就在前幾天位于沙河高教園的一個商品住宅新項目在相關網站做了報規。這塊地從報規資訊去分析，我的看法——昌平樓市可能要亂起來了~
我們先從這個地塊本身說起，昌平區百善鎮中心區西部地塊土地一級開發項目CP01-0901-0004、0006、0013、0014地塊R2二類居住用地、A33基礎教育用地，這個地塊今年2月23日完成了土拍。
兩個月之後，地塊走到了報規這一步。
我先來說說這張圖能告訴我們什麼。
1、住宅部分我掃了一眼，大機率都是4層，不排除看錯，但大面是4層洋房沒問題。
2、地上建面約14.8萬平米，已知項目有約7000平米的各類配建。是以住宅部分建面大緻推斷為約14.1萬平米。
3、總戶數1392戶，可以了解為1392套房。
4、用總住宅建面除以總套數，算出來的資料，套均建面約101平米。
是以，問題來了。有沒有可能，這個地塊的産品有約100平米南北通透南向三面寬三居？我的看法，這個可能性很高。
如果猜測成立，昌平等于來了一個4層洋房的100平米南北通透三面寬三居新盤。這玩意要是真的，周邊哥幾個新盤項目，誰都得哆嗦…
首先，這個地塊得位置在中央财經大學(沙河新校區)東側，您說位置一般吧~人家到地鐵高教園站約1.4公裡，這距離騎個自行車過得去吧？
其次，相較于昌平地鐵沿線一票樓盤而言，這哥們兒容積率當下最低。
較低容積率帶來的就是地鐵昌平線沿線新盤當下階段獨一份的4層洋房，而且能大緻猜測項目的普遍得房率應該都不低，比如我認為三居得房率應該可以超過80%！
可預見到的得房率優勢，即為産品優勢。說白了，這哥們兒的戶型産品有較高機率優于周邊新盤。
最後，也說說疑問。
這個地塊目前最大的疑問在我看來不是戶型産品，因為這個我上邊給大家分析了，大緻能猜測出來。不好猜測的是——這個項目到底要賣多少錢。
比該地塊位置更好，但是容積率更高的梧桐星宸項目，目前也有約100平米南北通透三居房源在售，我們可以看到的，項目網簽均價不到5.1萬元/平米。那麼距離地鐵稍遠、大機率産品更好的新地塊，到底要賣多少錢呢？總不能真按5.6萬元/平米的參考均價售賣吧…
這宗高教園商品住宅新地塊，講道理~距離讓昌平徹底瘋狂~隻差一個報價。
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