萬科，将翻過三座大山

今年，是萬科近年來最好的一次業績會。

說好，并非指業績資料，而是這次業績會非常有看點，管理層說了很多大實話。

毫無疑問，這是一次重要的業績會，是經曆輿論風波沖擊後的萬科，對全社會的一次溝通和交底。

濤哥看完了這場長達2小時的溝通，最大的感觸是：

萬科的基本面沒有變，有這樣一支坦誠并且務實的管理團隊，萬科一定能穩住。

1

坦 誠

在剛剛經曆輿論風波後，萬科依然敢面向全社會直播業績會，這一點很值得敬佩和稱贊。

畢竟，多數上市公司業績會都隻面向少數投資和媒體，像萬科這樣的透明度，在行業内首屈一指。

而且，相比往年業績會輕輕松松聊業績增長。

今年，大家顯然是帶着對萬科穩健性的關心和不解來看，于是問答環節上來就有券商提出了靈魂三問：

萬科評級下調，會不會對融資産生影響？傳言萬科與金融機構鬧沖突，現在萬科融資還是否順暢？據說12家銀行在為萬科籌措貸款還債，是不是真的？

濤哥聽到提問這麼直接都震驚了，這是能當衆問的嗎？這是能向全網直播的嗎？這是我不花錢就能聽的嗎？

不過，面對質疑萬科并沒有閃爍回避，總裁祝九勝坦誠具體的回答這個問題，也讓人們更加了解萬科的真實作狀：

首先，萬科的基本面沒有變化，評級下調影響有限。

萬科長期保持合作的銀行有26家，這些銀行很支援萬科，也跟萬科一起共同控制風險。

其次，面對融資模式變化，萬科得到了銀行的了解。

萬科之前總對總信用融資，現在政策變化要轉向項目制抵押融資，一夜之間轉過來是有難度的，合作銀行給了萬科1-3年的轉換期，幫助萬科過渡。

第三，銀行和險資都很支援萬科，融資穩定可持續。

去年新增銀行融資897億，以國壽、平安、新華為代表的各大保險公司也給了萬科耐心和支援，讓萬科轉型的底氣更足。

接着，有投行代表繼續提問萬科的融資情況，對今年到期境内外債的鋪排及現金流安全。

祝九勝表示，萬科在手貨币資金998億，今年到期有息負債624億，覆寫倍數1.6倍，由于相當比例的資金在監管賬戶，客觀來說也是有一定壓力。

但萬科也有新融資管道和新的融資方式，是以有壓力能過關，這一關萬科一定能闖得過去。

目前萬科面臨三大挑戰，祝九勝稱為是“三重山”，分别是：

開發業務規模下降帶來收支不平衡的挑戰；融資模式從總對總轉向項目制融資的挑戰；以及部分經營性業務收益率還在爬坡階段。

通過同行的實踐，萬科認識到開發業務的規模下滑可以靠經營性業務的價值去平衡。

而面對融資模式變化，一方面銀行給了1-3年寬限期，另一方面有房地産融資協調機制即項目白名單補充，能夠讓萬科拿到更多開發貸。

此外萬科還有豐富資源去獲得經營性物業貸，給公司提供新的資金來源。

是以，面對三大挑戰，萬科已經想清楚了怎麼行動，而且還有大股東深圳國資的支援。

祝九勝最後用兩句話總結：“兩岸援聲啼不住，輕舟将過三重山。”

左岸是客戶與金融機構的支援，右岸是大股東和政府的支援，加上萬科人自己的努力，一定會翻過三座大山。

說實話，祝九勝講到這個程度，應該說已經充分講清萬科之前遇到了什麼難題，以及萬科當下和未來将會如何應對，态度非常誠懇，邏輯也很有說服力。

很多投資者在聽完業績會管理層的表态後，結合年報情況看，普遍認為市場大可不必再過度擔心萬科的安全。

2

行 動

作為行業内最早提出“活下去”口号的公司，萬科對于風險一直保持着警惕，但郁亮也在業績會上反思：

我們的危機意識還需要更加強，我們改變的決心和力度還要更大，安全墊還需要更厚。

是以，郁亮提出了一項重磅舉措：

未來兩年削減1000億付息債務，堅決降杠杆，在更安全基礎上再考慮發展。

今年，萬科打破了31年堅持分紅的慣例，郁亮也對此坦言，不分紅的決策很艱難，也是為降杠杆、保極限情況下安全創造條件。

郁亮相信，萬科在輕裝上陣之後，能夠更好的更長久的為股東創造價值。

同時，郁亮也提到萬科做的好的一些方面，比如銷售規模維持行業頭部，完成28.9萬套房子高品質傳遞，新項目投資兌現度很高，代建、大宗交易、REITS等也有了顯著的成績……

萬科的業務能力是值得肯定的，在股東、金融機構和各界支援下，郁亮表達了充分的信心：

萬科能夠做的更好，有能力成為穿越周期的标杆，并在新發展階段繼續成為一家優秀公司。

值得一提的是，萬科年報中提出2024年的四項重點工作，其中提到節衣縮食，壓降管理費用，而以郁亮為代表的管理層做出了表率。

萬科在年報中公告稱：自報告披露之日起，萬科董事會主席郁亮、總裁祝九勝、監事會主席解凍自願領取月薪稅前1萬元。

濤哥的員工看到這個新聞都震驚了，沒想到有一天自己的月薪竟然比萬科董事長郁亮都高，而這件事也确實引起了巨大的反響。

在濤哥看來，郁亮作為地産職業經理人的代表，高峰時也曾領取過千萬年薪，但随着行業變化，郁亮多次主動降薪以身作則承擔責任，這次更是一降到底。

郁亮及萬科管理層率先降薪的做法，展現出了一種擔責的态度，讓人們看到萬科管理層與公司共進退的職業化精神，郁亮這種有擔當的态度是值得肯定的。

3

底 氣

最後，我們再來看看萬科2023年的成績單，實際上有了前面鋪墊，再看萬科的資料，其實整體還是不錯的。

首先，萬科全年銷售3761億，保持行業第二，經營性現金流連續15年為正，收入保持4657億高位，依然有超120億的權益淨利潤。

銷售、收入與利潤如果跟萬科過往比，确實有下降，但如果放在行業語境中看，萬科是跑赢大市、跑赢同行的。

2023年，萬科在全國35個城市排名前三，其中16個城市排名第一，銷售回款率達101%，多個項目進入全國榜單前列，這說明萬科開發業務實力是領先的。

其次，經營服務業務是萬科的一大亮點，全口徑收入558億，同比增長8.9%。

萬物雲收入334.2億，同比增長10.2%，淨利潤20.4億，同比增長28.3%，是地産行業最強最大的物業企業。

萬科租賃住宅進管理房間數23.33萬間，是全國集中式較高價的電梯大廈規模第一。

萬科物流倉儲進入47個城市，營運管理162個項目，NOI達到21.9億。

萬科商業整體營收91.1億，累計開發面積1158萬方，管理項目超過200個，綜合實力位居行業第一梯隊。

此外，郁亮在業績會上提到，今年萬科可能會成為業内唯一在商業、物流、長租較高價的電梯大廈三個領域實作REITs的公司，實作“投融管退”的大資管閉環。

第三，萬科債務結構持續改善，獲得股東和金融機構的大力支援。

去年，萬科新獲融資897億，新增經營性物業貸款108.9億，上報白名單項目42個，新增融資169.5億，融資管道保持暢通。

同時，扣除預收賬款的資産負債率降至65.5%，連續5年下降，債務結構持續改善，境内新獲融資綜合成本3.61%，創曆史新低。

在濤哥看來，萬科各個能力次元上其實表現都很優秀，住宅、物業、商業、長租較高價的電梯大廈、物流倉儲都是全國前列，業務能力是很強大的。

正如祝九勝所說，萬科前期的風波，更多是業務和融資模式轉型過程中的陣痛，目前已經有妥善的解決思路。

是以，當市場回歸理性，尤其是在這次業績會的充分溝通後，金融機構和投資者對萬科有了更多的了解和信心，萬科穩住并不是問題。

就像郁亮在業績會上所總結的：

隻要萬科始終為老百姓提供好房子、好服務，萬科就會有發展，萬科就會有未來。

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