市中心一遲遲未開的鴿子盤，如今竟然想賣8萬/㎡+？
近日，有傳言稱位于文教闆塊的錦繡公館似乎有了開盤動靜，不過似乎是準備踩着主城區要突破限價的時間點，以更高價格售賣。
湊巧的是，朋友圈有錦繡公館從業人員釋出了一則調查問卷，其中正有關于住宅的意向總價和單價的問題！似乎确實在隐隐傳達着漲價賣的意圖......
錦繡公館調查問卷截圖
難道，他們有“内幕”，提前知道主城會放開限價？那就算放開限價，真的能實作賣8萬+嗎？
為了解傳言是否為真，小鳳凰聯系到了錦繡公館的一名銷售小李，對于錦繡公館開盤時間，他說：“現在還沒有開盤消息，一直等限價放開呢。”
而當問及銷售價格時，小李則稱是公司想要賣到8萬多，但是目前還隻是想法，後續情況暫不清楚，并表示有消息會第一時間通知購房者。
雖然小李言辭模糊，但我們依舊可以得到一個資訊就是：
目前來看，錦繡公館上層确實在靜待限價放開，并且打算把價格提高到8萬+。
那麼這個新房價格真的現實嗎？普通高層賣8萬+是什麼概念？
自從杭州限價以來，最高均價是南星橋的仁恒濱江園6.98萬元/㎡，最後一期7.08萬元/㎡。放眼近10年，老十門核心區的鳳起潮鳴也才達到7.98萬元/㎡，要是錦繡公館真的賣到8萬+，就打破了鳳起潮鳴的最高價記錄。
而從闆塊限價和漲幅來看也是很“虛”的。衆所周知，文教闆塊目前的新房限價是5.86萬元/㎡，單單與8萬元/㎡相比，相差了2.14萬元/㎡，上浮了36.5%，相較于市場限價漲幅來看是非常不現實的。
像申花高層從4.8萬漲到5.5萬，上漲約15%。按此漲幅換算，就算正常提高限價也應該是到約6.7萬元/㎡左右。
錦繡公館實拍
如果是錨定周邊次新二手房價格的話，錦繡公館的價值倒是與8萬+相符。
因為周邊近年來傳遞的僅有中海·黃龍雲起和書香印翠，目前其二手房價格大約都在7-11萬元/㎡。
熟悉文教的中介小A說：“黃龍雲起月初成交了一套170方的，房東挂牌1750萬，最後1700萬帶車位賣掉的。之前一套139方的洋房，帶車位，以1135萬成交。而且139㎡的洋房和高層價格都差不多的。”
按此計算，170㎡成交單價約10萬元/㎡，而139㎡單價約8.2萬元/㎡，與挂牌價的差距不大。
書香印翠的二手房價就會稍低一些，目前成交單價大多為7萬+/㎡。
中海·黃龍雲起
但周邊二手房價格再怎麼高，錦繡公館也隻是新房，無法按照二手房定價，隻能為以後的錦繡公館業主提供個二手市場價格線。
是以，小鳳凰認為，就目前來看，錦繡公館想賣8萬+基本就是癡人說夢。
一方面，正常限價上漲應是有規律可循，而并非“瘋漲”；
另一方面，很難等到主城區放開限價，尤其目前市場仍以維穩為主，不會讓新房以如此懸殊的價格上漲。
不過小A表示：“錦繡公館漲價賣也很好賣，因為市中心地段好，周邊有很多老房東要置換的，而且還是一手現房。”
确實，盡管錦繡公館想漲價賣有點脫離現實，但不得不承認它确實是很多人的“白月光”，也有不少購房者期待着它的開盤，因為亮點真的太多了。
首先就是無法複刻的市中心稀缺地段帶來的各類優質配套。錦繡公館西側約百米就是文一街國小師苑校區，周邊1公裡範圍内還有行知國小、翠苑中學、育新進階中學、杭州十三中教育集團、浙工商教工路校區、杭電文一校區等學校，學知氛圍濃厚。
雖然新房不明确學區，但是錦繡公館若能實作文一+十三中學區組合，對其而言就是一手王炸好牌。
錦繡公館位置
同時，項目直線距離地鐵10号線翠柏路站僅約400米，一站直達大悅城，七站直達城北萬象城，并且它直線距離西湖風景區也僅約3公裡，整體生活配套醇熟。
最重要的是，錦繡公館自身出衆的品質。
項目由5幢高層、3幢酒店式較高價的電梯大廈、1幢自持房源和商業街組成。其大面積仿石材金色鋁闆加上大面積玻璃幕牆組成的立面，在周邊一衆較為老舊小區中非常突出，極具辨識度。
錦繡公館外立面
目前園區内的喬木、草皮等都已種植完畢，兒童遊樂設施也布置到位，整體顔值較高，呈現一個純現房的狀态。
也就是說，未來開盤可以即買即入住，投資客甚至可以即買即賣！省下很多時間和金錢成本，對于市場而言也是莫大的吸引力。
不過，它打造的是建面約139-179㎡的全四房戶型，裝标包括大金空調、百朗新風、德國威能地暖、杜拉維特馬桶等等，都是屬于豪宅配置，比較适合改善家庭。
若正常開盤了，倒是确實值得一沖。
錦繡公館想要漲價賣的想法也能了解，捂盤多年的高品質純現房+市中心的黃金地段，給它足夠的自信。那麼究竟怎樣才能實作新房的漲價呢？
最快的方法自然是闆塊取消限價，就像今年1月的大江之星和理想臻品合院紛紛突破限價領證，尤其是理想臻品合院取出了均價12萬+/㎡，最高約15.88萬元/㎡的售賣價，簡直震撼。詳情可見→獨家生圖！最高備案單價15萬+元/㎡的房子長啥樣？
理想臻品合院實景
另一個方法是整個闆塊的漲價or為了闆塊漲價做預熱。
就像2023年6月，位于文晖的“鴿王”馥源庭領證，就突破了當時文晖限價——5.17萬元/㎡，以5.4萬元/㎡的精裝限價首開。它漲價有一方面原因就是為了引出後續文晖地塊限價調整。
馥源庭實拍
放眼全杭州，近幾年限價上漲的闆塊也不在少數。比如濱江浦沿以及運河新城就從3.8萬漲到了如今的4萬；錢二緊鄰紅普南路站的四七堡地塊，限價5.2萬，比周邊地塊高了1000元/㎡......
又或者，是官方為了去闆塊庫存，進而提高新房價格，緊緊抓住消費者“買漲不買跌”的心态，進而掩護存量去化。
但就以上方法來看，貌似都不太适用于錦繡公館，或許最多會像馥源庭一般，小有漲幅......那麼你覺得錦繡公館最終會以什麼價格售賣？
責任編輯/吉利
統籌/王 帝 監制/步珊珊