黃金、房産和股票，20年後誰更值錢？

  黃金最近很火，再次掀起了全民炒金的熱潮。不經意間，這一輪黃金牛市已經走了近9年時間，在人氣低迷的時候，黃金價格靜悄悄地上漲，在人氣高漲的時候，黃金價格卻處于加速上漲階段，是否意味着這一輪黃金牛市的價格拐點将至？還是由市場說了算。

  但是，從投資成本效益分析，雖然黃金是長期抵禦通脹的投資好品種，但中短期價格波動，依然受到多方面因素的影響，現在追高黃金，投資成本效益已經大打折扣了。

  從長期來看，投資黃金套不住人，但投資黃金需要考慮時間成本，同時也需要考慮黃金本身不生息的因素。

  從曆史走勢分析，在過去50多年的時間裡，黃金走過了三輪牛市行情。

  其中，1971年至1980年走過一輪牛市，随後出現了20年的調整周期。2001年至2011年走過第二輪牛市，随後出現了4年多的調整周期。從2015年底開始，黃金又走出了第三輪牛市，目前走了近9年的上漲周期。

  黃金價格本身還是具有很強的周期屬性，牛市上漲階段，有10年左右的價格運作規律，低迷的市場下跌階段，周期性規律不明顯，一旦步入低迷的市場，投資者起碼需要承受4年以上的調整周期。結合黃金不生息的特征，意味着投資者在高位追漲，無法通過利息收入或股息收入回收資金，更談不上回本，隻能夠耐心等待下一輪上漲周期的到來，這個時間成本估計多數投資者熬不住。

  20年後，黃金大機率會跑赢同期真實通脹率，但是否屬于最佳的投資品種，則存在一定的未知數。

  房産，在全球的發達城市裡，核心區域的房産長期保持穩健增值的趨勢。在歐美地區，在過去數十年的時間裡，核心區域的房産價格基本上處于穩步上漲的趨勢，而且租房回報率不低，給長期投資者帶來比較可觀的投資收益率。但是，在此期間，還需要考慮到房産稅、地稅、維護成本等因素，即使如此，投資核心區域房産依然具有較強的保值效果。

  在國内，房地産市場存在一定的分化。談及房地産行業，我們不得不提到一個經濟周期，即庫茲涅茨周期。

  作為一個長周期的名額，庫茲涅茨周期更反映出房地産以及建築行業的興衰狀況。一般來說，庫茲涅茨周期的時間為15至25年。一旦繁榮發展期結束之後，房地産行業将會面臨調整衰退周期，而且周期長度不短，高位買入的投資者需要熬過一輪經濟周期，才可以分享房地産市場的發展成果。

  過去20年，房地産市場成為最具增值效果的投資管道。未來20年，随着房地産的金融屬性被逐漸削弱，未來房地産市場将會不斷強化居住屬性，一旦金融屬性被拿走，意味着房地産市場的增值效果也會大打折扣。

  從購房者的角度考慮，一方面會考慮房産的增值能力，另一方面會考慮租房回報率。如果租房回報率較高，即使中短期房價面臨下行壓力，也不影響購房者的投資熱情。一旦房地産市場面臨房産價格下行以及租房回報率下降的雙重壓力，那麼投資買房的意願也會大打折扣，市場購房需求也會顯著減少。

  現在房地産市場正處于調整周期，房地産市場難免會存在分化的迹象。過去，漲得很高的房産，一旦失去了實際需求的支援，那麼可能會面臨價值回歸的壓力。不過，對一二線城市的核心區域房産來說，隻要市場需求沒有發生改變，當地城市依然保持人口淨流入的趨勢，那麼将會成為支撐房價的重要因素。

  未來20年，國内房地産市場可能會延續“強者恒強”的運作趨勢，即有龐大需求支撐的核心區域房産，價格有可能會保持堅挺，但未來增值效果或比不上過去20年的黃金發展期。對需求不足、庫存太大的城市，虛高的房價可能會出現漫長調整的過程。以20年為投資周期，投資這類房産的成本效益并不高。

  股票，可以劃分為優質股票、普通股票以及績差股票。在這裡，我們主要讨論優質股票。

  并不是業績好的公司都是優質股票。一般來說，優質股票需要經曆兩輪及以上的經濟周期或産業周期，公司具有較強的抗風險能力。從周期屬性來看，優質股票通常屬于弱周期屬性，本身具有一定的抗周期能力。

  在符合上述條件的基礎上，還需要觀察該公司是否屬于行業龍頭，是否具有一定的護城河，同行企業是否無法在短時間内複制乃至超越它的商業模式。同時，優質股票長期呈現出營收與扣非淨利潤齊升的趨勢，自由現金流比較充裕，足夠應對各種各樣的考驗。

  除此以外，優質股票還會注重股東回報，注重股票市值管理，為長期持股的投資者帶來穩健的投資回報預期。可以符合上述條件的上市公司，也許是寥寥無幾了，但正因為這樣，才能夠更好展現出優質股票的投資價值。

  如果上市公司足夠優秀，那麼投資者在合理估值或者是較低估值的時候參與投資，長期來看有一定機率實作資産的穩健增值。從20年的投資時間分析，投資優質股票，僅依靠股息分紅，有可能已經收回了本金，加上價差收益，長期投資的回報效果也是非常好的。

  萬物皆周期，即使是最優秀的上市公司，也離不開周期的考驗，在股價處于低迷期的時候，投資者是否可以保持對公司抱有足夠的投資信仰，這确實是不容易。對投資者來說，可以在盈利的基礎上持有一家公司超過3年時間，已經超越80%的投資者。可以長期持有20年，估計可以做到的投資者也是寥寥無幾。

  從穩健的角度考慮，逢低投資黃金可以抵禦長期通脹壓力，在價格低迷、估值便宜的時候投資優質股票，長期持有有望擷取超額的投資收益率。不過，20年的投資周期太漫長，期間會存在很多的變數，比投資增值更重要的，還是提升風險管理的意識，無論何時，也需要保留一部分的現金，來應對各種突發情況。