文｜罗曾 实习生 于琪
近日以来，楼市限购正不断松绑，利好政策持续加码。
5月9日，杭州继3月放开二手房限购后，限购政策再度松绑。杭州市发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》提到，全面取消住房限购，在本市范围内购买住房，不再审核购房资格。
同日，陕西省西安市发布通知宣布，全面取消住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。
中新财经梳理发现，截至目前，全国仍保留住房限购的省份或城市，除北上广深四个一线城市外，仅剩海南省、天津市仍处于部分放开限购的状态。
松绑热潮
五一前后，楼市迎来一波限购松绑浪潮。
时间追溯到4月30日，也就是节前的最后一天，京津限购调整的重磅消息来袭。北京市住建委发布调整住房限购政策通知提出，在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。值得注意的是，此次是北京继2011年起执行的住房限购政策时隔13年来的首次调整。
同日，天津市也发布优化房地产调控政策通知，依据新政，天津户籍居民在天津市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。此外，通知还明确了京津冀购房同权，即北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策。
5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议在本市发起商品住房“以旧换新”活动，将通过“以旧换新”新模式，为居民置换住房提供更多服务，支持居民合理的梯度置业需求。
随后，一日两热点城市松绑购房政策引发热议。
5月6日，武汉发布通知指出，在武汉市仅有一套住房且正挂牌出售的家庭，办理新购一套个人商业性住房贷款时认定为首套住房。这是继广州后的第二个城市，将家庭首套住房贷款套数认定标准挂钩挂牌出售。
同日稍晚，深圳市发布优化房地产政策通知，对该市非独生子女户籍居民家庭分区松绑住房限购政策。同时，非该市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）购房的个人所得税、社会保险的缴交年限也分区放开。
5月9日，杭州全面取消住房限购，在本市范围内购买住房，不再审核购房资格；西安全面取消住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。
除此之外，此前有长沙、南京、成都、青岛、郑州、惠州对房地产政策进行优化调整，以及合肥也于5月10日宣布将进一步优化该方面的措施。
松绑背后
通过梳理得知，众多城市进行的限购政策调整几乎围绕“去库存”“旧换新”“旧转保”这几个词。
4月30日，中央政治局会议召开并提出，要结合房地产市场供求关系新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。其中，会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。
就在会议召开的当晚，自然资源部紧跟会议主旨“消化存量房产”，发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》。通知提出，商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，确定其新出让的商品住宅用地面积上限。
对此，中指研究院分析指出，地方国资平台收购二手房源作为保租房，有利于增加保障性住房供给，同时也是盘活存量、去化库存的有益尝试，当前住房“以旧换新”政策仍在探索阶段，未来相关配套资金、统筹方式等仍待进一步完善。另外，部分城市推出相关政策，鼓励市场主体将自有闲置和低效利用的商业办公等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，这也是盘活、消化存量房产的重要方式，保障房供给量增加有利于加快构建“市场+保障”住房体系，有利于推动构建房地产发展新模式。
万得显示，广发证券表示，“以旧换新”由点及面，40余城跟进出台。响应中央关于“支持改善性需求”与“消费品以旧换新”的号召，23年以来郑州、南京、深圳等40余城出台以旧换新政策。以旧换新可分为收购类与帮卖类两大模式，帮卖类为房企与中介合作的市场化形式，由于无增量资金的引入，需求落地更多取决于市场环境；收购类以旧换新通过直接收购居民旧房的方式促进新房销售，帮助改善需求加速落地，地方国资等增量资金直接转化为确定性的新房销售，并可撬动一定居民杠杆。
对于部分城市推出相关政策，鼓励市场主体将自有闲置和低效利用的商业办公等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，中指研究院对此分析指出，这是盘活、消化存量房产的重要方式，保障房供给量增加有利于加快构建“市场+保障”住房体系，有利于推动构建房地产发展新模式。
中指研究院表示，未来，随着宏观政策协同发力以及房地产供需两端政策持续跟进，二季度市场情绪有望边际好转，尤其是核心城市在政策带动下，市场活跃度或将逐渐修复，同时年中高基数影响逐步减弱，预计整体房地产销售同比降幅将有所收窄。
未来可期？
不过，在政策不断加持、形势利好的情形下，仍需观察销售端的数据，以便更直观体现楼市的真实情况。
据克而瑞数据，今年4月，房地产市场持续低位运行，TOP 100房企实现销售操盘金额3121.7亿元，环比降低12.9%，同比降低44.9%，单月业绩规模仍保持在历史较低水平。今年前4个月，百强房企实现销售操盘金额10914.1亿元，同比下降46.8%，降幅收窄0.7个百分点。
从供应方面来看，4月供求较3月环比微降，不过绝对量仍处年内次高，好于一季度月均水平约二成。此外，土地市场成交规模低位持稳，由于重点城市优质地块成交占比略有下降，4月平均溢价率降至3.5%，较上月下降2.1个百分点。
在二手住宅方面，价格主要呈下跌趋势。中指研究院数据显示，今年4月全国100个城市二手住宅平均价格为14975元/平方米，环比下跌0.75%，同比下跌5.38%。一线城市二手住宅价格环比下跌0.90%，同比下跌4.26%；二线城市环比下跌0.78%，同比下跌5.59%；三四线代表城市环比下跌0.66%，同比下跌5.59%。
据中原地产统计，2023年以来的一年多时间里，全国各地发布了松绑限购政策超过80次，并采取三四线城市直接“一刀切”，二线一线城市小步快走的方式。
4月的成交量转头向下，与3月的“小阳春”大相径庭，这是否也是近期各地优化地产政策不断涌现的原因？
对于5月的情势，克而瑞认为，成交总量规模或将延续低位波动，绝对量与4月持平或小幅微降，不过基于去年基数较高，同比还将延续降势。分能级来看，一线整体热度好于二三线是大概率事件，“强者恒强”局面预期延续。
不过，一揽子政策的出台，成效几何？仍需市场持续观察。