海安目之所及，皆是住宅。南方周末記者 周小鈴 攝
海安，是江蘇省中南部的一座縣級市。站在它的主城街道上，四下望去，目之所及都是住宅小區。建築業，是海安的支柱産業，它也被稱作“建築之鄉”。近期，蓋房子的海安人因為跑通了住宅“以舊換新”模式吸引了全國的目光。
2024年4月2日，在海安有15戶家庭拿到了住建局釋出的“房票”，成為了樓市“以舊換新”吃螃蟹的人。“房票”由政府出具，它是用舊房子抵扣掉新房首付款的證明。
當下，全國50餘座城市推出了新房“以舊換新”政策，但吆喝得多，真正推進的不多，海安真正促成了交易，成為各大住房“以舊換新”城市中率先公布成交情況的城市之一。其目前成交15套，6套正在辦理手續，還有26套進入議價階段。
為此，整個四月，丁雲峰不斷接到各類媒體的采訪請求。他今年43歲，是海安市住建局的住房保障與房地産監管科科長。
海安由南通市代管。2023年，江蘇GDP居全國第二，南通是省内5座萬億城市之一。海安市人均GDP為16.5萬元，邁進了國際上發達國家的門檻，居南通第二。
2024年年初，海安市政府出台《關于國企（含參股）房屋“以舊換新”政策的操作口徑》，這份政策檔案以易拉寶的形式出現在參與其中的樓盤售樓處，計劃實施100套。目前，海安“以舊換新”已進入第二輪，共吸引了500組人報名。
縱觀全國，2023年底，房子“以舊換新”的提法開始出現，最早是房屋經紀公司推動的一種銷售方式，而後部分開發商開始“換新購”活動，再發展為行業協會牽頭、各主體參與的模式，進入2024年，越來越多政府開始出台政策，國企也參與其中。
據南方周末記者不完全統計，2023年以來，全國已有超五十城推動住房“以舊換新”，僅2024年4月，就有15城啟動該政策。
梳理這五十餘城的政策，有的與傳統的“賣舊買新”并無差異，效果有限；有的則依賴政府補貼或國企接盤，地方财政承壓。海安方案讓舊房回收方和新房置換方從中各取所需，政府隻做服務員。
對準改善型需求
海安的“以舊換新”，最早是開發商向住建局提出的需求。
2023年底，幾家開發商向丁雲峰反映，手上有一批客人有明确的改善需求，但受限于手頭舊房，加上樓市行情不明朗，買新房計劃一再擱置。
“（政策）雛形是殷總提出來的。”一個工作日早上九點，丁雲峰等在海德花園售樓處，他将南方周末記者引見給身旁的中傑地産董事長助理殷勇後，又匆匆趕回機關打卡上班。包括海德花園在内，江蘇中傑置業集團有限公司（簡稱“中傑地産”）有四個樓盤參與“以舊換新”。
首輪共九個樓盤參與“以舊換新”，來自五家開發商，其中民營企業超過一半。
海德花園距住建局僅一公裡，它是位于核心城區的豪宅項目，戶均面積兩百平方米以上，房屋總價在600萬以上，主打一層一戶，一戶兩梯，周邊醫療、教育配套都是海安頂級的。
殷勇此前也看到其他地方的“以舊換新”，多采取“房屋中介代售”的辦法，但實際上隻是得到中介機構優先推介房源的機會。當市場低迷時，買房的都在觀望，賣房的不願低價成交，中介代售的方式對客戶意義不大。
作為海安人，殷勇熟悉本地情況，海安城區衆多家庭有兩套以上住房，當房産失去流動性後，這部分人難免恐慌。想改善住房的客戶，也會選擇暫時觀望。
在他看來，“以舊換新”作用在于，人們可以将手中快速貶值的舊資産換成更有競争力的新資産，抵禦樓市下行風險的同時能改善生活品質。
開發商的需求很快進入政策探讨環節。
接到局裡的任務後，丁雲峰和科室同僚開始調研已實施“以舊換新”的城市，如淄博、太倉。一北一南兩個城市，在“以舊換新”的政策制定上截然不同，現在也成為國内住房“以舊換新”兩大常見模式。
“淄博模式”的本質還是“賣舊買新”，允許客戶在自由出售舊房期間延期交首付，規定日期内賣不掉可退定金。“太倉模式”則是由國企按評估價收購二手房。
報名者衆，成交量小，是多地“以舊換新”的相似困境。咨詢太倉時，丁雲峰追問了政策效果有限的原因，一是部分地區規定了舊房與新房總價的置換比例，比如舊房價格不得超過新房的60%或80%，二是車位無法一同置換，三是直系親屬房源無法用于置換。
基于對外地經驗的改善，“海安模式”出爐了。操作方案很快得到了市上司的支援，丁雲峰帶着方案召集了當地開發商，願意參與的，可根據自身情況修改個别條款，釋出前報批即可。
不是中介幫賣，也不是國資收購，海安模式的一大特點是新房的開發商收購業主的舊房，政府負責服務，促成交易。
要不要參與“以舊換新”，開發商的賬必然會算得很清楚。
殷勇說，對于手裡的新房，如果大幅打折賣，短期能出手，但損傷客戶信心，影響企業聲譽，不利于長期經營；如果“以舊換新”，開發商僅承擔部分舊房的貶值風險，但獲得了更大的去化空間。舊房價格通常不超過新房的一半，假設收5000萬元的舊房，可以帶動超過1億元的新房銷售。
面對舊房，相比個人，開發商的處置手段也更多，如改造出售、銀行抵押融資、工抵房、出租經營、政府收購等。在評估舊房價格時，開發商與業主需一房一議，雙向選擇。
參與“以舊換新”的海德花園，一戶一層，三面陽台景觀。南方周末記者 周小鈴 攝
海安劃定參與住房“以舊換新”範圍内的一處老房。南方周末記者 周小鈴 攝
“讓買賣雙方回歸市場”
不限定舊房評估價占新房總價的最高比例，是海安模式在各地基礎上打的“更新檔”之一。
丁雲峰解釋，一旦人為設定比例會給群眾造成一種“吃虧”心理，比例自然會展現在雙方議價的過程中，原則是自願交易，“讓買賣雙方回歸市場”。
在前期調研中，丁雲峰發現，大多數城市的“以舊換新”均采取第三方評估價來作為價格基準，結果卻是兩邊都不買賬，買方覺得高估，賣方覺得低估，是以成交者少。
采取第三方評估價，跟收購舊房主體為國有企業有關。相較民企，國企與群眾議價，會面臨決策風險、廉政風險，采用第三方評估價能規避這些風險。
自由交易，也需要一個參考價，作為談判的标尺。住建局給出了一個參考名額，即二手房納稅指導價，它是政府根據當地情況确定的二手房交易中繳稅的基準價或價格浮動範圍。
雙方在這個價格附近，根據具體情況議價，更具效率。如果雙方多次議價都談不攏，舊房業主還可以回到二手房市場自由買賣。
“可以了解為‘兜底’選擇。”金石博雅園一位銷售告訴南方周末記者，“以舊換新”的收購企業可視作二手房市場的确定性買家，隻要房子位于政府劃定的範圍内，均可報名。金石博雅園也是首輪海安“以舊換新”樓盤之一，位于市中心，周邊配套齊全，雙學區房。
他曾服務過一位“以舊換新”的客戶，舊房位于項目1.4公裡外的中洋水景園，面積150平米，折價一百多萬元，換購了二百多萬元的新房，雖然距離不遠，但老房子已經很舊，沒有電梯。
一位海德花園銷售告訴南方周末記者，他的客戶中，最快實作置換的僅需一周，一般情況下舊房業主參與置換的決策周期在3個月左右。此次“以舊換新”，各大樓盤不對新房戶型做限制，參與活動樓盤的在售房源均可置換。
海安住建局提供的資料顯示，截至4月26日，“以舊換新”活動報名累計超過400組，第二輪住房“以舊換新”開啟後，吸引到100多組報名，此輪業主的誠意明顯高于首輪。
以房票搭橋
在買賣雙方議定價格後，按理說，開發商需向舊房業主支付舊房房價，業主将房子過戶給企業。
但這個過程中，雙方都有顧慮：開發商擔心交錢以後，業主放棄購買談好價格的新房，則得不償失；業主也擔心過戶以後，萬一新房交房“遙遙無期”，會損失慘重。
如何打消雙方顧慮，住建局找到的答案是“房票”。借用拆遷過程中的這一工具，作為“以舊換新”買賣雙方的交易憑證，由政府部門蓋章生效，“相當于雙方自由戀愛，由政府蓋章确定關系”。
丁雲峰介紹，房票使用的具體過程是，開發商與舊房業主簽訂舊房轉讓協定後，開發商将舊房資金作為保證金打入房票專用賬戶，由銀行開具房票，政府部門蓋章确認，房票給到客戶。
客戶用房票到售樓部購房，房票代替首付款流水，其他購房款通過自籌或按揭貸款、公積金貸款補足，銀行正常為客戶辦理按揭或公積金貸款。開發商收到房票後即可到政府等額兌付。
“相當于我隻是個支付寶，中間賬戶，保證雙方交易安全”，他形容。
原本銀行辦理貸款必須有首付款流水，現在認房票，也是突破。江蘇銀行在當地拆遷項目中曾開過“房票”，住建局選它試點“以舊換新”。“隻要一個銀行突破了，其他家銀行也都承認（這一做法）。”
“‘以舊換新’房票系統，是海安的創新。”殷勇說。
除了海安外，中傑地産在其他城市也有住宅項目。殷勇跟其他地方的住建部門打過交道，他評價海安住建局隊伍雖年輕但表現出色，“不是他們人有多聰明，是更務實，奔着解決問題出發。遇到問題，基本一兩天内他們就可以過來協調。”
“扁平化管理，複雜事情簡單處理，是海安政府的特色。”丁雲峰表示，好多事情不一定要走公文審批，有時候一個電話就能把各個部門聚起來，快速協調處理。
在“以舊換新”的執行中，國企在議價方面考慮甚多，決策周期過長，推行困難。為更好規避過程中的決策風險、廉政風險，海安決定重要事項集體決策、集體擔當，國企議價後，把每套房屋材料上報，主管部門會商簽字，再報由市主要負責人過目。
幹部隊伍的年輕化，一定程度上打薄了政府機關間的層級感。
海安市市委書記譚真今年40歲，是江蘇最年輕的縣級黨委書記，頗有經濟思維，丁雲峰形容“有時候跟不上他”。
海安市住建局局長許栩46歲。丁雲峰評價，這是他接觸過最接地氣、最好學的局長。丁雲峰觀察到，許栩的手拎包少說裝着幾斤重的資料，這樣的包，辦公室裡放着好幾個。了解後才知道，是因為住建部門分管條線多、材料多，隻能把一個科室的東西集中放一個書包，開哪個科室的會就帶哪個包。
海安住建局位于海安建設大廈，外立面陳舊，樓下不設門禁，市民皆可進出。丁雲峰的辦公場所是一個大開間，科室成員的工位沿牆分布。進門處是一張木質茶幾和雙人位沙發椅，中間留出一塊空地。一旦同僚彙報工作或市民上門反映問題，這塊空地擠得滿滿當當。
“每天一開門，就像是菜市場。”在這個辦公室裡，丁雲峰見過人間形形色色的委屈，曾在同一天内見到為幾萬塊痛哭的失獨老人，也見到幾百萬打水漂、眼裡寫滿疲憊的中年男子。
“絕對不是救市稻草”
眼下殷勇唯一擔心的，是收來的老房子沒有有效需求支撐。
開發商處置舊房的手段，不外乎：抵押融資；租賃、出售；或是用于人才房、保障房建設。
海安計劃年内實施“以舊換新”的房屋僅有100套。丁雲峰表示，這正是考慮到開發商後續去化壓力，後期會根據市場行情調整“以舊換新”的套數。
政府還給開發商準備了一顆“定心丸”。對于實在處理不了的房子，開發商可以選擇在不過戶情況下，由政府代為營運，對外出租，或以折扣價出售給當地國資。“我們還未走到這一步。”丁雲峰說。
他曾針對市裡保障房、人才房和新錄用公務員的住房需求展開調研，僅一些政府機關的報過來的高層次人才房需求已達到50多套。“高端人才房，我們是供不應求。”
2023年，海安引進科創項目188個，新增國家級标準化試點項目3個、國家級科技企業孵化器1家。
“産業人口大量流入，區位好的舊房，租房需求強勁。”丁雲峰告訴南方周末記者，海安最吸引外地高端人才的一點在于教育資源，陪讀家庭是海安住房需求的主力軍。
海安每年考上清華北大的學生有二十餘人，考上南京大學的學生能湊齊一個班。丁雲峰的女兒今年讀六年級，班上一小半孩子都是附近城市來就讀的。
對比人才房，海安的低端保障房長期供大于求。大多數企業會自己建較高價的電梯大廈廠房，不用政府的保障性住房。
海安2023年政府工作報告披露，35歲以上的戶籍人口占74.8%，中青年人口僅占25.1%。人口年齡結構偏大，外來人口有限，保障房需求不高。
丁雲峰表示，各地政府建設保障房任務較重，但海安已報批建設的保障房較充裕，目前市裡停止了安置房和保障房的建設，通過政府存量資産調節保障房規模。比如“以舊換新”中的舊房，很多配套成熟、區位較好，很受剛需群體歡迎。
盡管“以舊換新”成功落地，丁雲峰仍強調，“‘以舊換新’隻是現階段激活樓市的一種有效手段，對于釋放改善型住房需求開辟了一個途徑，但絕對不是救市稻草、速效救心丸。”
在越來越多城市鉚着勁兒推出當地版“以舊換新”的同時，如何做好後續服務、能否跟進出台金融産品、國企資産處置公司如何高效營運，都是新的課題。
南方周末記者 周小鈴
責編 張玥