4.28房産新政後，五一小長假成都樓市的買賣雙方都開始活躍起來。
據了解，五一期間，成都新房各售樓部約有6成項目來訪量上漲（資料來源：克而瑞四川），二手房成交量環比增長了22%（資料來源：貝殼研究院成都分院）。
五一節期間，龍湖西宸禦湖境售樓部實拍圖
安居客成都對新政後購房者置業心态進行了調查，調查報告的資料顯示：對于買新房還是二手房，成都有47%的購房者表示“都可以，看情況”，而明确表示買二手房或新房的購房者，比例則不相上下，分别占到26%和27%。
成都限購新政後，使用者置業心态調查，圖據：安居客丨成都
在社交平台上，“400萬預算，買新房還是二手房？”成為了近期的熱門話題之一，而同樣的問題也在拷問着很多近期想在成都置業的購房者。
今年4月成都二手房成交20298套、套均成交面積96.54㎡，同樣在4月成都新房的套均成交面積已經來到了134.72㎡。
成都4月樓市成交資料，圖據：成都購房通
在市場的進一步細分之後，答案其實顯而易見。二手房承載了大量想在成都置業的剛需群體，而新房則吸引了大量的改善置業群體。在二手房與新房之間，次新房的供應近期也變得非常活躍。
什麼是次新房？哪些闆塊的次新房供應充足？哪些人适合購買次新房？現在我們一次說個明白。
次新房搶奪中間預算客戶
次新房，是二手房中一個特定的門類，即傳遞年限較短、已過限售期且無人使用過的二手房源。
次新房之是以受到較高關注，一方面因為作為現房的次新房能夠讓購房者眼見為實，即買即住、無需等待的次新房，在時間成本上有優勢；另一方面目前成都新房産品面積較大，次新房則多有面積段适中的産品，對于中間預算客戶而言，選擇面大。
對購房者而言，目前買入次新房，可以兼顧資金成本和時間成本，又能提升品質需求的選擇。
川發·天府上城實拍圖
值得一提的是，這些次新房集中供應的闆塊其實也是目前新房供應較多的闆塊，但已經實景呈現的次新房源有一些獨有的優勢：
1、對新興的區域而言，開發時間較早的地塊大多位于闆塊核心位置，為了拉動新區發展，這些地塊周圍的配套也比較齊全。
以錦江生态帶為例，目前進入市場的這些二手次新房，可能比闆塊内在售的新項目擁有更好的位置；
錦江生态帶實拍圖
2、對産品定位而言，目前開發商主要角逐的領域集中在改善領域，而二手房還有大量面積段、總價段都不高的産品，對于中間預算的客戶，二手房的次新房能夠達成他們在購買資金和品質選擇方面的平衡。
次新房較集中區域在這裡
目前成都次新房供應較多的闆塊，主要集中在武侯新城、二八闆塊、錦江生态帶、天府新區總部商務區等，這些闆塊也是當年集中放量、新盤集中供應的闆塊。
武侯新城南區
武侯新城南區，成都最早發力的新城闆塊之一，目前這裡依然是主城新盤供應的主力。
西派城、金茂府、中糧瑞府等是從2015到2019年相繼入市的項目，也是成都改善産品開始更新的起點之一，加上較早時間的保利花園、中鐵騎士公館等項目，都是品質較好的項目。
武侯金茂府實拍圖
目前這個區域的除金茂府外，二手房價格基本在2-2.8萬/㎡左右。
二八闆塊
主城新興的熱門闆塊，也是憑借不錯的地段和相對較低的價格而賣點突出的闆塊。
二八闆塊實拍圖
萬科和園、中車共享城、青秀未遮山、等當年大熱樓盤給這個區域的次新房奠定了供應基礎。目前的二八闆塊是主要的200-300萬次新房供應的區域。
錦江生态帶
天府新區首熟區，目前區域内也有大量次新房供應。這是二手房競争較為激烈的闆塊，中海錦江城、優品道錦繡、萬科翡翠公園、川發天府上城等項目都有較多二手房源挂出。
優品道錦繡實拍圖
錦江生态帶的二手房價經過一輪市場考驗，已經去掉了部分虛高的部分，挂牌價基本在2萬/㎡左右，成本效益較高。
天府新區總部商務區
作為天府新區核心區域，這個區域集中開發時間較近，目前二手房僅萬達華府、中海天府裡等項目，供應量不大。
但随着時間推移，今年區域将有多個項目解除限售期，這裡會成為主要的次新房供應區域，對次新房感興趣的客戶可以重點關注這裡。
次新房VS新房怎麼選？
除了成本還要看這些
有業内人士認為，購房者之是以會在新房和次新房之間做選擇題，最主要的原因還是價格剪刀差的消失。
早年新房價格比二手房價格便宜的時候，購房者賣掉手上的二手房買入新房，但現在這種價格差已經不存在。目前成都新房價格一直比較穩定，二手房卻随市場靈活調整，是以購房者又有了重新買入二手房的考慮。
買新房還是二手次新房，可能要根據購房者個體需求而定，但兩種不同類型房源的選擇還是有一些不同的利弊：
買次新房，購房者面對的是個人業主，成交價格取決市場活躍度和業主急售程度，交易後可以馬上過戶出産權證，傳遞使用即可自住或用作租賃。房子看的也是現房實景，可以更好更直覺體驗到房子的視野采光通風和屋内的格局空間，小區内外配套也是一目了然。
武侯金茂府二期建面約181㎡室内實拍圖，圖據：貝殼APP
值得注意的是，二手房中的次新房依然要注意房源的學位是否被使用、權證是否清晰等問題，不能因為房子沒有人居住過就忽視這些交易中的隐藏問題。
買新房，有等待交房的時間，目前新房交房時間一般要兩年左右，收房到拿房産證還需一定時間。按照現行政策限售2年，買新房時間成本比次新房更長。
但目前成都新房的産品普遍有明顯的疊代更新，即使和2020年左右的次新房相比，目前在售的新房得房率更高、戶型設計更合理，舒适性更強，即使是120㎡左右的房源，得房率基本和前幾年140㎡房源的得房率一樣，加上目前各個開發商促銷力度大，對于很多總價段相同的産品而言，花相同的價格，買到的是完全更新疊代的居住感。
龍湖·天府青雲阙建面約128㎡戶型圖
有業内人士認為，目前成都次新房分流的還是300萬級-500萬級的中間預算客戶，這部分客群有非常強烈的自住需求，并以功能改善為主，對房屋總面積要求在144㎡以下，是以在綜合時間成本和自住需求等雙重因素下，次新房成為他們一個選項。