杭州的住宅上新注定源源不断，除了大规模的拆迁，还有“商改住”这一大招。
去年，萧山市北、临平城区、下沙等板块均发生过商业地块变更土地性质为“住宅”的情况。对于商业本就饱和的板块，居民还有“无所谓”的底气，但对于住宅较为密集，亟需商业“逆天改命”的板块，“商改住”无疑是巨大利空。
而2024年，“商改住”的进程并没有中止，从多个板块发布的控规调整来看，又有一批商地变成住宅，其中还不乏一些仍处在拓荒期的板块。
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前几日，双桥单元XH020203-03地块调整了规划，在用地面积不变的前提下，最大容积率从3.0降至2.5，用地性质从商业商务地块，调整为住宅占比70%的商住地块。
原本约18万方的商业面积，直接降到了4.5万方，缩水了75%。
从去年开始，“商改住”已不是什么大新闻，为何市场要关注这宗地块？原因在于，它属于云谷。
作为杭州少数几个仍在“白纸”状态的整拆整建的板块，云谷一直被寄予厚望，除了云谷学校、西湖大学等顶尖学府外，阿里云、菜鸟总部以及大批“智力浓度”极高的企业都落位于此，在规划里，云谷是在未来科技城和滨江区外又一个产业集群高地。
但产业还未完全落位，重磅的商业规划还没有眉目，就连住宅也刚刚出让了熙海棠这一个“独苗”，就继续“住宅先行”，不免让人倍感压力——究竟是商地不好卖，还是商业做不动，产业新区的“饼”没画完就着急起高楼。
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如果说云谷地块考虑了“职住平衡”的因素，那么还有部分不缺住宅的板块也开始“商改住”。
比如城东新城，叠映里前脚成为城东新城“最后一宗”宅邸，“安琪儿”地块群后脚跟上。
在原本规划的7宗地块中，仅有一宗是宅地——上周发布案名的滨江·翡翠嘉运府，两宗公园绿地、两宗幼儿园用地，另外还有体育用地和邻里中心。
但最新一期控规中，邻里中心兼幼儿园用地已变为一宗占地2.25万方的宅地。原本紧挨着运河的宅地和幼儿园地块，“调换”了一下位置。
也就相当于原来分散的两宗幼儿园用地，合并为了一宗，宅地变成了两宗，但面积仅增加了0.6万方，按照套均面积120-140㎡计算，就相当于多了40-50套住宅。
虽然叠映里车位都被爆抢的战绩，说明了城东并不缺乏购买力，但仅多了40-50套住宅，却失去了邻里中心，或对城东新城西翼的居民来说是个损失。
同样是偏改善地段，之江文化中心北侧的一宗3.5万方商地也变更为住宅。容积率从原先的1.8提升到2.2，建筑高度从80米降到60米，在占地面积不变的情况下，该宅地体量为7.7万方，按照套均120㎡计算，则是约640套房子。
地块位置靠近之江四馆一中心，学区划分上也离求是小学之江校区较近。如果限价同样是37500元/㎡，地段明显优于建发在“4.16”土拍中竞得的之江姊妹地，热度或能与云启之江媲美。
无论如何，一个板块里的商地寓意着更多的城市配套和更具备竞争力的板块筹码，即便两个偏改善的板块确实存在新房荒，还是有更多人把它当成利空。
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城东和之江都不算商业“荒地”，前者或大或小的综合体，体量合计也有约百万方，之江有两个银泰城，之江未来社区也有约20万方的商业规划，总体而言也算“够用”。
但有些板块的“商改住”却打破了住户们的预期。在最新一期的《运河新城新型功能培育区城市设计及详细规划（草案）》里，4号线平安桥TOD南侧一块商地变成了宅地。
如果草案通过，那么运河新城北翼将全部被宅地占据，唯一可以指望的只能是商住地块中的商业部分，根据规划，这部分商业或是万方左右的社区型综合体，或是800㎡大平层，和可逛可玩的综合体还有很大差距。
还有石桥板块，施工进度拖地带水的永丰印象城，地块性质已从纯商地变成了商住混合用地。南侧的杭汽轮综合体也变成了纯宅地。
石桥板块规划草案
平安桥和石桥这对“难兄难弟”一时半刻看不到综合体，日常逛商场还要去城北万象城和新天地。
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规划调整是一件顺应城市发展的事，本身意义是中性的，站在居民角度是利空，但若用长远的城市视角来看，未必是一件错事。
据联商网统计，截至去年末杭州的综合体存量约1600万方，今年又要入市20座商业综合体，带来约170万方的新增体量，届时杭州的综合体存量将来到1770万方，人均商业面积约1.36㎡，超过“人均1㎡”的国际标准，进入饱和状态。
那为什么总有人觉得综合体不够多？原因在于空间分布不均，超6成综合体分布在湖滨、钱江新城、奥体、黄龙等中心板块，新天地、城东、金沙湖、未来科技城等次中心占比约3成，而剩下的以中型或社区型BOX的形态分布在其他板块里。
钱江世纪城天际线（祝立铭/摄）
像市北、运河新城、南卧等大量宅地供应的板块，甚至一个像样的综合体都没出现。
所以，商改住的根本原因是，无法调和饱和综合体与空间分布不均的矛盾。
而且，在经济下行期，商业地块对于开发商而言是前期投入量极大，后期营收未知的“风险资产”，在宅地疯狂溢价的时候，商地却无一例外地底价成交甚至流拍。
甚至，连商业占比较高的涉宅地块都不愿意拿。比如此前流拍的高沙路TOD和好运街TOD，还是后续调整了商业比例才得以成功出让。
勾庄（祝立铭/摄）
不过，既然有“商改住”，那也可能有“住改商”，当板块内人口达到一定数量，能支撑起综合体运营的基础，未尝不会有新的机会。
责任编辑/吉 利
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