鍊家網的二手房挂牌量為9.06萬套。而之前的6月~8月，鍊家挂牌資料分别為7.66萬套，7.81萬套，8.26萬套。也就是說，四個月時間，北京的二手房挂牌量合計增加了1.6萬套。要知道，這四個月裡，二手房成交量是在不斷下挫的，這意味着供應量大增，但實際需求卻在減少，降價的房源有可能不斷增加。
在一份中介機構提供的10月份部分德勝片區成交房源資訊中，14套成交房源，隻有1套錄入價與成交價相同，其餘13套成交價均低于錄入價格，沒有一套是溢價成交。降價房源的降幅基本以十萬元計，最高的降幅200萬元。
麥田房産提供的一份資料也顯示，國慶節後調整價格的房源中，下調挂牌價的房源達到了87%，上調挂牌價的隻有13%，說明房東的價格預期正在變弱，越來越多的房東接受通過降價來加速成交，部分急售房源已經有了一定的談價空間。
對于後市，業内的預期都不太樂觀。張波認為，從房産調控的節奏來看，今年二手房市場成交量上漲的動力已經明顯偏弱，月成交量大機率會在萬套左右徘徊，既不會出現更大幅度的下滑，也很難恢複到上半年的月成交水準。
張波認為，買賣雙方的預期趨同需要較長時間的博弈再平衡，如果房地産貸款放款周期能有所縮短，信貸支援有所放松的話，不排除後續的成交量在資料層面有一定提升，但并不會改變今年二手房市場穩中有降的整體态勢。
文/北青-北京頭條記者 李桁