萬科時隔516天漲停，地産股掀起漲停潮，房地産闆塊走出困境了嗎？

郭施亮

2024-04-30 07:55釋出于廣東财經評論員，财經專欄作家

  萬科股價罕見漲停，繼上一次股價漲停，已經有516天時間了。在這一次萬科漲停之前，股價已從今年3月初的10元跌至最低的6.45元，萬科A股一個多月時間跌幅高達近40%。萬科H股一度跌至不足4港元，之前跌得更猛的H股，如今卻成為反彈的先鋒。

  在萬科漲停的影響下，房地産闆塊以及地産産業鍊掀起了漲停潮，很多調整已久的地産股票，也紛紛出現大幅反彈的走勢。

  在房地産闆塊大幅上漲的背後，或受到三方面因素的影響。

  第一個因素，成都樓市全面取消限購，不再稽核戶籍、不再稽核社保、不再限制購買套數等，成都這一次全面取消限購政策具有不一般的影響意義。在此之前，包括長沙、南京等城市先後放松限購。截至目前，隻有杭州、天津以及北上廣深等城市維持限購政策。

  大城市拉開取消限購的序幕，對短期樓市需求的提振構成一定的積極影響。與此同時，目前房貸利率比較低，對剛需與改善型投資者來說，現在投資房産的成本效益高于前兩年了。

  第二個因素，之前市場一直對房地産行業抱有悲觀的态度，但部分外資機構開始改變看法。其中，瑞銀對中國房地産行業表示了樂觀态度，也是改變了此前市場一緻看空的态度。

  當市場形成了看跌預期的時候，房地産市場的需求很難得到實質性的提振。但是，當這種看跌預期開始發生轉變，并且開始出現看多樂觀的聲音時，或對短期房地産市場走勢構成或多或少的利多影響。

  第三個因素，A股與H股的房地産股票處于超跌狀态，跌多了會産生出上漲的需求。同理，漲多了也會産生出下跌的風險。對部分質地較佳的房企來說，這一輪下跌力度比較猛，甚至存在被市場錯殺的可能性。一旦資金面發生改善、政策環境得到持續回暖，那麼市場也會存在技術修複或估值修複的需求。

  歸根到底，這一輪房地産闆塊的快速反彈行情，得益于前期跌幅太大，行業估值已經處于曆史最低位的水準。在市場投資情緒極度悲觀的時候，往往容易産生出情緒反轉的機會。

  萬物皆周期，房地産市場也不例外。在美林投資時鐘裡，将每一個經濟周期劃分為四個階段，分别是複蘇、過熱、滞漲以及衰退。走了十多年牛市的房地産行業，已經走完了複蘇與過熱期，市場存在調整的壓力。

  談及房地産的經濟周期，不得不提到庫茲涅茨周期，也是我們常說的房地産或建築周期。一般來說，庫茲涅茨周期為15至25年，屬于長周期的屬性。

  在2021年之前，房地産市場已經走過了15年以上的周期行情，2021年之後，房地産市場面臨調整壓力，市場正處于去庫存、價格理性回歸的階段，新一輪複蘇周期何時啟動，仍然要看市場需求的實質性回升。

  萬科罕見出現漲停走勢，短期上漲更傾向于技術修複或估值修複行情。但是，股價的上漲高度，仍然取決于公司的業績表現。如果行業景氣度一直低迷、上市公司的業績表現依然悲觀，那麼也很難促使公司股價出現實質性的反轉走勢，市場更可能把這一次的上漲行情定義為超跌反彈。

   反彈與反轉，主要差別在前者隻是對極端價格表現的修複，修複之後還會沿着原來的趨勢運作，後者是價格趨勢發生了轉折點，從下跌趨勢轉變為上漲趨勢，也是公司基本面與市場情緒面的反轉表現。

  成都取消限購，其他城市陸續跟進，對房地産市場起到了短期積極的影響。但是，房地産市場的需求可否得到實質性的回升，仍然存在一定的未知數，不排除未來還會有更多的配套措施出台，推動房地産市場的加快回暖。

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