杭州的住宅上新注定源源不斷，除了大規模的拆遷，還有“商改住”這一大招。
去年，蕭山市北、臨平城區、下沙等闆塊均發生過商業地塊變更土地性質為“住宅”的情況。對于商業本就飽和的闆塊，居民還有“無所謂”的底氣，但對于住宅較為密集，亟需商業“逆天改命”的闆塊，“商改住”無疑是巨大利空。
而2024年，“商改住”的程序并沒有中止，從多個闆塊釋出的控規調整來看，又有一批商地變成住宅，其中還不乏一些仍處在拓荒期的闆塊。
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前幾日，雙橋單元XH020203-03地塊調整了規劃，在用地面積不變的前提下，最大容積率從3.0降至2.5，用地性質從商業商務地塊，調整為住宅占比70%的商住地塊。
原本約18萬方的商業面積，直接降到了4.5萬方，縮水了75%。
從去年開始，“商改住”已不是什麼大新聞，為何市場要關注這宗地塊？原因在于，它屬于雲谷。
作為杭州少數幾個仍在“白紙”狀态的整拆整建的闆塊，雲谷一直被寄予厚望，除了雲谷學校、西湖大學等頂尖學府外，阿裡雲、菜鳥總部以及大批“智力濃度”極高的企業都落位于此，在規劃裡，雲谷是在未來科技城和濱江區外又一個産業叢集高地。
但産業還未完全落位，重磅的商業規劃還沒有眉目，就連住宅也剛剛出讓了熙海棠這一個“獨苗”，就繼續“住宅先行”，不免讓人倍感壓力——究竟是商地不好賣，還是商業做不動，産業新區的“餅”沒畫完就着急起高樓。
02
如果說雲谷地塊考慮了“職住平衡”的因素，那麼還有部分不缺住宅的闆塊也開始“商改住”。
比如城東新城，疊映裡前腳成為城東新城“最後一宗”宅邸，“安琪兒”地塊群後腳跟上。
在原本規劃的7宗地塊中，僅有一宗是宅地——上周釋出案名的濱江·翡翠嘉運府，兩宗公園綠地、兩宗幼稚園用地，另外還有體育用地和鄰裡中心。
但最新一期控規中，鄰裡中心兼幼稚園用地已變為一宗占地2.25萬方的宅地。原本緊挨着運河的宅地和幼稚園地塊，“調換”了一下位置。
也就相當于原來分散的兩宗幼稚園用地，合并為了一宗，宅地變成了兩宗，但面積僅增加了0.6萬方，按照套均面積120-140㎡計算，就相當于多了40-50套住宅。
雖然疊映裡車位都被爆搶的戰績，說明了城東并不缺乏購買力，但僅多了40-50套住宅，卻失去了鄰裡中心，或對城東新城西翼的居民來說是個損失。
同樣是偏改善地段，之江文化中心北側的一宗3.5萬方商地也變更為住宅。容積率從原先的1.8提升到2.2，建築高度從80米降到60米，在占地面積不變的情況下，該宅地體量為7.7萬方，按照套均120㎡計算，則是約640套房子。
地塊位置靠近之江四館一中心，學區劃分上也離求是國小之江校區較近。如果限價同樣是37500元/㎡，地段明顯優于建發在“4.16”土拍中競得的之江姊妹地，熱度或能與雲啟之江媲美。
無論如何，一個闆塊裡的商地寓意着更多的城市配套和更具備競争力的闆塊籌碼，即便兩個偏改善的闆塊确實存在新房荒，還是有更多人把它當成利空。
03
城東和之江都不算商業“荒地”，前者或大或小的綜合體，體量合計也有約百萬方，之江有兩個銀泰城，之江未來社群也有約20萬方的商業規劃，總體而言也算“夠用”。
但有些闆塊的“商改住”卻打破了住戶們的預期。在最新一期的《運河新城新型功能培育區城市設計及詳細規劃（草案）》裡，4号線平安橋TOD南側一塊商地變成了宅地。
如果草案通過，那麼運河新城北翼将全部被宅地占據，唯一可以指望的隻能是商住地塊中的商業部分，根據規劃，這部分商業或是萬方左右的社群型綜合體，或是800㎡大平層，和可逛可玩的綜合體還有很大差距。
還有石橋闆塊，施工進度拖地帶水的永豐印象城，地塊性質已從純商地變成了商住混合用地。南側的杭汽輪綜合體也變成了純宅地。
石橋闆塊規劃草案
平安橋和石橋這對“難兄難弟”一時半刻看不到綜合體，日常逛商場還要去城北萬象城和新天地。
04
規劃調整是一件順應城市發展的事，本身意義是中性的，站在居民角度是利空，但若用長遠的城市視角來看，未必是一件錯事。
據聯商網統計，截至去年末杭州的綜合體存量約1600萬方，今年又要入市20座商業綜合體，帶來約170萬方的新增體量，屆時杭州的綜合體存量将來到1770萬方，人均商業面積約1.36㎡，超過“人均1㎡”的國際标準，進入飽和狀态。
那為什麼總有人覺得綜合體不夠多？原因在于空間分布不均，超6成綜合體分布在湖濱、錢江新城、奧體、黃龍等中心闆塊，新天地、城東、金沙湖、未來科技城等次中心占比約3成，而剩下的以中型或社群型BOX的形态分布在其他闆塊裡。
錢江世紀城天際線（祝立銘/攝）
像市北、運河新城、南卧等大量宅地供應的闆塊，甚至一個像樣的綜合體都沒出現。
是以，商改住的根本原因是，無法調和飽和綜合體與空間分布不均的沖突。
而且，在經濟下行期，商業地塊對于開發商而言是前期投入量極大，後期營收未知的“風險資産”，在宅地瘋狂溢價的時候，商地卻無一例外地底價成交甚至流拍。
甚至，連商業占比較高的涉宅地塊都不願意拿。比如此前流拍的高沙路TOD和好運街TOD，還是後續調整了商業比例才得以成功出讓。
勾莊（祝立銘/攝）
不過，既然有“商改住”，那也可能有“住改商”，當闆塊内人口達到一定數量，能支撐起綜合體營運的基礎，未嘗不會有新的機會。
責任編輯/吉 利
統籌/王 帝 監制/步珊珊