來源： 銥星雲商（IRG-ROAD）
作者：曹婕
正所謂河水不回頭，而河長在。
商業地産的趨勢每年都會發生變化，昨天的熱風口或許很快成今天的冷話題，今天的小火苗亦會在不經意之間現燎原之勢。但自始至終，商業的魅力都在于萬變不離其宗的對服務于人、讓生活更美好的探索。
因而，站在年初對趨勢進行一些展望，更能在複雜交錯的城市脈絡中找到更為清晰的前行之路。本期，我們将從不同次元對2022年商業地産趨勢進行淺析，以期能抛磚引玉，讓讀者看到一個更立體的2022。
01
輕資産增量提升
商業營運要求提高
回顧去年末至今年初的趨勢，大環境所緻的"去地産化"已十分明顯。尤其是對于不少轉型中的房企而言，當下是加速輕資産轉型的良好契機。
在過去的2021年，萬達、新城、星盛、恒太等企業輕資産項目的迅速擴張受到了較高的市場關注，而在今年，通過輕重分離、集中資源加速輕資産項目布局、入市的企業或許會更多，尤其是在今年全年新開的購物中心中，輕資産的增量占比明顯提升。
°圖源：搜狐
從目前商業地産輕資産化的方式來看，一般包括和金融機構進行合作以及财務投資、純管理輸出、租賃及售後回租以及以基金或者REITs退出的形式實作輕資産化。無論哪種形式，都意味着輕資産項目增量的提升，将促使商業地産對專業營運的要求更高，更專業的營運商或将成為更多企業提升項目租金回報與影響力的選擇。
02
元宇宙逐漸具象
催生更多虛拟現實融合玩法
2021年被很多人稱為元宇宙元年，這一在尼爾斯蒂芬森1992年科幻小說《雪崩》首次被提及的概念，為空間場景探索打開了新的次元。業内人士認為，元宇宙更多是利用科技手段進行連結與創造的、與現實世界映射與互動的虛拟世界，具備新型社會體系的數字生活空間。
事實上，這一概念和當下不少實體空間正在探索的虛拟和現實結合的場景不謀而合，是以元宇宙場景、元宇宙+商業業态等探索逐漸興起，在他們背後，資本的持續湧入一定程度上也推動了這一概念在商業空間的持續落地。
°圖源：RNDR渲染網絡
從趨勢來看，零售行業尤其是以服裝、美妝零售為代表，将會有更多基于元宇宙概念進行的試穿、試妝等場景，通過3D虛拟形象幫助消費者比對适合自己的産品；體驗型業态則将湧現出更多融合元宇宙的藝術策展、演藝活動及相關遊戲娛樂業态，如當下流行的購物中心數字藏品藝術展、虛拟現實遊戲等，他們能夠打破實體空間限制，給消費者帶來多元度的沉浸體驗。
除了以上發生頻次越來越高的現象，未來基于元宇宙探索的玩法會越來越多，你永遠不知道哪個項目會憑借什麼樣的新玩法成為爆款，這也或許就是商業的可期待之處。
03
冰雪假期市場受關注
冰雪産業賽道持續升溫
北京冬奧會讓冰雪運動熱度持續攀升。一方面，商業市場戶外冰雪運動零售品牌加速拓展，和野奢露營品牌的擴張相輔相成，成為引領大衆生活方式變化的全新品類；另一方面，冰雪運動體驗業态正迅速發展，其賽道也将越來越細分，室内與室外，冰業态和雪業态，亦或者冰雪運動+類的複合業态，都将是未來一段時間内資本入局的領域。
°圖源：廣州融創雪世界
政策的扶持和體育賽事的協同效應讓冰雪運動市場規模不斷攀升。艾媒咨詢調研資料顯示，中國冰雪運動行業規模整體保持穩定增長态勢。2021年中國冰雪運動行業市場規模為594.9億元，預計2022年将達713.9億元。
值得一提的是，冰雪運動的參與者以有較高付費能力的年輕人為主。由此也可以大緻看出，冰雪假期市場并不會随着冬奧會的結束而降溫，甚至将會成為微度假的重點賽道。提前布局冰雪文旅的企業如萬科、萬達、融創、複星旅文等或許将收獲亮眼的成績單。
04
中式餐飲或迎上市潮
餐飲布局持續洗牌
在冬奧會的熱搜話題中，幾乎有半數和中式餐飲、小吃有關。事實上，這也正是如今餐飲行業趨勢的寫照之一。
此前，中式快餐連鎖品牌鄉村基已經送出了港股IPO招股書；老鄉雞與券商簽訂上市輔導協定，正在沖刺深交所主機闆IPO；西貝餐飲創始人賈國龍曾放言，西貝确定了要融資，要進入資本市場。而在近期，楊國福麻辣燙即将在港交所遞交招股書，或成“麻辣燙第一股”的消息也傳的沸沸揚揚……
°圖源：見水印
中式餐飲上市潮爆發的同時，也意味着餐飲品類将變得更加"熱鬧"，而具備數字化、标準化、單店模型清晰等“萬店基因”的品類，将在購物中心加速拓店，而購物中心餐飲主力店也将持續洗牌，資本加持下，中式餐飲+零售的模式或将成為熱門。
05
潮玩藝術主題空間成熱門
效益将接受市場檢驗
在過去兩年時間，從盲盒的大行其道到手辦、潮玩、藝術品類的融合進階，除了湧現出了一些潮玩零售品牌、二次元三坑文化品類，也讓商業市場對于此類主題空間有了極高關注度。一方面，它可以營造更圈層化的場景，另一方面，同類品牌形成聚集效應能夠更大程度激活流量。
比如去年開業的定位全國首個潮流藝術公園的重慶渝北吾悅廣場，比如在誠品生活深圳退出之後将該區域調整為潮玩藝術聚集區"潮流實驗場"的深圳萬象天地，亦或者還未開業便透露了濃厚潮玩藝術氣質的深圳中洲灣C Future City……
°圖源：重慶渝北吾悅廣場
究其背後原因不難發現，Z世代逐漸成為線下商業空間的消費主力，作為物質富足的一代，他們對于潮玩、藝術等精神愉悅有較高的消費欲望，對IP和品牌也有更獨到的認知。另一方面，随着潮玩市場的發展，盲盒、手辦等和藝術品之間的界限逐漸模糊，潮玩藝術主題空間或者主題購物中心更容易通過場景化打造吸引年輕購買力。
不過，随着此類空間在購物中心的布局越來越多，吸引消費者沉浸式逛街的同時，能否真正達到預期轉化，還需要時間的驗證。
06
商産進一步融合
商業空間功能屬性疊加
疫情反複的背景讓商業空間更多思考其功能屬性，除了是大衆休閑的第三消費空間之外，商業空間在未來或許将更多扮演起人們追求健康、多元社交乃至商務的角色功能，這也是當購物中心品牌業态陷入同質化困局之後新的思考方向。
°圖源：深業上城
是以，商産融合的趨勢會在購物中心展現的越來越突出。尤其是在購物中心空間利用、場景越來越多樣化的今天，在商業空間承辦各類賽事、演藝、公益活動等都更為容易，是以，引進多元化産業及空間将是購物中心提升标簽化屬性的新趨勢。
此外，随着人們對于健康的關注度不斷提升，醫療美容産業、寵物産業等或許也将迎來新一輪和購物中心的融合。
07
購物中心付費會員制逐漸成熟
定制化權益探索深化
付費會員制對商業市場而言并不是一個新事物，但對于多數購物中心而言，推行付費會員制還處在并不十分成熟的階段。
經曆了過去一年時間倉儲會員商店的風靡，人們對于付費會員有了全新的認知，尤其是對于會員權益所帶來差異化體驗有了更為具體的感受，這對于購物中心推行付費會員制無疑是較為有利的背景。
°圖源：深圳福田COCO Park
事實上，目前市面上已經有不少商場推出了付費會員制，尤其是對于定位中高端的商場，通過商場的會員營運為高端會員提供定制化服務，此舉能夠激活私域流量進行持續複購，同時也能夠通過圈層化的營銷"出圈"。
08
線上商城頭部效應漸顯
線上線下帶貨長期共存
從2019年末疫情席卷而至已經兩年多時間。在疫情突如其來之時，國内實體商業被按下暫停鍵，不少購物中心借助線上商城、線上社群及線上直播進行帶貨。
°圖源：凱德星商城
随着消費環境的逐漸恢複，線下商業空間銷售回溫，不少線下商業空間減緩甚至按停了其對于線上商城的營運。而一些企業則選擇堅持将數字化零售和線下相結合的營運模式。
從目前來看，購物中心線上商場正逐漸形成頭部效應，持續營運且能夠和線下形成有效關聯的線上商城在持續營運中積累了足量的粉絲，銷售業績也逐漸亮眼。值得一提的是，對于購物中心線上商城而言，除了價格優勢外，提供差異化産品将是提升消費粘性的重要手段。是以，通過線上商場釋出限定産品、商場限量周邊等也将幫助銷售，并和線下形成良好的互補。
09
人性化空間日漸"内卷"
人性化同樣也是商業空間的老生常談，畢竟服務體驗是實體商業相比線上管道最為明顯的優勢之一。購物中心人性化一方面表現在硬體配置上，另一方面則展現在軟性服務上。之是以人性化空間成為2022新趨勢之一，也在于目前衆多商業空間都在緻力于通過場景打動消費者情感，而細節無疑是戳心的關鍵。
°印力中心戶外勞動者愛心驿站/銥星雲商攝
比如在寵物友好概念成為多數購物中心的标配之時，購物中心除了為寵物提供便利逛街裝備，還可以加強寵物安全、衛生等方面的管理，充分考慮各類人群的感受；比如在國家提倡三孩的背景下，對購物中心母嬰室進行更充分的規劃；再比如考慮到家庭客群，對于商場走失兒童的協助尋找；亦或者考慮到商業空間周邊同時也有外賣小哥、環衛勞工等，建立相應人員休息空間等……
這些人性化的小細節正在越來越多商場發生，充滿希望的2022年無疑也将會是商場更為溫情的一年。
10
品牌門店迎來場景精耕時代
鐵打的首店經濟，流水的首店。在不斷"内卷"的資源配置下，品牌同質化對于購物中心而言是不可避免的問題，是以引進首店也不再像以往一樣容易。
不過，從近期一些爆款門店來看，使其自帶流量的或許并不是首家這樣的噱頭，而是品牌基于商場量身打造的場景化門店。這就意味着，一店一面對于品牌來說或許已經不是自身标榜的特色，而正成為進駐購物中心的先決條件。
是以，在未來，首家差異化門店的概念将會比單純的首店更有看點，而人們的關注點和打卡欲望，也将時刻被場景所牽動。是以，對于品牌方來說，如何在擴張過程中形成具有辨識度的強IP，同時對場景進行精耕細作，将成為新的命題。
時間地點：5月18-19日/廣州保利世貿博覽館