希鷗網專訪11月26日資訊
自從今（2020）年6月中央宣布“支援海南成為全球最開放水準的自貿港”并給予一系列優惠政策後，海南便成為衆“司”之地，越來越多的企業、社團不絕于途前往考察或注冊公司。這其中就包括了剛完成新書《大國擔當——新“全球化”下，“一帶一路”的經濟與戰略布局》的知名房産與财經專家蔡為民，也“蹭”熱度似的與上海現代服務業聯合會合作，率領20餘位滬台企業家奔赴海南考察，拜會當地産官學界并參與高峰論壇。
蔡為民長期研究房地産，經常在媒體上評論各地樓市與經濟獨到觀點，此番專程到海南考察，以花絮形式發表系列論述，一再表示：雖然有些專家因“曆史經驗”不看好，但海南自貿港沒有或不容許有失敗的理由。
向來以“趨勢判斷”見長、曾經在2014年樓市最低迷時喊出“房價四年内翻番”而聲名大噪的蔡為民老師，這次如此“異乎尋常”的看好海南，不免在市場引起關注與好奇。
這篇文章試圖從“話說從頭”的方式，還原蔡為民在房産與财經領域的發展與積累曆程，以利所有的人做出判斷。
問：請蔡老師介紹一下您與房地産研究的淵源，近些年在房地産研究評論上主要的方向和議題是什麼？
我從事房地産研究超過30年，剛開始跟一般的專家在研究方向上比較雷同，主要是根據房地産市場的供給和需求面去做整個樓市走勢的判斷。後來，我發現房地産雖然号稱火車頭工業，但它的本質卻是一個被推動的行業。
一般來講，房地産上下遊直接關聯産業可能超過70個，比如：建築設計、建造、銷售、建材、家裝等等。究其本質，房地産行業本身并沒有多大的主導性，因為它太重要了，根本不容出現閃失，使得政策幹預無所不在，這在許多國家都是如此。多數行業往往是通過供需關系來決定發展方向和規模，但房地産更多的是受政策影響，是以在許多專家一直強調“市場由供需決定”時，我始終持反對意見，認為這句話隻正确了一半，完整的說法應當是“市場由供需決定，但政策決定供需”。
正因如此，最近這20年我更多的是研究政治、政策、金融、經濟、社會這五個層面對房地産市場的影響。尤其是伴随着中國的崛起，我們與世界的接軌越來越廣泛且深刻，市場變化越來越大，同時也越發不好控制與預判，“非房地産因素”更加深刻地影響着房地産，是以我的研究方向發生了明顯的變化。
這就是為什麼很多人說蔡老師你寫“一帶一路”是跨界之作，而我并不認同這句話的原因。其實“一帶一路”深刻影響着城市地位與定位，而城市定位與地位的變化，和城市的房地産發展堪稱禍福與共、唇齒相依。
問：您組織、率領20多位台商企業家參加了11月13日的海南•未來産業高峰論壇暨自貿港考察團，并且獲得當地的官學界高層接待與交流，引起不小關注。請問此次參與是出自于什麼目的？
此番考察最主要的還是對海南自貿港未來發展的看好，其次是正好遇到在上海極具名額與代表性的民間社團——“上海現代服務業聯合會”主導的“未來産業園”動工。
這個項目非常受到海南省政府重視，面積在六平方公裡以上，說它是具名額意義的産業園毫不為過。在聯合會高層的邀請與鼓勵之下，我動員了20多位以台商為主的考察團去海南參與動工活動，一方面參加未來産業高峰論壇，一方面拜會當地産官學界，其中包括：海南省政府上司、海口市政府上司、海南大學自貿港研究院上司、建工集團海南總部上司，甚至到文昌考察了非常有特色的房地産項目，在緊密的互動和交流之後，收獲頗豐。
問：此次考察之行有哪些收獲？你認為其中有值得大家關注的房地産相關資訊嗎？
我曾經到過海南數次，但是因為過去到海南主要是旅遊，一般都是應邀去三亞演講後便離開，并沒有過多關注這個島嶼。而這次的考察非常用心，也努力接收到很多即時、有用的資訊。因為它已經成為高層上司的“三個親自”——親自謀劃、親自部署、親自推動的自貿港，份量非同小可。因為海南省基于過去“成也房地産，敗也房地産”的慘痛經驗，對房地産做出了許多嚴格限制，如：限購、限貸、限售。即以“炒房”為目的之購買，并不合适進入海南，而需“從長計議”，以“價值投資”的理論，中長期持有為好。
事實上，除了房地産之外，我們還與海南多個機建構立了溝通管道以擷取“有用資訊”，對于後期實地考察和投資項目的篩選，皆有益處。
“2025年前封關”到底意味着什麼？首先既然是“前”，很可能2024年就封關，屆時海南會變成類似香港的狀态，除了進出大陸有限制（一線放開，二線管住），資金流通與人員往來将更加自由、便利，也就是說，封關之後，國外的資金、人員要進出海南将極為順暢，預期會有大量的國際進階白領和投資熱錢進入，到時候海南的房地産市場肯定也會有一定程度的開放，進而對于房價的推升有着很大助力。
換言之，未來的三年内，從某種意義上講是政府意志主導的政策在壓住房價，而非市場“天生自然”，這與上海的情況類似，但封關之後情況将丕變。是以對海南的發展有信心、有興趣的人，應該要提早進行布局。
問：在目前的全國乃至全球大背景下，您認為海南房産是否值得投資？自貿港的建立會對海南房産投資市産生哪些影響？
首先我們必須了解目前的全國乃至全球的大背景究竟是什麼？這是我們得出答案的基本前提。從全球角度來看，雖然拜登上台之後必然對會之前特朗普“逆全球化”、單邊主義的政策做出重大調整，但是已經造成的影響與破壞不會馬上消失和修複。此外，11月15日《區域全面經濟夥伴關系協定(RCEP)》正式簽署，15個成員國總人口、經濟體量、貿易總額均占全球總量約30%，将會為全球經濟帶來巨大影響，可以稱之為“新全球化”的破冰行動！
由此不難看出中央設立海南“自貿港”有着相當高的戰略眼光，其中最大的關聯是“一帶一路”。
眼前為實的是，中國貿易夥伴的排序已經由原來的美國轉變為歐盟、東盟、美國。截止今年第三季度，第一名已經變成東盟。為什麼會有這麼強烈的變化？這跟“一帶一路”的持續、有效推進密不可分。而海南在“一帶一路”的“一路向南”上，扮演着關鍵角色——RCEP、一帶一路、海南三者環環相扣，注定了海南的快速崛起，随之而來的必然是城市地位蹿升與房價走高。
基本上我可以論斷，随着“海南自貿港”的推進和成熟，2025年前封關後，海南房價在相當長的時間裡，将呈現“爬坡”走勢。是的，過去海南的房價是下跌過，而且跌的很慘，但那是沒有實體産業支撐、純粹投機炒作、價位虛高的必然結果，現在的情況則完全不同，有了中央的背書和支援，我找不到“海南自貿港”有任何失敗的理由或者原因，更找不到海南房價整體下跌的可能性。
問：據了解您剛發行了新書《大國擔當》，能簡單介紹一下内容嗎？新書中提到新“全球化”下的經濟和戰略布局，同時還提到了海南對于南海的意義，其間有什麼聯系？
寫這本書是因為我看過、聽過、參與過很多與“一帶一路”相關的演講和專著，看完或者聽完之後，我始終覺得很多論述不适合普通群眾思考，或過于官樣文章，不少問題沒有講透，是以我就想寫一本深入淺出的專論，來探讨“一帶一路”對于中國、周邊國家、國際究竟會帶來哪些影響？
這本書裡我論述了國際視野下的産業發展和貧富關系，并提出了自己的觀點和解決措施，最重要的還是對“一帶一路”的解讀，包括：推動“一帶一路”可說的内涵與不可說的“秘密”，乃至“族群分裂”其實跟貧富差距越來越大，有非常密切的關系；而目前美國的狀态已完美演繹與見證。
我在書中特别強調了為什麼國家選擇海南作為自貿港？原因很多，除了海南是離島、工業化程度低，是“改革開放”更新版的最佳試驗田，它更是確定南海主權的鋼鐵堡壘，同時又是太平洋跟印度洋之間重要的交通海路，做為“泛亞鐵路經濟圈”的重要組成部分，使得海南與“一帶一路”、RCEP、東盟的“親密關系”，不言可喻。
必須知道的是，現在整個中國的經濟發展與以往已經完全不同，不僅僅是内外“雙循環”而已。我們都知道上海港及甯波港是世界數一數二的集裝箱、散貨碼頭，但透過“一帶一路”的中歐班列、西部陸海新通道、中歐陸海快線，我們的貿易樞紐通路已經有了很大的改變，由集中蛻變為分散，以因應美國為主的外部勢力對中國包括經貿、軍事的各種形式幹擾。
尤為重要的是，海南對于南海有着意義非常的戰略地位與價值！随着海南的城市地位與建設更新，可以增強“主權在我”之國際公共水域的把控，一方面能提升中國全球影響力，一方面可以排除“域外國家”找到插手南海的借口。
這些都是我在“大國擔當”這本書中，多所著墨之處。
問：疫情後中國在世界格局上的位置變化越來越大，結合目前國内的基本導向和您對海南房産市場的考察，你最大的想法和建議是什麼？
目前我的想法還非常的不成熟，但我能清楚的判斷，海南及其自貿港的發展在中國複興、崛起過程中，必然扮演非常重要的角色，我不想錯過政策與市場紅利，是以才積極組織這次考察活動。隻是如何“一擊中的”的抓住海南機遇？目前還沒有特别清晰的路徑。
比較明确的，是初步以上海現代服務業聯合會、中華兩岸商機促進會為主體，結合相關學術團體如：複旦科技園研究院、海南大學、社科院……等機關，共同籌組“海南産業發展研究院”，共同為海南自貿港建設的推進添磚加瓦，除此之外，我還會持續通過考察團和看房團的實地探查，更深入、掌握海南産業的發展脈絡，希望能實作“結合更多包括台商在内的外部力量，為《台灣商品交易中心》、《台灣産業園》等項目落地”之夢想而戮力以赴。
20年前我進駐上海，當時上海流行的一句話是“一年一個樣，三年大變樣”，如果把它套用在海南，不就是“封關”之時？他山之石，可以攻玉，我建議所有投資人因應時代變遷，開始信奉“價值投資”，密切關注海南的發展，進而在深入觀察中，發現、捕捉并掌握商機。