每當過年的時候，都是返鄉置業的高峰時期。
但今年的新春檔是個例外。雖說各大樓盤春節依然堅挺“不打烊”，但今年的形勢出現反轉，整體市場交易都不活躍。
加上疫情的影響，消費市場也比較理性，購房者觀望情緒較高，出現返鄉置業遇冷，大賣期待落空的情況。
（資料源來源于：克而瑞）
昆明主城區也是顯而易見的再創新低，整個主城成交僅有0.07萬方。
縱使市場比天氣還冷，難道真正對房子有硬需求的人們，真要就此放棄了嗎？
當然不是的！
首先，我們一起來看看：
2022年的昆明市場，已經咋樣了？
截至2021年底，昆明的市場商品住宅顯性存量達977.62萬㎡，按照近1年的月均去化率進行計算，去化周期也需要19個月。
（資料來源于：昆明銳理）
這個數字已經表明了市場供過于求的态勢。
在此之上，主城各區的供貨量在降低，供應節奏也有所放緩，多家房企輪番展開的打折促銷，開發商過去“高負債、高杠杆、高周轉”的房地産開發經營模式已經無法持續了。這同時也給到了買家一定的議價空間。
從市場大環境來看，現在的昆明樓市依舊是一個買方市場。
即使現在新房市場仍然面臨着較嚴峻的市場下行，但整體看來，今年的表現會比去年稍微好些，畢竟現在政策和氣溫一樣，正在回暖。
2021年大大小小的調控政策頻繁釋出，對于購房者下決策的影響不小。但影響最大也最值得注意的，一是“LPR下調”，二是“學校民轉公”。
（圖源财聯社）
一系列政策的頒布對于購房者來說，其實是一個有利的信号，購房成本相對此前有了相應的降低。
LPR下調之後，昆明已經有多家銀行接連下調貸款利率，平均放款周期均縮短20天以上，平均房貸利率和放款周期已恢複至2021年年中的水準。
雖然昆明去年已經公布了一些“民轉公”學校的名單，但對于購房市場的真正影響還是需要等到錘定的那一天。
要想這些政策擁有顯而易見的效果，看來還需要數月的發酵周期。
去年全國樓市調控政策高達651次，重新整理曆史紀錄。近日住建部也明确表示，2022年的調控力度不會低于去年：堅持穩中求進工作總基調，促進房地産市場平穩健康發展。
總的來看，2022年也将會是樓市調控與滿足合理的住房消費需求并存的一年。
還有幾個點是值得我們特别注意的——
1
“過渡”思維已經不适用于當下
房地産作為大宗交易類型商品，支出成本從來不低，在昆明，薪資收入與房價極不比對的前提下，很多人都想先買一套小戶型或是較高價的電梯大廈進行過渡，抱有 “先上車再置換”的思維，想着是先安家，等過個幾年，想要由小換大、孩子到學齡了，想要個附近學校好的……
首先從稅費到房價成本，本身就不是一筆小數目，精力的投入、裝修的投入更不用說，一套房前前後後都要折騰很久，還有首套房、二套房的貸款利率各種麻煩的事情，是以，在置業上更要深思熟慮。隻要在能力範圍内，買房盡量往大了買。
其次，家庭生命周期的變化也是考慮範圍，比如，兩年内結婚，三年内需要父母同住帶娃，甚至2胎等等，基于此選擇2房3房還是4房，才是置業需要考慮的硬性條件。總之，過去流行的“過渡性”思維已經不再适用。
2
要買未來有人能“接盤”的房子
除此之外，還需要思考一個問題：“我今天買了這套房，5年後，10年後要出手，會有人要嗎？”銷售法則不變的定律：隻有被城市群體需要的産品才有被賣掉的可能。
即使未來不賣，有價格的産品才具備價值！
從産品屬性來看，市場上現有的無論是較高價的電梯大廈、住宅，隻要符合自己家庭生命成長規劃，以及溢價強等原理，它就是屬于未來的好房。但具體選擇較高價的電梯大廈還是住宅，買在哪兒，就根據各自的能力，量力而行吧。
從土地的稀缺性來前瞻市場的走向，未來一手房供應市場占比必将低于二手房市場供應占比，形成内循環遊戲規則是遲早的事。
當未來市場飽和，城市住房需求基本滿足，首次純剛需将不複存在，市場上的有力競争者将是戶型、配套等都完善的改善型，如果你買的房子脫離這個賽道，那麼就會變得不值錢。
3
配套設施齊全的重要性
成熟的區域，好的地段不用說，買哪裡多不會差太多，而正在發展或是稍偏的區域就需要注意了，一定要有基礎配套！有地鐵和建立地鐵配套規劃是比較理想的，附近得有城市主幹道，畢竟交通不友善的地方，出行不便浪費時間，住久了内心容易窩火。
商業和教育以及醫療的基礎設施也是需要的，最好就是出行10-20分鐘範圍可以滿足我們衣食住行的基本生活需求。
如果一個區域本身就光秃秃的，未來規劃也沒有，除了産品好，就還是慎重考慮吧，這樣的房子不太有溢價的可能，生活上也不友善，就像上一個問題說的，未來是否會有人接盤，自住也是一樣的，畢竟對于自己的未來，何嘗不是一種投資。
基于目前的市場環境，新的一年，我們給仍然建議買房，首先要認準經濟實力強，且口碑好的房企；其次是不要盲目加杠杆，前進的同時給自己開辟好退路。
相信大家都會擔心交不了房、買房後開發商突然降價、開發商破産跑路的問題，畢竟沒有誰的錢是大風刮來的。
最後一個建議，真正的住房投資行為，應該按下暫停鍵。
根據去年頻繁的政策調控以及近期住建部等的表态，今年的市場收緊程度不會亞于去年，杠杆差的空間将越來越小，投資門檻也非常高，無論是走的全款還是貸款，都會形成長期占用資金流動性的局面，資金周轉周期變慢，這并不是一個良好的投資環境。
根據經濟學家李迅雷的理論，房産年漲幅低于7%的時候，是不值得投資的，這種時候，投資炒房是虧本的生意。過去的2021年，昆明市場出現動蕩，今年的漲幅能否達到7個點，也未為可知，抱有調控松綁，房價大幅反彈思想的人，可能需要醒醒了。
寫在最後，
買房是一件很重要的事，隻要考慮好了，挑中自己喜歡的，就是圓滿的。
希望大家在2022年都能買到心儀的好房！