如果說，今年五一的廣州樓市是群雄混戰的話，那麼，隻有一個盤能超脫其中，它便是：
琶洲南TOD。
項目2022年4月入市，距今正好兩年，在短短的24個月大賣300多億，其中已網簽的超過1200套，要知道，這可是套均價超2000萬的豪宅。
300億是什麼概念呢，2023全年，整個廣州有四個區的住宅網簽，都沒有到300億，它們分别是：天河、越秀、花都和增城。（資料來源：中指院）
是的，你沒看錯，這裡包括天河。
項目實景圖
2023年，項目網簽金額更是逼近160億，拿下全國1000萬+豪宅銷冠，在它身後，是成都麓湖、招商蘇河玺、上海合生缦雲等一衆全國神盤。（資料來源：中指院）
可以說，正是有了琶洲南TOD的存在，廣州豪宅在全國才有了話語權。
到了今年，項目更進一步，推出二期全新産品，這次它要的不僅是銷冠，而是模式的進一步創新。
琶洲南TOD，想留下一個更美妙的城市範本。
全新POD模式
容積率比二沙島還低！
那麼，項目要怎麼做呢？
回答這個問題之前，我們要了解二期的特别之處，正常來說，作為CBD裡的項目，密度高是很正常的一件事，畢竟寸土寸金。
知道僑鑫彙悅台的容積率是多少嗎？7.09！知道珠江新城中區雙子星，嘉裕公館和中海花城灣容積率多少嗎？5.96和9.63！（資料來源：貝殼）
那琶洲南TOD二期呢？僅為2.52，如果隻算蓋闆地塊的話，更是隻有2.0。
項目示意圖
2.0是啥水準？相當于别墅區！
大家熟知的二沙島，以别墅和低密小高層為主，其中新世界花園别墅，容積率2.7，甚至高過琶洲南二期。
我們在控規中也發現，二期有大片的綠地和開放式商業，這在一個CBD項目中，是難以想象的。
但也正因如此，琶洲南TOD有了疊代的資本，即從過去的CBD+TOD模式，更新為CBD+TOD+POD的全新模式！
很多朋友對POD沒概念，簡單來說，是基于公園城市的規劃理念，強調以水系、濕地、山丘、園林等生态設施，來導向城市空間開發，即建築與環境共融。
這裡的經典案例，為紐約高線公園，一條空中花帶，串起了城市建築群。
視覺中國已授權
而在日本，如今最火的購物中心不在東京銀座，也不在大阪心齋橋，而是位于南町田市的Grandberry Park。
其是“公園商業”的創新樣闆，在約22公頃的區域中，鶴間公園與車站，博物館，龐大商業體以及公共設施互通，形成一座融合自然與活力的無縫城市。
這不僅重塑了購物體驗，令人身心愉悅，更是一種可持續發展的新模式。
來源：南町田Grandberry Park官網
顯然，琶洲南TOD也是奔着這個目标去的。
項目本身就是TOD，又地處琶洲CBD，更重要的是，家門口為濱河公園，内部又有中軸綠廊，約8000平的園林，再加上綠地、商業小獨棟、購物中心等，都為雕琢POD提供了天然條件。
目前開發商正在對方案進行調試，未來會怎麼營運，會不會引入藝術館和博物館，讓我們拭目以待吧。
琶洲南生态資源傲人
稀缺小高層，實用率破100%
POD的開發模式，注定建築的海拔要克制，其實琶洲南TOD二期，除了一棟約250米的寫字樓外，其餘都不算高，尤其是8棟住宅，竟然：
全部為小高層！
其中最高24層，最低則不過13層，也就是50米不到。
項目示意圖
這就形成了巧妙反差，CBD裡最不缺的就是摩天大樓，珠江新城一路向南，是約530米的東塔，約360米的廣商中心，約250米的琶洲南寫字樓。
但到了住宅這裡，竟是100米不到，甚至50米不到的小高層。這樣的産品，采光好，體感舒适，具有良好的“親地性”，很多朋友甯願舍棄便利，也要到郊區買小洋樓，就是這個原因。
但小高層在CBD，是很難批建的。放眼整個珠江新城，如此低密住區隻有兩個，一個是珠江别墅，這個有錢也買不到。
另一個則是容積率2.64的凱旋新世界，二手價在20-30萬/平之間，且無論樓市如何波動，都堅如磐石。（資料來源：貝殼）
凱旋新世界的江對岸，便是琶洲
更有趣的是，凱旋新世界與琶洲南TOD，正好是一江兩岸，世界就是這麼玄妙。
好了，我們接着來看戶型，受益于設計新規，二期的得房率接近100%。請相信，越秀地産在産品研究方面，絕對走在全國前列。
但豪宅與剛需盤不同，能多拓展面積自然好，但如果造成比例不協調，或者空間功能混亂，甚至影響尺度感，反而得不償失。
所幸琶洲南TOD二期，魚和熊掌可以兼得：豪宅感沒有絲毫減少，而更多的贈送，實作了居住體驗的錦上添花。
這一點，我們從建面約196㎡和建面約211㎡，都能感受到。
項目示意圖
關鍵詞一：奢闊尺度
大家知道，現在的廣州，正常改善戶型通常對大開間存在執念。畢竟，面積有限，隻有盡可能陽光滿屋，才能顯大顯闊。
但其實，對于豪宅來說，進深才是第一位。很簡單，客廳能裝幾座沙發，餐廳能放幾米的餐桌，這些都直接與進深挂鈎。
當然，最好的設計，是兼有進深與開間，這樣的尺度，琶洲南TOD二期實作了。
譬如約196㎡大平層，客餐廳進深超13米，無需騰挪輾轉，容納一場超20人的小型聚會不成問題。
創意效果圖丨模組化：狂暴嘤嘤怪
雙陽台設計，又能同時滿足多種使用場景，女主人的清晨瑜伽，長輩的午後茗茶，都能有一方天地。
至于約211㎡機關，無論是約24米的南向面寬，還是約33平的主卧面積，都足夠令人豔羨。
但最重要的是，很多人進門第一眼，就會愛上這方大客廳。
創意效果圖丨模組化：呂布
甚至不用問，開間幾米，進深多少，就已經有買家願意為之買單了
關鍵詞二：超強改造力
再看一個很重要的名額：改造力。
高淨值人群往往願意付出時間，将房子改造成自己喜歡的樣子，比如林俊傑的家裡，客廳更像百貨商場，就為了擺手辦。
是以，真正的豪宅，在傳遞時，必須提供更多的想象空間。這裡就要求産品設計，必須要擁有兩種能力。
第一個能力，是留白。
譬如約196㎡的入戶花園，開發商提供了一個近乎留白的空間：入戶花園留白，花池擡高，比地面高出45厘米。
創意效果圖丨模組化：狂暴嘤嘤怪
要如何使用，沒有真正意義上的标準答案。
你可以打造成潮鞋收藏區，每天從上百雙珍藏中選一雙出門，也可以種上恣意生長的綠植，讓它成為專屬私家花園。
創意效果圖丨模組化：狂暴嘤嘤怪
第二個能力，則是不設限。
建築設計中，承重牆是必要的，隔牆也是必要的，但有經驗的開發商，會巧妙設定承重牆的位置，業主可對空間進行改造。
比如約211㎡戶型，在100個人眼裡，或許有100種改造方案。
項目創意圖
關鍵詞三：南北對流
當然，對于豪宅買家來說，每個家庭成員的舒适度，都是一視同仁的。
而如果你曾親身入住，就能讀懂約196㎡戶型的美妙。
在這裡，把所有的門窗打開，你會發現實作南北對流的，遠不止客餐廳，套内任何一個房間，都能實作清風湧動。
項目示意圖
這樣的戶型不僅無懼炎炎夏日，潮濕挂壁的回南天，也很難對其造成影響。
好了，相信很多朋友會問，雖然戶型引領風潮，但在樓市周期中，能不能站穩？尤其是196㎡的“小面積”機關。
讓我們用資料說話，同樣是CBD豪宅，同樣最大面積超過300平的凱旋新世界，也有建面約195平的戶型。
其戶型圖是這樣的：
圖檔來源：貝殼
跟琶洲南TOD的二期新品沒法比，但你知道在樓市如此波動的當下，其房價走勢如何嗎？
來看統計資料，是不是很驚喜？穩穩20萬+，幾乎沒受任何影響。
或許，這就是豪宅的魅力。
二手價格統計丨資料來源：貝殼
萬商雲集！請叫我“國際琶”
當然，琶洲南TOD價值的企穩，根源還是廣州這座城市，這個時代的賦能。
即将到來的五一，第135屆廣交會将開啟第三期，琶洲又将站在全球舞台上，而今年的廣交會，格外暢旺，勢必拿出一份亮眼的成績單：
比如剛結束的二期展會，無論展出規模，展出數量還是參展企業，都創下曆史新高。其中參展的制造業單項冠軍、專精特新等優質企業，更達到1400多家。
采購商紛紛表态：“中國有最棒的供應鍊，廣交會從沒讓人失望”。
截止到27日，共有214個國家和地區的超19萬名境外采購商到會，比上屆增長22.1%（以上資料來源廣交會官網）。
廣交會實景圖
相信很多朋友在地鐵上，在珠江邊，在購物中心裡，都能碰上不同國籍，不同口音的國際友人，而這種萬商雲集的繁忙景象，正是琶洲國際化的最好注腳。
說到底，政府規劃的CBD隻是基礎，隻有全球的貨物、人流、資金流都為我而來時，才是真正的CBD。
有這樣的王牌在手，再加上電商總部經濟區的加持，琶洲這幾年發展可謂一日千裡。
去年，琶洲企業總數達3.6萬家，營業收入4479億元，其中新一代資訊技術營收655億，大增26.1%，琶洲也順利入選福布斯CBD中國10強。
琶洲實景圖
而根據全市重點工程安排，今年琶洲的步子更猛：
其中騰訊廣州總部大樓要竣工投産，廣商中心、大參林創新總部等将開工建設；三七互娛總部大樓、樹根互聯全國總部、丸美總部、方所文化集團總部等，也都将持續建設。
一片熱火朝天！
到2035年，琶洲将依托總部企業，打造世界一流的數字經濟示範區，成為珠金琶的超級發動機。一張圖，看懂琶洲的江湖地位。
圖源：海珠區政府
盡管琶洲已經勢不可擋，但房産君還想說，琶洲的西面為廣州塔世界級商圈，南面為海珠濕地，而北面則是珠江新城和金融城。
這樣的朋友圈，将讓琶洲在未來10年甚至20年，都是城市的C位。
琶洲+珠江新城，廣州最美天際線
現在你能了解，為什麼琶洲在去年，能拍出樓面價7.5萬/平的廣州地王，又為什麼琶洲南TOD，可以全國封王。其價值，還遠不到天花闆。
最後，房産君總結一下，這個項目盡管隻入市兩年，但已肩負模式創新，為城市賦能的職責和使命，并深入探索更時尚的國際化人居模式。
其開創的TOD+CBD+POD模式，之前廣州沒有，未來也很難再有。
示意效果圖
在接下來的五一，琶洲南TOD恰逢兩周年以及越秀地産舉辦高端豪宅購房節，項目将對外回饋客戶，比如限時享悅秀會千萬積分。
此外，五一期間，項目每天都将面向業主，舉辦“卓越會”圈層活動，包括畢加索基金會IP授權的小小畢加索主題活動、申報非遺的馬面裙中式美學品鑒等。