重磅 | 2024中國城市房地産營商環境TOP50城市、投資前景TOP50城市釋出

導讀

1、格局：北方城市中僅北京位列TOP10，江浙兩省地市平均排名跻身前50

2、分化：一二線規模名額優勢顯著，僅少數東南沿海三線排名跻身前列

3、規模：去庫存目标下，重點城市土地成交普遍小于房屋交易規模

◎ 文/克而瑞研究中心

重磅 | 2024中國城市房地産營商環境TOP50城市、投資前景TOP50城市釋出

榜單解讀

2024年以來，房地産政策主基調延續寬松，居民信貸政策迎來“史詩級”利好，首付比例降低、取消房貸下限。企業融資方面，房地産融資協調機制加速推進，白名單項目獲批近萬億融資額度。需求側方面，央行推出再貸款工具支援地方國資收儲存量商品房，各地推進住房“以舊換新”，也在實質上推動了部分新房項目的成交。不過從交易名額走勢來看，由于2023年上半年基數較高，2024年全國新房交易同比降幅再度擴大至二成以上，而2023年築底表現較佳的重點一二線城市，平均降幅更是高達三成。在目前的艱難的市場環境下，行業平穩築底更需要優秀的政務環境扶持，尤其是地方政府對于房地産市場的合理管控，适時推出有力的調控政策，對于優化房地産行業的發展環境尤為關鍵。從企業投資角度，對于盈利空間和市場競争的考量也應當更加審慎。

為适應行業發展變化需要，CRIC研究中心在曆年的研究基礎之上，将《城市房地産發展前景排行》進一步更新為《城市房地産營商環境排行榜》，在參考以往名額體系的測算思路基礎上，将城市樣本擴充至297個地級市，進一步增加城市政務環境、盈利空間、市場競争等名額次元，對各城市房地産項目的盈利風險和投資機會進行綜合評價。綜合運用因子分析、相關性分析、回歸分析、Ahp層次分析、德爾菲法等多種數學工具，對城市房地産營商環境和房地産發展前景進行定量化研究，對不同城市能級的前景來源予以剖析，并對排名前列城市的名額特征進行歸納總結。

對比兩榜城市位次來看，營商環境和市場發展前景兩榜的城市排名具有着較強的相關性，意味着整體營商環境較佳的城市，其市場發展前景的相關技術名額也大多表現較佳，如營商環境TOP10和發展前景TOP10的城市名單中，有6個城市位次完全相同。也有部分城市存在差異，如深圳（營商第3、前景第7），住房需求基數大、營商環境名額表現優異，但樓市庫存、交易等名額表現不及相近位次的其他城市，城市的房地産發展前景排名明顯低于營商環境。而西安（營商第12，前景第8）則恰恰相反，房地産發展名額優于經濟發展和營商環境，其發展前景排名則更為靠前。

PART 01

格局：北方城市中僅北京位列TOP10

江浙兩省地市平均排名跻身前50

營商環境榜單的測評結果來看，TOP10中絕大部分城市均位于中國的秦嶺——淮河分界線以南，北方城市僅有北京一個。在加入了政務環境和盈利空間等方面的名額之後，在更加寬松的營商環境之下，南方的一二級城市呈現出了更加明顯的發展優勢。

具體來看，前六位為4個一線城市和杭州、成都。上海憑借行業交易規模和供求關系名額的優勢，超過北京排名第一。深圳庫存和一二級市場規模名額雖然表現相對一般，但憑借優異的經濟基本面和外來人口發展速度，長期需求支撐評價遙遙領先，仍然得以排在第三的位置。而杭州、成都則是憑借更優的行業調控能力，行業投資風險相對較低，超過廣州分列4、5兩位。

從TOP50城市的分布情況來看，江蘇、浙江兩省分布最為密集。作為長三角的發展核心，江浙滬已經形成了“南京-蘇南-上海-杭州-甯波-溫州”的“3”字型發達城市群走廊，尤其是南京-上海段的長江流域，得益于發達的民營經濟支援，居民收入水準在全國範圍内處于領先位置，吸引了大量外來人口的到來，兩岸城市更是幾乎全部跻身TOP50，排名相對較低的鎮江也排在了第51的位置。不過需要指出的是，由于滬甯沿線城市房地産市場起步較早，前期投資相對飽和，目前也大多面臨着較為嚴峻的去化壓力，供求名額示警，典型如南京近年來去化率持續低迷，新房市場交易規模也一降再降，房地産營商環境評測僅為第14名，明顯低于城市本身的經濟發展水準。

此外蘇北、浙西南的其他地級市排名也均位于全國前100行列。從地級市的平均排名來看，浙江、江蘇分别為39和45名，是是唯二平均排名在50名以内的省份，至于福建、山東、廣東等經濟強省，由于省内經濟發展不夠均衡，平均排名均在80名以後。如福建沿海的泉州、福州、廈門排名相對較高、均在TOP30行列，但漳州、三明、龍岩、南平等城市均排在100名以後的位置。

在行業資金面承壓、土地投資續緊縮的2024年上半年，仍有部分城市土地市場保持了較高的熱度，且大多為營商環境評價較優的城市，如蘇州、合肥、成都、長沙、上海、廈門、杭州等TOP10城市，平均溢價率仍能保持在5%以上。在2024年新房交易持續下行的大環境中，呈現出了更強的市場發展韌性。

從資源集中度情況來看，房地産營商環境TOP50城市擁有全國34.6%的常住人口，貢獻了51%的GDP，人均GDP達到全國平均的1.5倍。房地産名額表現更優，2023年全年商品房成交金額接近8億元，達到全國總量的67%，而土地成交金額僅占全國的30%，同期土地成交金額僅為商品房成交金額的32%，很好地抓住了2023年上半年的市場去化機會加速去庫存，TOP50城市新房成交規模與2022年基本持平；少數如成都、天津、杭州等城市的2023年新房交易規模更是實作了同比回升。也正是由于2023年上半年基數較高，再加之行業規模仍在向下探尋底部的過程之中，2024年上半年TOP50城市的土地、新房市場交易規模不可避免迎來了普降，平均跌幅高達三成左右。不過鑒于TOP50在去庫存方面更強的決心和執行力，對于那些土地、新房去化仍能維持較佳熱度的優質闆塊，其土地市場投資機會依舊值得關注。

PART 02

分化：一二線規模名額優勢顯著

僅少數東南沿海三線排名跻身前列

從各能級城市綜合排名情況來看，一二線城市憑借更佳的需求名額，在行業調控方面更加遊刃有餘，對于目前業内所高度關注的供求關系、盈利空間等名額方面，一二線城市也表現更佳。至于三四線城市方面，除了少數擁有一定産業發展優勢、吸引了較多外來人口的長三角、珠三角城市之外，大多數城市受制于經濟發展和需求基本面不振等因素，行業供求關系的重塑也更加艱難。

從短期市場走向來看，2024年上半年一線城市新房交易規模出現了四成左右的大幅下探，北京、廣州、深圳狹義去化周期也達到了20個月以上，僅上海仍維持在一年左右的健康水準，土拍的平均溢價率也明顯不及2023年同期，但北京、上海的優質稀缺地塊仍能獲得較高的土拍熱度，如北京東城區金魚池地塊即拍出了25%的罕見高溢價。憑借着國内獨一無二的經濟和人口首位度疊加優勢，一線城市即便在嚴峻的市場波動考驗之下，其龐大的外來人口和大量的高收入崗位，仍然提供了堅實的需求側支撐，而長期低位的人均住房面積，也代表着一線城市長期積壓的巨大住房改善需求，共同構成一線城市房地産堅實看好的長期發展預期。

二線城市平均排名在31位，除少數房地産供求關系緊張或西北省份的省會城市之外，絕多數均排名在全國50位以内，其中華東各省的二線城市更是全部跻身TOP30。從近期房地産行業發展趨勢來看，目前位列12名的西安更為值得關注，2024年上半年新房去化率仍能維持在四成左右，且在地方政府“以舊換新”等政策指引之下，仍能頻頻迎來開盤搖号，2024年上半年新房成交僅同比下降一成左右，市場穩定性更優于杭州、成都、廈門等城市。作為西北區域當之無愧的教育和經濟發展中心，若後續西安在居民收入、城市經濟等方面保持快速發展勢頭，并平衡好主城區和遠郊區縣的發展關系，來年營商環境排行有望跻身TOP10之列。至于南京、鄭州等開盤去化率較低、消化周期較高的城市，若地方調控未能如期見效，房屋交易、庫存壓力等名額進一步惡化，來年評測位次或進一步下行。

三線城市方面，部分東南沿海城市表現較為突出，無錫、紹興、溫州、泉州、嘉興、珠海等跻身TOP30。其中無錫表現較為突出，排名16位居于三線城市最前列，城市的發展優勢主要還是在于發達的民營經濟，集聚了較多的高收入群體，且蘇南強縣市的發展模式，也為地級市内的人口遷徙提供了更多可能，優秀的改善産品仍能獲得不錯的去化表現。不過從去化名額來看，無錫31個月的消化周期雖好于大多數三四線城市，但相比一二線城市平均水準而言仍有不小的差距。北方三四線城市中，廊坊排名最高，位列第35位，憑借緊鄰首都的區位優勢，廊坊承接了部分産業發展和住房需求的溢出，在需求規模、支付能力、人口發展等名額方面表現相對較優。

PART 03

規模：去庫存目标下

重點城市土地成交普遍小于房屋交易規模

受制于新房交易流速的快速下滑，2022年以來各城市去化壓力快速攀高。至2024年年中，三四線城市平均去化周期已經達到三年以上，即便是TOP50城市的平均消化周期也在快速攀高，諸如沈陽、大連、昆明等城市均達到了兩年以上。

面對庫存壓力的高企，絕大多數城市近年來土地成交普遍小于房屋交易規模，持續處于行業去庫存階段。綜合房屋交易和土地交易面積規模來看，典型城市主要可分為四類：

第一類是高規模城市，一二手房屋交易量仍突破1000萬平方米，含宅土地成交量也在500萬平方米以上。其中成都、西安、上海、杭州均為仍是近年來需求端表現較為出色的城市，土地市場方面也維持着相對較高的熱度，如上海在2024年中解除地價上限之後，其後的首次土拍即迎來了21%的高溢價率成交。而在較高的行業供求體量之下，即便城市去化面臨一定困難，也有部分闆塊能夠維持不錯的表現，如南京近三年來新房成交規模連續下跌，消化周期已經達到兩年以上，多數項目開盤去化率不到一成，但新進崛起的雨花核心區周邊項目銷售表現尚可，得益于産業發展的支援和闆塊内項目的價格營銷，依舊保持着不錯的流速，目前闆塊消化周期也維持在10個月以内的健康水準。

第二類是典型供地緊縮城市，這些房屋交易成交規模仍維持在1000萬平方米以上，但供地規模收窄至500萬平方米以下，典型如沈陽、佛山、青島等，在地方主管部門對于土地供給更為堅決的緊縮把控制下，其新房市場也有望更快的恢複供求平衡。如青島2024年年中狹義消化周期僅為一年半，是極少數消化周期沒有增加、保持同比持平的城市，蘇州、佛山也好于同省份、同能級的南京、惠州。

第三類是低規模城市，一二手房屋交易量低于1000萬平方米，土地成交量低于500萬平方米。其中少部分城市近一年庫存規模仍在緩慢增加，其中湖州、無錫、紹興目前狹義消化周期均已超過30個月，市場庫存高度承壓，而金華市區消化周期雖然仍維持在20個月以内，但聯系高達7個月的施工銷售比來看，目前金華長期庫存壓力依舊居高不下。

第四類則是典型庫存攀高的城市，房屋交易量較低，而土地成交量較高，即揚州、常州。不過從供地計劃和政府表态來看，兩地地方政府已經大幅放緩了供地節奏。如揚州2024年計劃經營性用地供應量僅為2023年土地成交量的四成；而常州更是于2024年6月表态，原則上不再新增供應普通商品住宅用地，并一律不再新增安置房用地供應，收購商品房用于征收安置。

PART 04各線城市房地産投資前景分析

1) 一線城市：常住人口重回正增長，高收入支撐下、需求韌性依舊最佳

自2020年以來常住人口增速明顯放緩的一線四城2023年常住人口均回歸正增長，尤其是深圳，2023年全市年末常住人口1779.01萬人，比上年末增加12.83萬人，在四個一線城市中增量居于首位；其次是上海，2023年也一改近幾年常住人口下滑的趨勢，2023年常住人口增至2487.45萬人；相較于2022年底（2475.89萬人），增長了11.56萬人。這一數值也是自“十三五”規劃提出人口長期調控目标後，增量上首次超過10萬人。無獨有偶，2023年末，北京市全市常住人口2185.8萬人，比上年末增加1.5萬人。這也是北京人口“六連降”之後首次增長。2023年末，2022年常住人口減少7.7萬人的廣州常住人口增至1882.70萬人，較2022年增加了9.29萬人。由此可見，一線城市人口吸引力依舊較強。

受落戶門檻降低的影響，一線城市戶籍人口增加明顯提升。具體資料來看，2020—2023年，四城戶籍人口呈現逐年上升趨勢。其中，落戶門檻最低的深圳增量最為顯著，2021、2022、2023年增量分别為42.3、27.1、22.7萬人，累計增量超92萬，在一線四城中居于首位；其次是廣州，2020-2023年累計戶籍人口增量達71.5萬人，排在第三位的為上海，戶籍人口也有近39萬人的增量，北京增量最少，約12.4萬人。從戶籍人口增量上來看，呈現出學曆門檻要求越低、戶籍人口增量最大的特點；并且随着政策落地的推進，戶籍人口增量呈現小幅下滑的趨勢。但是與落戶門檻放松之前比較的話，近年來一線城市戶籍人口增長量有了大幅提升。

2023年一線四城新房平均去化率達43%，遠高于二三線城市。其中北京和上海表現最佳，開盤去化率均在六成以上。值得注意的是，雖然整體去化相對較佳，但是城市内部卻存在較大差異。以上海為例，6月共32盤入市，累計7497套房源，整體去化率50%，去化率大于70%的項目有13個，占比41%，整體去化回升，但市郊區及區域内部兩級分化依舊明顯。

綜上來看，一線城市市場需求側規模及市場抗風險能力仍然是其他能級城市難以企及的，市場韌性十足。另一方面，從2024年上半年的土拍進行情況來看，一線城市中京、滬均進入成交金額TOP3榜，分列第1和3位，北京成交金額達860千億，奪得榜首。土拍熱度來看，上海土拍熱度依舊高居全國前列，2024年上半年平均溢價率高達7%，市場熱度可見一斑。不僅如此，日前上海剛完成的取消10%溢價上限後的首場土拍中，楊浦平涼、長白競拍輪數多達60、79輪，兩地溢價率均突破15%（21%、17%），土地市場熱度有明顯回升，房地産企業仍然對一線城市的優質地塊報以充分信心。是以，一線城市的投資前景依然位居全國各能級城市之首。

2) 二線城市：常住人口增速反彈，廈門、合肥等城市仍有較大增量空間

由于二線城市城鎮化率已達高位，未來增長空間有限的背景下，城市研究也更需要關注短期的常住人口總量變化。近年來熱點一二線城市的“搶人大戰”政策正在轉變，長三角、珠三角多地放寬的落戶政策淡化了學曆，更青睐“技能人才”，比如杭州、南京分别将落戶門檻降至大專，杭州更是出台了“買房即可申請落戶”的新規，落戶門檻明顯下調，“人才争奪”逐漸演變至“人口争奪”。

在落戶門檻放松以及産業複蘇的雙重助力之下，多個經濟強市的常住人口出現了反彈。二線城市中，合肥2023年新增人口數量位居全國第一，高達21.9萬，這一增量超越了鄭州、杭州、成都等城市。不僅僅是合肥，經濟實力較強的二線城市常住人口仍在不同程度的增加，典型如鄭州、杭州、成都、深圳和上海等城市常住人口增量均超10萬人，人口集聚情況比較突出。

在生育率下降、老齡化加速背景下，全國人口已連續兩年負增長，2023年末全國人口140967萬人，比上年末減少208萬人。在總量的局限下，在不遠的将來，大部分城市都将面臨一個人口增速變緩或者下降的現實。譬如，大陸人口第一大城市重慶常住人口規模明顯收縮，2023年常住人口降至3191.43萬人，減量21.9萬人，這一數字恰好與2023年人口增量第一城合肥的增量持平。而2022年的常住人口增量第一城——長沙2023年末全市常住總人口1051.31萬人，較2022年增加新增9.3萬人，增量在二線城市中降至全國第六位。

目前，大陸所有居民人均住房面積已經超過41平方米，人均住房套數也達到了1.2套，從總量上來看已經不缺房。但是市區的人均住房面積仍在40平方米以下，相較歐美發達國家而言仍有較大發展空間。其中，二線城市人均住房面積僅41平方米，大多數城市尚存一定的改善空間。

從29個典型二線城市情況來看，有16個城市2023年城鎮人均住房面積超過41平方米，其中西安、長沙、鄭州、重慶等中西部城市表現尤為突出，人均住房面積均超過45平方米，未來進一步上升空間相對較小。相比之下，東南沿海、東北和西北城市人均住房面積處于相對低位，大多在45平方米以下。尤其是房價水準較高的廈門，人均住房面積僅31平方米，在二線城市中墊底，潛在改善空間較大。

綜上來看，得益于區域經濟的發展，大部分二線城市對區域内流動人口的聚集優勢明顯，這也為大部分二線城市提供了充裕的購房需求。綜合房價收入比和人均住房面積兩項名額來看，合肥、廈門等城市人均住房面積不到40平方米，且房價收入比不到10年，未來改善性需求發展空間最為可期。聯系2024年市場表現來看，這些城市雖然與自身同比表現一般，但橫向對比來看，其新推售項目去化速度仍然較好，商品住宅去化周期也保持在相對健康的範圍之内。

3) 三四線城市：長三角經濟表現亮眼，淮安、南通等城市樓市交易相對活躍

2024年上半年，全國300城經營性土地成交金額僅8454億元，同比降幅高達36%。并且受新房市場下行傳導的影響，三四線城市成交金額占比快速下滑，2024年上半年金額占比僅有44%，較2023年下降了8個百分點，三四線土地市場收縮更為顯著,土拍熱度同樣進一步下探，2024年上半年平均溢價率3.7%，在三個能級城市中最低。

三四線城市中，長三角地區城市表現相對較佳，經濟總量TOP10城市中，長三角幾乎占據半壁江山，無錫、南通、常州等城市2023年GDP等城市均超萬億元，其次，徐州、溫州、紹興、揚州、鹽城、嘉興、泰州、台州、金華、鎮江和淮安等11座城市GDP超過5000億元。

經濟增速方面來看，41市中有35個城市跑赢全國增速（5.2%），超過7%的城市共有7座，全部來自江蘇和浙江兩省，分别是連雲港、舟山、紹興、淮安、宿遷、麗水、徐州。其中，連雲港以10.2%的經濟增速領跑，是長三角41市中唯一增速達兩位數的城市；舟山以8.2%的經濟增速位居第二；紹興、淮安和宿遷并列第三，經濟增速同為7.8%。這些城市顯示出了更為堅韌的經濟增速，其主要還是源自于發達的第三産業快速增長，且社零保持相對良好的發展速度，使得經濟增速得以位于城市前列。

與一二線城市相比，三四線城市最明顯的特征是多數城市人均住房面積已達高位，導緻改善性需求已經進入了緩慢增長期，典型如徐州、南通、東莞、中山等人均住房面積達到50平方米以上高位的三線城市，改善需求增長空間将明顯受限。其居民住房改善的步伐将較上一個十年顯著減緩。就大陸3000縣市的人均住房面積曆史發展資料來看，當人均住房面積小于45平方米時，每年人均住房面積增長仍可達到1平方米/年以上，但是當達到50平方米以上時，每年改善性住房需求的增量将迅速下降至0.6平方米/年。對于這些城市，未來房地産項目發展要更加注重城市内的區域分化，重點關注城鎮人口集聚度較高，人均住房面積尚有發展空間的核心區域和闆塊，尤其是對于人均住房面積超過60平方米的泉州而言更是如此。

所幸的是，除佛山、東莞、惠州等少數珠三角城市外，典型三線城市的平均城鎮化率仍在70%附近，未來常住人口的“鄉-城”遷徙仍有一定發展空間，尤其是對于經濟發展較快的縣級市和市轄縣而言，在新型城鎮化發展的助推之下，未來縣域城鎮人口的集聚仍有望進一步帶動相關住房需求的發展。就當地房地産調控的角度而言，也更應當注重對于新增城鎮人口住房需求的扶持力度。