每当过年的时候，都是返乡置业的高峰时期。
但今年的新春档是个例外。虽说各大楼盘春节依然坚挺“不打烊”，但今年的形势出现反转，整体市场交易都不活跃。
加上疫情的影响，消费市场也比较理性，购房者观望情绪较高，出现返乡置业遇冷，大卖期待落空的情况。
（数据源来源于：克而瑞）
昆明主城区也是显而易见的再创新低，整个主城成交仅有0.07万方。
纵使市场比天气还冷，难道真正对房子有硬需求的人们，真要就此放弃了吗？
当然不是的！
首先，我们一起来看看：
2022年的昆明市场，已经咋样了？
截至2021年底，昆明的市场商品住宅显性存量达977.62万㎡，按照近1年的月均去化率进行计算，去化周期也需要19个月。
（数据来源于：昆明锐理）
这个数字已经表明了市场供过于求的态势。
在此之上，主城各区的供货量在降低，供应节奏也有所放缓，多家房企轮番展开的打折促销，开发商过去“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式已经无法持续了。这同时也给到了买家一定的议价空间。
从市场大环境来看，现在的昆明楼市依旧是一个买方市场。
即使现在新房市场仍然面临着较严峻的市场下行，但整体看来，今年的表现会比去年稍微好些，毕竟现在政策和气温一样，正在回暖。
2021年大大小小的调控政策频繁发布，对于购房者下决策的影响不小。但影响最大也最值得注意的，一是“LPR下调”，二是“学校民转公”。
（图源财联社）
一系列政策的颁布对于购房者来说，其实是一个有利的信号，购房成本相对此前有了相应的降低。
LPR下调之后，昆明已经有多家银行接连下调贷款利率，平均放款周期均缩短20天以上，平均房贷利率和放款周期已恢复至2021年年中的水平。
虽然昆明去年已经公布了一些“民转公”学校的名单，但对于购房市场的真正影响还是需要等到锤定的那一天。
要想这些政策拥有显而易见的效果，看来还需要数月的发酵周期。
去年全国楼市调控政策高达651次，刷新历史纪录。近日住建部也明确表示，2022年的调控力度不会低于去年：坚持稳中求进工作总基调，促进房地产市场平稳健康发展。
总的来看，2022年也将会是楼市调控与满足合理的住房消费需求并存的一年。
还有几个点是值得我们特别注意的——
1
“过渡”思维已经不适用于当下
房地产作为大宗交易类型商品，支出成本从来不低，在昆明，薪资收入与房价极不匹配的前提下，很多人都想先买一套小户型或是公寓进行过渡，抱有 “先上车再置换”的思维，想着是先安家，等过个几年，想要由小换大、孩子到学龄了，想要个附近学校好的……
首先从税费到房价成本，本身就不是一笔小数目，精力的投入、装修的投入更不用说，一套房前前后后都要折腾很久，还有首套房、二套房的贷款利率各种麻烦的事情，因此，在置业上更要深思熟虑。只要在能力范围内，买房尽量往大了买。
其次，家庭生命周期的变化也是考虑范围，比如，两年内结婚，三年内需要父母同住带娃，甚至2胎等等，基于此选择2房3房还是4房，才是置业需要考虑的硬性条件。总之，过去流行的“过渡性”思维已经不再适用。
2
要买未来有人能“接盘”的房子
除此之外，还需要思考一个问题：“我今天买了这套房，5年后，10年后要出手，会有人要吗？”销售法则不变的定律：只有被城市群体需要的产品才有被卖掉的可能。
即使未来不卖，有价格的产品才具备价值！
从产品属性来看，市场上现有的无论是公寓、住宅，只要符合自己家庭生命成长规划，以及溢价强等原理，它就是属于未来的好房。但具体选择公寓还是住宅，买在哪儿，就根据各自的能力，量力而行吧。
从土地的稀缺性来前瞻市场的走向，未来一手房供应市场占比必将低于二手房市场供应占比，形成内循环游戏规则是迟早的事。
当未来市场饱和，城市住房需求基本满足，首次纯刚需将不复存在，市场上的有力竞争者将是户型、配套等都完善的改善型，如果你买的房子脱离这个赛道，那么就会变得不值钱。
3
配套设施齐全的重要性
成熟的区域，好的地段不用说，买哪里多不会差太多，而正在发展或是稍偏的区域就需要注意了，一定要有基础配套！有地铁和新建地铁配套规划是比较理想的，附近得有城市主干道，毕竟交通不方便的地方，出行不便浪费时间，住久了内心容易窝火。
商业和教育以及医疗的基础设施也是需要的，最好就是出行10-20分钟范围可以满足我们衣食住行的基本生活需求。
如果一个区域本身就光秃秃的，未来规划也没有，除了产品好，就还是慎重考虑吧，这样的房子不太有溢价的可能，生活上也不方便，就像上一个问题说的，未来是否会有人接盘，自住也是一样的，毕竟对于自己的未来，何尝不是一种投资。
基于当前的市场环境，新的一年，我们给仍然建议买房，首先要认准经济实力强，且口碑好的房企；其次是不要盲目加杠杆，前进的同时给自己开辟好退路。
相信大家都会担心交不了房、买房后开发商突然降价、开发商破产跑路的问题，毕竟没有谁的钱是大风刮来的。
最后一个建议，真正的住房投资行为，应该按下暂停键。
根据去年频繁的政策调控以及近期住建部等的表态，今年的市场收紧程度不会亚于去年，杠杆差的空间将越来越小，投资门槛也非常高，无论是走的全款还是贷款，都会形成长期占用资金流动性的局面，资金周转周期变慢，这并不是一个良好的投资环境。
根据经济学家李迅雷的理论，房产年涨幅低于7%的时候，是不值得投资的，这种时候，投资炒房是亏本的生意。过去的2021年，昆明市场出现动荡，今年的涨幅能否达到7个点，也未为可知，抱有调控松绑，房价大幅反弹思想的人，可能需要醒醒了。
写在最后，
买房是一件很重要的事，只要考虑好了，挑中自己喜欢的，就是圆满的。
希望大家在2022年都能买到心仪的好房！