一個奇怪的現象出現了——
越來越多的中年人租起了房子。
在“房租大跳水”的時代下，他們有的人“以租養租”、有的人“以息養租”......
這麼看來，隻要将手中的資源進行重新配置，就能做到“利益的最大化”，在戰略上“過得更好”。
中年人的轉變
房地産行業出現了詭異的“一升一降”——
素來為了房子而打拼的年輕人們不買房了，而拖家帶口求安穩的中年人們，反而開始沖進租賃市場，大量租房。
這與我們的印象大相徑庭，畢竟長期以來，大多數中年人才是買房的“堅實擁護者”。
早在《2018中國城市家庭财富健康報告》中，31-40歲及以上年齡的戶主家庭房産配置的占比就達到72.9%甚至更高，從中可見中年人對房産配置的重視程度。
來源：《2018中國城市家庭财富健康報告》截圖
然而，貝殼研究院在近日釋出了一個驚人的資料：
全國重點40城租賃成交中，2023年35歲以上的租客占比超過35%，較2021年提升了4.9個百分點，是所有年齡段中增幅最大的，甚至超過了25歲以下租客的占比。
不僅如此，44-59歲和60歲及以上群體租房都呈現輕微漲幅的趨勢。
與之形成鮮明的是，不管是25歲以下的年輕人，還是在社會上經曆了一番闖蕩的26-30歲年輕人，租房比例都略有下降。
貝殼平台全國重點40城租客年齡占比變化，來源：貝殼研究院
分區域來看，全國一線城市中，35歲以上租客的占比更是“突飛猛進”，比起2021年平均漲幅在4%-6%，其中北京（占比約45%）、上海（約40%）、深圳（約38%）和廣州（約30%）。
一線城市35歲以上租客占比及其變化，來源：貝殼研究院
中年人殺進租房市場，會産生什麼影響？
首先是租房面積的擴大。2023年，三房間租賃成交占比大幅提升，達到27.2%，首次超過了一房間的占比。
此外，從房屋裝修狀況來看，以一線城市為例，租客租賃精裝修房源占比均超過70%，比2021年提升2-9個百分點。
貝殼平台全國重點40城租賃成交戶型結構變化（左）
一線城市精裝修房源占比及其變化（右）
來源：貝殼研究院
不難看出，這群“拖家帶口”的家庭型租客，傾向于選擇戶型更大、裝修品質更高的房源。
難怪“租房大改造”、“租房也要幸福”、“出租房改造”等成為了小紅書的常見搜尋關鍵詞。
來源：小紅書
與長久以來租客的基本理念“不是我的就不愛惜”大有不同，現在不少租客是真正把租來的房子當成了家，用心在布置。這暗示了一件事情——
租房，似乎不僅僅隻是買房奮鬥路上的“中轉站”，而是成為可以安心停留的真正去處。
要知道，僅僅就在五年前，房地産高歌猛進的2017，社會上對于租房的中年人還停留在這樣的輿論觀感上——“建議早做打算”。
而現在，大家都對這種現象欣然接受，甚至是主動擁抱。
有一家四口，租了一個三室兩廳兩衛的房子，尋求網友們的建議，希望用生活氣息填滿它；
來源：小紅書
也有網友花3500元租了四室一廳，用心改造後真實演繹了從“家徒四壁”到新中式的家。
家中的每個軟裝、家具都是網友細心挑選、精心布置的。這投入，或許房東來了都自愧不如。
來源：小紅書
還有時隔14年，重回租房族的深圳人驕傲地喊出，“房子是用來住的，居住體驗好勝過一切”的口号。
畢竟，這一家三口租的房子，是原來房子的兩倍大，還有個高樓層廳，朝南的跑馬大陽台，舒适寬敞。
來源：小紅書
在房地産欣欣向榮的前十年，這群中年租客或許會被歸為異類，讓父母歎氣，被周圍的朋友們質疑。
但在房地産行業巨幅調整的今天，“敢吃螃蟹”将會帶來出乎意料的結構性紅利。
戰略上“過得更好”
這些35歲以上“拖家帶口”的租客，不僅會考慮自己的生活節奏，還會将孩子上學以及家人的通勤都考慮在内，甚至需要把年邁的父母接來一起生活。
是以，在租客“馬斯洛需求”金字塔中，他們對城市租住生活穩定、通勤與租金、租住環境品質、空間獨立和個性化租住等多個方面，都會比“孑然一身”的年輕人有更高的要求。
從另一方面來看，選擇租房的他們并不一定是“混得不好”，隻不過是在戰略上“過得更好”。
事實上，今時今日租房的中年人，并非全然沒有家底。有相當一部分人是有房産、有存款的。貝殼研究院将這類租客歸納為“擁有自有産權房屋但為了改善居住條件而租房的家庭”。
就以我同僚老吳為例，他早年攢錢在市中心買了一套50多平的房子。在當年房價一路猛漲的時代，大部分工薪階層都是這種“先上車，後置換”的打算。而随着孩子的出生，老人的入住帶娃，房子就顯得越發逼仄。
畢竟，許多廣州城區的房子真的可以用“老、破、小”來形容，即便如此，也能賣到兩萬多一平方米，總價上百萬。
但這窄小、陡峭的樓梯，危險系數拉滿，的确不适合老人和小孩居住。
于是他把這套房子租了出去，月租3600元。
來源：小紅書
他又在離市中心較遠的地方租了一套120平精裝修新房，空間是原來的兩倍有餘，月租僅4000元，相當于“以租養租”。隻多花400元，就能夠住得更加舒适，何樂而不為呢？
這種“雙重租房Double Renting”的戰略，在以前的倫敦房地産也普遍出現過。可見，對于美好生活的向往，是人們最普遍的追求。
來源：安居客
我另一位朋友，上海的老張則更有先見之明也更為激進，幾年前嗅到信号不妙，早早将手頭上位于虹橋的250平别墅出售，套現了2500多萬現金放進銀行進行理财。
盡管基礎利率隻有3%左右，但在巨額本金的支援下，每個月的利息也能達到6.25萬。粗略計算，一年的利息最少達到75萬。
老張一家打定主意，就“以息養租”，在上海另一套别墅定居了下來，一個月房租2.4萬，一年花費28.8萬用于租房。
這麼算下來，張先生一年獲得的利息不僅可以支付高昂的别墅房租，還能讓他躺着吃近45萬元的利息。
來源：安居客
房租大跳水
為什麼越來越多中年人樂意租房，本質上還是終于把賬給算明白了——
抛開中國畸形已久的“租售比”不談，日子是給自己過的，當租賃市場發生變化，好的房源越發唾手可得，選擇租房也就越發順理成章。
現在的樓市，租賃房源早已供大于求，不僅量大還價低。
而這一切的大前提是，當下的大環境，二手房就算降價也賣不動了。
據統計的12月資料，一線城市二手房價環比連跌3個月，其中北京、上海、廣州和深圳環比分别下降1.2%、0.6%、1.5%和1.1%。
在目前的二手房市場承壓行情下，不少二手房業主出現了惜售情緒，與其“割肉賤賣”，不如“再等等”，等一個遙遠的樓市春天——
或許希望的曙光，就在明年呢？
于是，他們将房源“由售轉租”，直接導緻租房供應量大增。以至于廣州的租房中介龍頭自如，為了避免虧損，已經暫停了部分新房源的委托申請。
另一邊，保租房的大面積上市，也在供給端進一步對市場造成了沖擊。光是2023年一年，全國保租房的籌集建設下，就共計完成了204萬套，其中，上海8.1萬套，北京8.15萬套，深圳的目标更是高達16萬套。
至于需求側也發生了變化。人口存量時代，沒有多少增量人口湧進大城市，相反，不少年輕人還抱着求穩的心态，出現了一波“返鄉就業潮”，城市的租房需求大大減少了。
根據斯坦福中國經濟與制度中心(SCCEI)博士後研究員的研究，從一線城市流向家鄉，又或是進一步流向離家更近的省會城市，成為2023年以來人口流向的主要趨勢。
外來務工者在經濟出現波動，一線城市就業不确定性增加的背景下，默默退回了熟悉的家鄉，縮小了尋找就業的半徑。
來源：城市資料團
結合來看，目前一二線城市租房市場的供遠遠大于求，房租經曆了大跳水，現在租房非常劃算。
未來，在房産市場的持續承壓下，将會有越來越多像A先生、B先生一樣的“有産租戶”出現。
不論是被動的“買不了”、“買不起”或是主動選擇租房居住等因素，租客在租房市場上停留的時間将延長，家庭型租房需求增加，全國租賃住房需求将進一步釋放。
來源：微網誌、百度
去年10月，在微網誌#研究表明租房住老得快#的話題下，網友們人人化身“專家”，舉一反三：
欠幾十年的房貸會變年輕嗎？
研究表明，貧窮會使人壽命降低。
懷孕、生育、養娃也讓人變老。
來源：微網誌
新時代背景下，房子是一定要買嗎？這個問題值得思考。