要想深入了解亞洲奢侈品市場格局的變化，隻要看看全球最大奢侈品集團路易·威登(LVMH)第一季度的業績就知道了。除日本外，該公司在亞洲的有機收入下降了6%。相比之下，在日本的銷售額飙升了32%。
這并不奇怪。目前全球外彙市場的一大新聞是日元持續貶值，今年以來日元兌美元匯率已下跌逾10%，跌至34年來的新低。此外，日元的疲軟是廣泛存在的，日元兌主要亞洲貨币處于多年低點。
日元的貶值源于日本和美國之間巨大的利率差異。通過提高海外遊客的消費能力，對日本旅遊業是一個福音。與此同時，這也增加了日本商業地産的吸引力。
根據摩根士丹利資本國際的資料，日本零售和酒店地産是亞洲商業地産行業中去年投資活動與2020-2022年平均年交易量持平或超過平均年交易量的少數幾個領域之一。
摩根士丹利資本國際亞洲房地産研究主管表示，日本零售行業的強勁表現“尤其引人注目，因為日本人口正在減少。
如果說有一個統計資料能很好地說明近來亞洲房地産需求的驅動因素，那就是上個月到訪日本的國際遊客超過300萬，創下單月最高紀錄。
美國銀行在4月12日的一份報告中指出，在亞洲，入境遊恢複最快的市場是那些本币貶值幅度最大的市場，比如日本和越南。
此外，盡管赴日中國遊客人數仍遠低于疫情前的水準，但去年中國遊客的人均支出比2019年高出50%，原因是奢侈品和高價值文化體驗的支出增加。
日元的暴跌為外國遊客提供了一個難得的機會，他們可以以大幅折扣購買夢寐以求的奢侈品。據報道，一個香奈兒經典手袋在東京的免稅折扣後比在紐約便宜1423美元。
仲量聯行(JLL)的資料顯示，東京銀座和表參道等主要零售中心從海外旅遊業的大幅增長中受益很多，去年最後一個季度的平均地面租金達到創紀錄高位。
不過，日本的酒店業表現最為出色。第一太平戴維斯的資料顯示，去年的交易量比2013年至2022年的年平均水準高出40%。此外，該行業的外國投資份額達到2008年以來的最高水準。
沒有哪個主要酒店市場的關鍵業績名額恢複得像日本那樣顯著。CoStar的資料顯示，今年前三個月，東京、大阪和京都的日均房價(以美元計算)比2019年同期高出30%至50%，每間可用客房的收入增加了18- 37%。
考慮到嚴重的勞動力短缺導緻許多酒店無法滿負荷營運，入住率仍明顯較低，這一點就更值得注意了。然而，海外旅遊熱潮使營運商更容易提高每日費率。
它還造成了嚴重的供應限制，建築成本急劇上升，同時由于缺乏熟練勞工，阻礙了其發展。世邦魏理仕駐東京研究主管表示，盡管近年來供應明顯增加，但“非常緊張的市場促使酒店經營者大幅提高了房價”。
可以肯定的是，日元推動的入境旅遊激增并不是唯一的因素。首先，日本複蘇較晚，導緻被壓抑的國外旅遊和購物需求不斷增加，而這些需求尚未見頂。
第二，日本主要依靠國内旅遊。日元疲軟使得日本遊客出國旅遊的成本上升，導緻更多的日本人選擇在國外度假，這進一步提振了零售和酒店業。
第三，日元疲軟隻是增加日本對外國投資者吸引力的幾個因素之一，成熟且相對透明的市場也同樣重要。事實上，日本的問題在于，過多的資金追逐較少的理想房地産資産。
現在，日元貶值一方面令日本政策制定者頭疼，但日元貶值在加速亞洲旅遊業複蘇方面發揮了關鍵作用。在零售和酒店行業，匯率很重要。