文｜羅曾 實習生 于琪
近日以來，樓市限購正不斷松綁，利好政策持續加碼。
5月9日，杭州繼3月放開二手房限購後，限購政策再度松綁。杭州市釋出《關于優化調整房地産市場調控政策的通知》提到，全面取消住房限購，在本市範圍内購買住房，不再稽核購房資格。
同日，陝西省西安市釋出通知宣布，全面取消住房限購措施，居民家庭在全市範圍内購買建立商品住房、二手住房不再稽核購房資格。
中新财經梳理發現，截至目前，全國仍保留住房限購的省份或城市，除北上廣深四個一線城市外，僅剩海南省、天津市仍處于部分放開限購的狀态。
松綁熱潮
五一前後，樓市迎來一波限購松綁浪潮。
時間追溯到4月30日，也就是節前的最後一天，京津限購調整的重磅消息來襲。北京市住建委釋出調整住房限購政策通知提出，在執行現有住房限購政策的基礎上，允許已擁有住房達到限購套數的居民家庭，到五環外新購一套住房。值得注意的是，此次是北京繼2011年起執行的住房限購政策時隔13年來的首次調整。
同日，天津市也釋出優化房地産調控政策通知，依據新政，天津戶籍居民在天津市内六區購買單套120平方米以上建立商品住房的，不再核驗購房資格。此外，通知還明确了京津冀購房同權，即北京市、河北省戶籍居民和在北京市、河北省就業人員在津購買住房的，享受本市戶籍居民購房政策。
5月3日，上海市房地産行業協會、上海市房地産經紀行業協會聯合倡議在本市發起商品住房“以舊換新”活動，将通過“以舊換新”新模式，為居民置換住房提供更多服務，支援居民合理的梯度置業需求。
随後，一日兩熱點城市松綁購房政策引發熱議。
5月6日，武漢釋出通知指出，在武漢市僅有一套住房且正挂牌出售的家庭，辦理新購一套個人商業性住房貸款時認定為首套住房。這是繼廣州後的第二個城市，将家庭首套住房貸款套數認定标準挂鈎挂牌出售。
同日稍晚，深圳市釋出優化房地産政策通知，對該市非獨生子女戶籍居民家庭分區松綁住房限購政策。同時，非該市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）購房的個人所得稅、社會保險的繳交年限也分區放開。
5月9日，杭州全面取消住房限購，在本市範圍内購買住房，不再稽核購房資格；西安全面取消住房限購措施，居民家庭在全市範圍内購買建立商品住房、二手住房不再稽核購房資格。
除此之外，此前有長沙、南京、成都、青島、鄭州、惠州對房地産政策進行優化調整，以及合肥也于5月10日宣布将進一步優化該方面的措施。
松綁背後
通過梳理得知，衆多城市進行的限購政策調整幾乎圍繞“去庫存”“舊換新”“舊轉保”這幾個詞。
4月30日，中央政治局會議召開并提出，要結合房地産市場供求關系新變化、人民群衆對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施，抓緊建構房地産發展新模式，促進房地産高品質發展。其中，會議首次提出“統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施”。
就在會議召開的當晚，自然資源部緊跟會議主旨“消化存量房産”，釋出了《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》。通知提出，商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下；商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，确定其新出讓的商品住宅用地面積上限。
對此，中指研究院分析指出，地方國資平台收購二手房源作為保租房，有利于增加保障性住房供給，同時也是盤活存量、去化庫存的有益嘗試，目前住房“以舊換新”政策仍在探索階段，未來相關配套資金、統籌方式等仍待進一步完善。另外，部分城市推出相關政策，鼓勵市場主體将自有閑置和低效利用的商業辦公等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，這也是盤活、消化存量房産的重要方式，保障房供給量增加有利于加快建構“市場+保障”住房體系，有利于推動建構房地産發展新模式。
萬得顯示，廣發證券表示，“以舊換新”由點及面，40餘城跟進出台。響應中央關于“支援改善性需求”與“消費品以舊換新”的号召，23年以來鄭州、南京、深圳等40餘城出台以舊換新政策。以舊換新可分為收購類與幫賣類兩大模式，幫賣類為房企與中介合作的市場化形式，由于無增量資金的引入，需求落地更多取決于市場環境；收購類以舊換新通過直接收購居民舊房的方式促進新房銷售，幫助改善需求加速落地，地方國資等增量資金直接轉化為确定性的新房銷售，并可撬動一定居民杠杆。
對于部分城市推出相關政策，鼓勵市場主體将自有閑置和低效利用的商業辦公等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，中指研究院對此分析指出，這是盤活、消化存量房産的重要方式，保障房供給量增加有利于加快建構“市場+保障”住房體系，有利于推動建構房地産發展新模式。
中指研究院表示，未來，随着宏觀政策協同發力以及房地産供需兩端政策持續跟進，二季度市場情緒有望邊際好轉，尤其是核心城市在政策帶動下，市場活躍度或将逐漸修複，同時年中高基數影響逐漸減弱，預計整體房地産銷售同比降幅将有所收窄。
未來可期？
不過，在政策不斷加持、形勢利好的情形下，仍需觀察銷售端的資料，以便更直覺展現樓市的真實情況。
據克而瑞資料，今年4月，房地産市場持續低位運作，TOP 100房企實作銷售操盤金額3121.7億元，環比降低12.9%，同比降低44.9%，單月業績規模仍保持在曆史較低水準。今年前4個月，百強房企實作銷售操盤金額10914.1億元，同比下降46.8%，降幅收窄0.7個百分點。
從供應方面來看，4月供求較3月環比微降，不過絕對量仍處年内次高，好于一季度月均水準約二成。此外，土地市場成交規模低位持穩，由于重點城市優質地塊成交占比略有下降，4月平均溢價率降至3.5%，較上月下降2.1個百分點。
在二手住宅方面，價格主要呈下跌趨勢。中指研究院資料顯示，今年4月全國100個城市二手住宅平均價格為14975元/平方米，環比下跌0.75%，同比下跌5.38%。一線城市二手住宅價格環比下跌0.90%，同比下跌4.26%；二線城市環比下跌0.78%，同比下跌5.59%；三四線代表城市環比下跌0.66%，同比下跌5.59%。
據中原地産統計，2023年以來的一年多時間裡，全國各地釋出了松綁限購政策超過80次，并采取三四線城市直接“一刀切”，二線一線城市小步快走的方式。
4月的成交量轉頭向下，與3月的“小陽春”大相徑庭，這是否也是近期各地優化地産政策不斷湧現的原因？
對于5月的情勢，克而瑞認為，成交總量規模或将延續低位波動，絕對量與4月持平或小幅微降，不過基于去年基數較高，同比還将延續降勢。分能級來看，一線整體熱度好于二三線是大機率事件，“強者恒強”局面預期延續。
不過，一攬子政策的出台，成效幾何？仍需市場持續觀察。