寫字樓大量空置成歐美“定時炸彈”，美媒：像貫穿全球經濟的黑暗裂縫

來源：環球時報

【環球時報駐英國特約記者 紀雙城 環球時報記者 陳子帥 環球時報特約記者 陳欣 甄翔】“金融風暴沖擊美國商業地産”，25日，英國《金融時報》以此為題刊發長篇文章。報道稱，随着建築貸款在信貸緊縮之際到期，等待已久的清算即将到來。美國《華盛頓郵報》稱，随着十年低息貸款的結束，商業地産成為投資者眼中下一場危機的焦點。彭博社則稱，“疫情後，空蕩蕩的寫字樓正在變成債務定時炸彈。”從倫敦到紐約，擁有耀眼寫字樓的業主們紛紛逃避他們的債務。不斷下行的寫字樓市場真的會引爆商業地産這顆雷嗎？如果發生，它的危害有多大？

創紀錄的空置率

在美國舊金山，随着一棟又一棟辦公大樓陷入違約，房地産市場的下行趨勢愈演愈烈。這個美國科技中心的房價在過去10年達到了創紀錄的高點，是以還有很大的下行空間。在紐約，雖然街道上擠滿了遊客和居民，但隻有約一半的上班族回到了辦公桌前。彭博社稱，紐約今年寫字樓空置率預計将達到創紀錄的22.7%。

在英國倫敦，金絲雀碼頭目前陷入困境。這個被大多數人視為專為銀行家打造的街區，如今客戶不斷流失。英國《泰晤士報》26日報道稱，彙豐銀行決定将其總部從金絲雀碼頭遷至原英國電信集團總部。地産分析機構CoStar的資料顯示，英國寫字樓的空置率在近3年上漲了65%，目前有超1000萬平方米的空置空間等待出租或銷售。空置的寫字樓有1/3位于倫敦，此外在英國主要商業城市曼徹斯特、伯明翰以及格拉斯哥都分别有占地約46萬平方米的閑置辦公空間。如此之高的寫字樓閑置面積創下了英國自2014年以來的最差商業表現。報道稱，英國的辦公室出租市場行情雖然黯淡，但市場仍然有需求。CoStar的資料分析事務進階主管斯坦菲爾德認為，目前市場上需要的是規模更小、更環保節能的辦公場所。

彭博社稱，商業地産的衰敗在全球不斷蔓延，就像貫穿全球經濟的一道黑暗裂縫。即使股市反彈，房地産市場的問題也将持續數年。

恢複時間或需15年

《金融時報》稱，有房産經紀商估算，目前紐約寫字樓的總市值已較巅峰時期下跌760億美元。除極少數建立高端寫字樓仍能以高價出租外，其他寫字樓均面臨出租難的問題。當業主打算出手時，才發現早先高價購入的寫字樓現在跌價嚴重。例如，近期黑石集團和RXR抛售他們旗下位于紐約美洲大道1330号的寫字樓物業後到手3.2億美元，比2006年的買入價還低了1/3。一名房地産專業人士說，以美元的絕對價值計算，目前紐約商業地産價格已跌至近20年最低，有的物業抛售價格甚至比空地都低。

資料分析公司“Green Street”的資料顯示，自2022年3月美聯儲開始加息，美國商業地産，尤其是寫字樓的交易量和價格急劇下跌。其中，機構級寫字樓的價值下降了27%，較高價的電梯大廈樓價格下跌了21%，購物中心價格下跌了18%。

美國保德信房地産投資管理公司預計，在觸底之前，歐洲寫字樓價格預計将下跌逾25%，亞太地區寫字樓價格将下跌近13%。該機構的分析師認為，商業地産價值的“大重置”可能會極其緩慢。2008年金融危機後，美國寫字樓價格花了6年時間才複蘇。凱投宏觀預測，到2025年底，美國寫字樓的價格将比峰值下跌35%，并需要15年或更長時間才能恢複。随着辦公空間需求減弱，2040年前，美國寫字樓不太可能恢複到疫情前的峰值水準。

首都經濟貿易大學京津冀房地産研究院院長趙秀池26日對《環球時報》記者表示，歐美城市寫字樓和商業地産的複蘇前景取決于其央行未來是否還要加息以及宏觀經濟、通貨膨脹情況。短期來看，加息、通貨膨脹等因素都增加了寫字樓和商業地産的成本，不利于寫字樓和商業地産的複蘇。

戴德梁行北區研究部主管魏東對《環球時報》記者表示，寫字樓市場目前是美國商業地産中最具挑戰的一個闆塊，由于企業辦公模式變化導緻需求收縮以及再融資難度的加大都會給寫字樓闆塊的複蘇帶來更大的不确定性，短期内難以看到市場複蘇迹象。

金融風暴？

《金融時報》稱，新冠疫情後，美國房貸利率不斷攀升，原先以浮動利率貸款購入寫字樓的物業持有者嚴重承壓。遠端辦公潮興起讓出租物業變得更困難。在此情況下，不少物業持有者以再融資方式尋求自救，還有的物業持有者則徹底“躺平”，不再還貸，放任房子被法拍。

彭博社稱，根據美國抵押貸款銀行家協會的資料，今明兩年，美國有大約1.4萬億美元的商業房地産貸款到期。當最後還貸期限到來時，面對巨額賬單的業主可能更願意違約，而不是再次借款來支付賬單。由于成本過高，黑石集團、太平洋投資等資産管理公司已經選擇停止支付一些建築的款項。

魏東分析稱，對商業地産而言，再融資是其目前面臨的最大難題，到期貸款必須以更高的利率融資，這意味着即使空置率上升或居高不下，其持有者也要支付更高的款項。小型和地區性銀行是美國商業房地産市場的最大信貸來源，持有該行業約80%的未償債務，而目前這些小型銀行處于金融業動蕩的中心，由于銀行試圖降低金融風險，是以會大幅提高貸款标準，使企業或家庭難以獲得貸款。如果商業抵押貸款價值長期下降導緻存款從銀行流出，迫使銀行不僅限制向開發商貸款，還限制向所有客戶貸款。在極端情況下，這可能會威脅到銀行自身進而産生系統性風險。