作 者丨李莎 周潇枭
編 輯丨李博 張星
中共中央政治局4月30日召開會議。會議強調，要持續防範化解重點領域風險。
關注消化存量房産、優化增量住房
繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地産企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。要結合房地産市場供求關系的新變化、人民群衆對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施，抓緊建構房地産發展新模式，促進房地産高品質發展。
房地産仍是防風險的重點領域。去年年底中央經濟工作會議明确，要積極穩妥化解房地産風險，本次中央政治局會議繼續将防範化解風險作為房地産工作的關鍵任務來抓。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，防範化解風險仍是房地産工作的首要任務，房地産工作要圍繞守住不發生系統性風險展開。
去年以來，“一攬子”房地産支援政策持續推出，熱點城市陸續優化、退出住房限購，各地着力降低購房門檻和首付比例，多地房貸利率降至曆史低點，金融支援房地産力度加大。但從今年一季度資料表現來看，房地産市場繼續調整，商品房銷售和價格都未止跌。
圖/ 5年期LPR利率已多次下調 圖源：21财料
據國家統計局資料，一季度建立商品房銷售面積和銷售額同比分别下降19.4%和27.6%，房地産開發投資同比下降9.5%，房屋新開工面積、施工面積和竣工面積等名額也沒有出現明顯改善，3月70個大中城市房價指數仍以降為主，房地産市場下行壓力仍存。
圖源：國家統計局
在之前會議和檔案的基礎上，本次中央政治局會議對房地産工作做出新部署，強調要“統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施”。
業内專家：如何消化二手房庫存是當務之急
圖源：新華社
東方金誠首席宏觀分析師王青向21世紀經濟報道記者表示，伴随樓市持續低迷，目前商品房待售面積再度接近2016年的曆史高位，這是本次中央政治局會議提出要消化存量房産的重要背景。
李宇嘉指出，着眼當下，如何消化二手房庫存是當務之急。從房地産銷售情況看，二手房挂牌量、交易量均高于新房，而且二手房去化周期更長，熱點城市普遍在3年以上。而從價格來看，二手房價格下跌幅度大于新房，已對新房定價體系帶來一定沖擊，進而影響到開發商的拿地和開工決策。
李宇嘉認為，目前剛需和改善性住房需求都有很大潛力，如何将二手房去庫存與新房銷售對接，成為穩定房地産市場和行業體量的關鍵。
中泰證券研究所政策團隊首席分析師楊暢表示，針對存量房産的消化，前期部分地方已有很多有益探索，接下來在全國層面作進一步拓展，有利于對房地産市場形成積極支撐。
支援住房“以舊換新”是促進存量房産消化、連接配接二手房和新房市場的重要一環。據中指研究院統計，去年以來，支援商品住房“以舊換新”的城市已超40個。各地通過收購、幫賣和補貼等方式推進住房“以舊換新”，支援舉措各有不同，但整體仍處于探索和起步階段，如果後續相關配套政策繼續完善，将有望在一二手房市場關聯上發揮更大作用。
全國已有超40城房子可“以舊換新”
據21資料新聞實驗室截至4月26日統計，全國已有超40城房子可“以舊換新”。怎麼換？三大運作模式詳見下圖↓
圖源：21資料新聞實驗室
中信證券首席經濟學家明明将這次會議對房地産的新部署概括為“消存優增”，在他看來，這一政策思路從存量和增量角度雙管齊下，貫徹了房地産市場供求關系的新變化，未來或可期待部分投融資平台參與“消存”工作。
在消化存量房産的具體措施方面，東方金誠首席宏觀分析師王青認為或包括兩個政策思路：
一是将部分存量商品房轉化為保障房，這或在較短時間内形成保障房有效供給，解決民生問題；
二是全面放松限購，引導居民房貸利率進一步下調，激活樓市，這是消化存量房産的主管道，也是目前扭轉樓市預期的關鍵一招。
李宇嘉建議，将配售型保障房籌集與二手房去庫存結合起來，由中央政府發行特别債券、組建基金等方式，再貸款給央企和地方國企，收購市場上的存量二手房源，再以較低的價格配售給剛需、保障房申購者，實作資金閉環。通過這樣的方式加速二手房流通，穩定二手房價格，減少恐慌性挂牌，二手房市場預期逐漸穩定之後，新房市場也将有所改善，進而逐漸穩定房企開工和土地市場。
在優化增量住房方面，王青認為，下一步優化增量住房要采取“市場+保障”的雙軌模式，逐漸增加保障房比例，這是“建構房地産發展新模式”的核心。與此同時，建立住房品質要适應市場需求，展現綠色、低碳、智能、安全的發展方向。
野村中國首席經濟學家陸挺對21世紀經濟報道記者表示，房地産行業的下行對GDP、财政收入等影響較大。目前房地産市場明顯超調，房地産銷售狀況不佳，這會對上下遊企業和銀行壞賬等造成影響。
陸挺進一步表示，要推動中國經濟平穩恢複，關鍵要抓住房地産這個闆塊。目前房地産行業已經明顯超調，建議出台更積極的房地産政策，重點要加強保交房的工作，保住以市場為主的房地産供應體系。通過保交房來推動此前交易的完成，促進市場出清。
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本期編輯 江佩佩 實習生 蘇錦宜
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